【正文】 使用督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過(guò)制定員工崗位工資和工作績(jī)效掛鉤的工資制度，崗位工資中含有部分績(jī)效工資，績(jī)效工資將根據(jù)員工工作目標(biāo)完成情況予以發(fā)放，從而調(diào)動(dòng)員工積極性；二是制度管理，制定一整套完善的規(guī)章制度和工作流程，規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率；三是培訓(xùn)教育管理，通過(guò)各種宣傳教育手段培訓(xùn)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能。自我約束機(jī)制將員工的服務(wù)禮儀規(guī)范、崗位職責(zé)、操作規(guī)程等納入規(guī)范化管理范疇，通過(guò)對(duì)員工手冊(cè)、服務(wù)手冊(cè)、管理制度等的培訓(xùn)和相關(guān)內(nèi)容的考核，讓員工自我約束、自我控制、自我完善。激勵(lì)機(jī)制員工激勵(lì)機(jī)制，一是行政促動(dòng)力，以行政權(quán)力為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的體制性促動(dòng)力；二是競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方 面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過(guò)競(jìng)聘選擇安全班長(zhǎng)，以先進(jìn)帶后進(jìn)，共同完成任務(wù)；三是輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的；四是管理者的凝聚力，通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)于下屬的吸引力、影響力，促進(jìn)日常管理工作協(xié)調(diào)開(kāi)展。第五篇：物業(yè)管理服務(wù)交接方案物業(yè)管理服務(wù)交接方案要點(diǎn)：★ 站在客戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán)益 ★ 確保物業(yè)具備正常的使用功能★ 掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件在承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作應(yīng)先做如下準(zhǔn)備。一、資料交接：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。財(cái)務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，資料移交完畢后，移交和接收雙方須在目錄清單上蓋章、簽名認(rèn)可。若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。二、資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間，查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有： 建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；清潔衛(wèi)生設(shè)施；綠化及設(shè)施；停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施；其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。三、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。四、其他內(nèi)容產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。第一節(jié)項(xiàng)目接管驗(yàn)收依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已建成物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。一、接管前期管理工作主要內(nèi)容管理中心的組建和運(yùn)作；接管運(yùn)行方案的制訂和儀式安排；移交事宜的處理；接管過(guò)程管理工作。（1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；（2）相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。二、接管期管理工作重點(diǎn)１、協(xié)調(diào)各方矛盾和利益，完善管理機(jī)制和制度由于用戶對(duì)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)制度的認(rèn)知程度和理解水平的不確切，在接管期以管理中心為主體，引導(dǎo)建立物業(yè)管理的新秩序和新格局。對(duì)此，“鳳凰創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)項(xiàng)目管理中心、駐園單位、相關(guān)部門均存在一個(gè)相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過(guò)程。在此我們應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：－－建立完善的信息反饋和處理機(jī)制，使駐園單位對(duì)物業(yè)充滿信心； －－明確有關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)，使本項(xiàng)目成為俱榮俱損的整體；－－創(chuàng)造理解和寬容的園區(qū)，營(yíng)造高效、整潔、和諧的氛圍；２、營(yíng)造氛圍，創(chuàng)造舒適居住環(huán)境我們將針對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)制訂公共關(guān)系計(jì)劃，尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機(jī)會(huì)和條件加強(qiáng)與入園單位的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境。３、管理服務(wù)措施我們?cè)诮庸芷趯⒏鶕?jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對(duì)物業(yè)功能完善和改造、接管儀式、接管手續(xù)的辦理幾個(gè)方面作出以下安排：－－接管儀式的組織、籌辦、舉行；－－接管手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公）；－－交接資料；二、物業(yè)項(xiàng)目接管計(jì)劃１、“鳳凰創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)管理中心掛牌，正式開(kāi)展工作；２、各類管理人員和工程技術(shù)人員基本到位，開(kāi)展崗位培訓(xùn)，完成工作責(zé)任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責(zé)和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍；３、管理人員熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運(yùn)作；４、各類員工就位，開(kāi)展崗前培訓(xùn)，熟悉工作崗位；三、接管期間的治安管理１、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理思路；２、根據(jù)接管期的不同階段，制訂相應(yīng)的保安編制、崗位布置和巡邏方案； ３、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控，確保接管期的治安管理工作任務(wù)的完成；４、加強(qiáng)治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識(shí)。四、項(xiàng)目接管驗(yàn)收重點(diǎn)將重點(diǎn)從一下幾個(gè)方面出發(fā)，切實(shí)做好項(xiàng)目的接管驗(yàn)收和移交工作：公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在客戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán)益；接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促移交主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；落實(shí)物業(yè)的保修事宜。六、接管驗(yàn)收工作目標(biāo)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益；為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。第二節(jié)項(xiàng)目移交接管一、項(xiàng)目資料及圖紙的移交（一）產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照。業(yè)主資料（二）工程技術(shù)資料地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)竣工報(bào)告；工程預(yù)算；圖紙繪審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）；工程竣工圖（總評(píng)面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；地基處理記錄；鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料；1新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書；1水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；1砂槳、混凝土試塊試壓報(bào)告；1施工驗(yàn)收證明書。二、房屋移交接管內(nèi)容建筑外檐；梁、柱、板主體；公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；室內(nèi)及樓道配電箱；配電柜；公共部位照明。三、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目?jī)?nèi)容中央空調(diào)系統(tǒng)；高低壓配電室設(shè)備；鍋爐房系統(tǒng)；真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)；消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對(duì)講等）；電梯系統(tǒng)；污水處理系統(tǒng)；院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)；