【正文】 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 家園建設(shè) 可行性研究報(bào)告 陜西 XX 建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 二○一○年十月二十日 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX家園建設(shè)可行性研究報(bào)告 建設(shè)單位： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)地址： XX 縣城北大街 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 編制時(shí)間： 20xx 年 10 月 20 日 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 概述 一、項(xiàng)目背景 二、投資開發(fā)商概況 三、項(xiàng)目概況 四、編制依據(jù)與研究范圍 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義 二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn) XX縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義 第三章 項(xiàng)目市場分析 一、 XX 縣房地產(chǎn)市場分析 二、項(xiàng)目市場營銷策略 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、選址 一、區(qū)域自然條件 二、建筑材料來源及運(yùn)輸條件 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 第五章 工程進(jìn)度安排 第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) 第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 3 一、工程設(shè)計(jì) 二、功能要求 第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生 及 節(jié)能 一、消防 二、環(huán)境保護(hù) 三、勞動(dòng)衛(wèi)生 四、節(jié)能 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 二、資金籌措 第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 一 、概述 二、計(jì)算期估算 三、銷售收入估算 四、 銷售稅金及附加估算 五、開發(fā)投資估算 六、利潤及利潤分配估算 第十一章 財(cái)務(wù)效益分析 一、 靜態(tài)投資收益分析 二、借款償還能力分析 第十二章 結(jié)論 第一章 概述 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 4 一、項(xiàng)目背景 榆林市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽(yù)為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā) 潛力巨大，是 21 世紀(jì)中國的能源接續(xù)地，是正在建設(shè)的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤東運(yùn)的重要源頭。 XX縣榆林市的縮影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類 40多種礦產(chǎn)資源， XX 樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲(chǔ)量大，具有重大開發(fā)價(jià)值。近年來 ， XX 縣經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展， 20xx 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 23%（可比價(jià)）；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %；全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 24%；實(shí)現(xiàn) 財(cái)政總收入 ，增長 158%，其中實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，增長 102%；農(nóng)民人均純收入 3380 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12163 元，分別增長 %、 %。 能源 的開發(fā)促 進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 20xx年全市住宅建設(shè)完成建筑面積 120萬平方米，完成投資 億元，建設(shè)規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長 10%和 %。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。 住房市場需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。但是，由于我市房地產(chǎn)市場還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 5 主，除面積較大外，基本上承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式， 外立面呆板，無生機(jī)和現(xiàn)代感，不要說住宅向人性化、花園化、園林化、 生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。 榆林市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對(duì)住宅的要求早已 經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開 發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項(xiàng)目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實(shí)施。 二、投資開發(fā)商概況 公司名稱： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊(cè)地址： XX 縣城南大街 注定代表人：楊來貴 注冊(cè)資本： 1000 萬元 經(jīng)營范圍 ：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。 三、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： XX 縣通淵小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地址： XX 縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址 占地面積： 平方米（ 畝） 建筑占地面積 平方米，其中：酒店 米， 1商住樓 平方米， 2商住樓 平方米。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 6 總建筑面積： 平方米 其中 ，酒店 ， 1商住樓 ，2商住樓 平方米。 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30% 建設(shè)內(nèi)容：新建商住樓 3棟，其中 1商住樓 16層，2商住樓 17 層， 3商住樓 12 層。 計(jì)算期： 5 年，其中建設(shè)期： 3 年 投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資 5150 萬元，預(yù)計(jì)銷售收入 6309 萬元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格 2500元 /m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤 608 萬元，上繳費(fèi) 550 萬元。 序號(hào) 指標(biāo) 指標(biāo)值 1 全部投資利益率 % 2 全部投資利稅率 % 3 資本金投資凈利潤率 % 4 全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） % 5 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） % 四、編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 7 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合核項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： ①國家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； ②陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； ③ 榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃； ④ 建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ⑤ 榆林市城市總體規(guī)模； ⑥ XX 縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃； ⑦ 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。 研究范圍 該可性行研究報(bào)告的研究 范圍包括： 總論； 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析； 項(xiàng)目市場分析； 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排； 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計(jì)和功能要求 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算； 財(cái)務(wù)效益分析； XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 8 盈虧平衡分析； 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策； 結(jié)論。 在此基礎(chǔ)下，考察項(xiàng)目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、投資者進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義。 榆林歷史悠久，人杰地 靈，是國務(wù)院命名的“歷史文化名城”。 目前，榆林市已發(fā)現(xiàn) 8 大類 48 種礦產(chǎn)，潛在價(jià)值 45 萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲(chǔ)量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽(yù)為“東方的科威特”。伴隨 著資源的開發(fā)，榆林市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)居民收入大幅度提高。經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無論是形象方面還是經(jīng)濟(jì)方面都是格格不入的 。為此，