【導(dǎo)讀】的“科威特”，有我國(guó)陸上探明的最大整裝氣田。西氣東輸、西電東送、西煤東運(yùn)的重要源頭?？s影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類40多種礦產(chǎn)資源，XX樣樣都有，近年來(lái)，XX縣經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，20xx年全縣實(shí)現(xiàn)地?？芍涫杖?2163元，分別增長(zhǎng)%、%。20xx年全市住宅建設(shè)完成建筑面積120萬(wàn)。比，同比增長(zhǎng)10%和%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形。住房市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成為消費(fèi)和投。但是，由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，除。發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒(méi)有。量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開(kāi)發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營(yíng)。本項(xiàng)目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實(shí)施。配套設(shè)施；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)展及商品房銷售。其中，酒店，1#商住樓，②陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；⑤榆林市城市總體規(guī)模；風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策；金融機(jī)構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。整體形象有積極意義。世界罕見(jiàn)，被譽(yù)為“東方的科威特”。林市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)居民收入大幅度提高。

　　

【正文】 為作區(qū)消防用水水源。 （三）消火栓系統(tǒng) 商品房住 宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。 （四）自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所等公共場(chǎng)所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 28 （五）滅火器設(shè)置 商業(yè)配套及住宅配置 5A 型 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 二、環(huán)境保護(hù) （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 （二）排廢氣 住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口 （三）防噪音 小區(qū)實(shí)行“人車分流” ，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。 三、勞動(dòng)衛(wèi)生 （一）綠化 該項(xiàng)目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。 （二）衛(wèi)生條件 小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進(jìn)行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 （三）空氣質(zhì)量 小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒(méi)有污染源，空氣質(zhì) XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 29 量良好。 四、節(jié)能 1．設(shè)計(jì) 依據(jù)國(guó)家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。 2．建筑節(jié)能 ①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。 ②在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。 ③選用高反射系數(shù) 的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。 ④合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費(fèi)。 給排水節(jié)能 ①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。 ②經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計(jì)，降低管網(wǎng)阻力。 ③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。 供熱采暖節(jié)能 ①熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。 ②選用散熱好、易維護(hù)的暖氣片。 電氣節(jié)能 ①推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補(bǔ)償器、節(jié)能燈等。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 30 ②正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。 合理選擇和配置設(shè)備，最大限度降低水、電的 消耗； 科學(xué)合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設(shè)備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術(shù)水平，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中達(dá)到降低能耗、節(jié)約能源的目的。 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 建設(shè)投資估算 （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算 該地塊土地取得成本為 2600 萬(wàn)元。 （ 2）土建工程費(fèi)估算 該項(xiàng)目土建工程費(fèi)工計(jì) 1860 萬(wàn)元。 （ 3）其他費(fèi)用估算 該項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì) 240 萬(wàn)元。 （ 4）預(yù)備費(fèi) 該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)以開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和其他費(fèi)用之和作為取費(fèi)基礎(chǔ)，共計(jì) 190 萬(wàn)元。 （ 5）建設(shè)期貸款利息 該項(xiàng)目建設(shè)期貸款年利率為 %，貸款算得共計(jì) 260萬(wàn)元。 綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)投資如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目 總費(fèi)用（萬(wàn)元） XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 31 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 4460 土地取得成本 2600 工程費(fèi)用 1860 .1 建筑總投資 .2 公用及輔助工程 2 其他費(fèi)用 240 建設(shè)單位管理費(fèi) 28 可行性研究報(bào)告編制費(fèi) 6 設(shè)計(jì)費(fèi) 27 地質(zhì)勘探費(fèi) 12 施工圖審查費(fèi) 8 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 25 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 30 招標(biāo)代理 費(fèi) 5 合同公證費(fèi) 6 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 28 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 45 城市消防設(shè)施配套費(fèi) 20 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 3 預(yù)備費(fèi) 190 4 建設(shè)期貸款利息 260 5 項(xiàng)目總投資 5150 建設(shè)期利息估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資借款 1000 萬(wàn)元，用于資本金不足時(shí)投入項(xiàng)目建設(shè)使用。該項(xiàng)目將于 20xx 年 6月開(kāi)工建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期三年，在竣工驗(yàn)收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。 二、資金籌措 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 32 該項(xiàng)目建設(shè)投資總額 5150 萬(wàn)元，所需資金擬由以下二個(gè)渠道籌集：①銀行借款 20xx 萬(wàn)元，由企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款解決；②自籌資金 3150 萬(wàn)元（包括部分承包商墊資）。貸款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。 第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 一、概述 考慮 XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化、物價(jià)指數(shù)上漲趨勢(shì)和該項(xiàng)目地理位置的升值趨勢(shì)，本報(bào)告通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，以期更好地反映項(xiàng)目在各種市場(chǎng)狀況下的收益情況。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場(chǎng)實(shí)際情況的價(jià)格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。出于以上諸多因素的 考慮，多層住宅銷售價(jià)格每建筑平方米均價(jià)初步定為 2500 元。 二、計(jì)算期估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 5 年，其中建設(shè)期 3 年，銷售期按國(guó)家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開(kāi)始預(yù)售直至售完。 三、銷售收入估算 該項(xiàng)目銷售收入根據(jù)目標(biāo)客戶群的家庭可支配收入善具體估算如下：住宅平均售價(jià)為 2500 元 /m2，銷售面積、銷售價(jià)格和銷售收入如下表所示： 項(xiàng)目 面積（ m2） 單價(jià)（元 小計(jì)（萬(wàn) XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 33 /m2） 元） 住宅 2500 6309 合計(jì) 2500 6309 四、銷售稅金及附加估算 該項(xiàng)目銷售稅金及附 加的綜合稅率為 %，城市建設(shè)維護(hù)稅 7%和教育費(fèi)附加 3%，具體各種及稅率如下表所示。 銷售稅金及附加明細(xì)表 稅種 稅率 小計(jì)（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5% 315 .45 城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% 教育費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅的 3% 五、開(kāi)發(fā)投資估算 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，共計(jì) 5150萬(wàn)元。 六、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為銷售收入扣除開(kāi)發(fā)投資、銷售稅金角度附加以及銷售費(fèi)用后的余額，所得稅 25%，稅后利潤(rùn)為利潤(rùn)總額扣除所得稅后的差額。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 34 第十一章 財(cái)務(wù) 效益分析 一、靜態(tài)投資收益分析 各項(xiàng)靜態(tài)投資收益指標(biāo)如下表： 靜態(tài)指標(biāo)估算表 指標(biāo) 指標(biāo)值 全部投資利潤(rùn)率 % 全部投資利稅率 % 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 811 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 608 從不同方案的靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。 二、借款償還能力分析 該項(xiàng)目銀行借款 20xx萬(wàn)元，以售樓預(yù)收款償還，貸款利率初步定在 %，預(yù)計(jì) 3 年還清本息。綜合以上數(shù)據(jù)分析說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的債務(wù)消償能力。 第十二章 結(jié)論 本住宅項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)提升榆林市的整體形象、推進(jìn)榆林市住宅產(chǎn) 業(yè)化進(jìn)程、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力具有重大意義。 市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目順應(yīng)了榆林市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，只要營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 35 該項(xiàng)目選址合理，規(guī)劃科學(xué)，功能布置優(yōu)化，可為住房創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 財(cái)務(wù)效益及各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。其中對(duì)應(yīng)的全部投資利潤(rùn)率、全部投資利稅率及資本金凈利潤(rùn)率的指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平，該項(xiàng)目完全可能實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)方案的利潤(rùn)指標(biāo)。因此，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。