【文章內(nèi)容簡介】 。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的 10萬人增加至未來的 20萬，以人均住房面積 30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，每年平均需要約 10 萬平方米的住房。 ③生活水平提高，主動(dòng)型住房需求大。 20xx年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 20平方米，高于全國平均水平 。國際經(jīng)驗(yàn)表明 ，在人均住房建筑面積達(dá)到 35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加 平方米保守估算 ,每年就需要約 20 萬平方米的住房 .因此 ,潛在的主動(dòng)型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間 . 綜上所述 ,我市每年住房需求在 115 萬平方米以上 ,需求十分旺盛 ,開發(fā)潛力巨大。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 15 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房價(jià)上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房價(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好 態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時(shí)，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費(fèi)者到榆林來購房或進(jìn)行房地產(chǎn)方面投資。 二、項(xiàng)目市場營銷策略 （一）項(xiàng)目目標(biāo)市場分析 消費(fèi)者分析 XX 過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來，能源的開發(fā)， XX出現(xiàn)了無數(shù)“暴富階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機(jī)關(guān)官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油 開發(fā)而帶動(dòng)起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場主流。這些中堅(jiān)購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。對他們而言，價(jià)格在 2500— 4000 元 /m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 16 （ 1） XX 縣房地產(chǎn)市場微觀概況 和房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的大中城市相比， XX 縣的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時(shí)也在快速向前發(fā)展。目前， XX 縣的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： ①建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后 XX 縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅 的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機(jī)和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計(jì)仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。 ②不注重環(huán)境營造 當(dāng)具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時(shí)， XX縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，更多的甚至連基本的綠化都做不到。 ③ XX 縣房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 近兩年來， XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降 ，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在 XX已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， XX縣的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 17 而有購買力的消費(fèi)群體見多識(shí)廣，更苦于 XX沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。 可以承受的價(jià)格 1500— 20xx 元 /m2的房價(jià)是大眾理想價(jià)，但在 XX 已經(jīng)很少 XX 縣居民所能承受的價(jià)格區(qū)間為 3000 元 /m2左右的房價(jià)的，而 4000 元 /m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。 住房面積需求 100— 130平方米左右是市場普 遍的選擇，根據(jù) XX住房消費(fèi)者需求的的住房面積供求調(diào)查， 60平方米以下商品房不適宜居住，而 90— 130平方米這個(gè)面積范圍是市民普遍的選擇。 （二）項(xiàng)目市場定位 本住宅項(xiàng)目是 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目，綜合考慮目標(biāo)客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計(jì)為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。 項(xiàng)目市場營銷組合 （ 1）項(xiàng)目產(chǎn)品策略 ①該項(xiàng)目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定 AA級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。 商品住宅性能認(rèn)定是建設(shè)部面向全國推廣的 21世紀(jì)換代住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品并不多見， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 18 至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項(xiàng)目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。 ②戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 產(chǎn)品的戶型做到四明設(shè)計(jì)，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)窗，淺進(jìn)深、大開間、高使用率。 ③項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì) 組團(tuán)間庭院化，地上均為綠化景觀點(diǎn)綴于樓宇間。 除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)： 一是智能化，先進(jìn)智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視 對講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶。 二是健康， 30%綠化率，健康會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備。 三是時(shí)間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、 E 時(shí)代時(shí)尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)。 四是價(jià)格，項(xiàng)目擁有極具有競爭力的價(jià)格性能化，充分體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。 五是服務(wù)，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項(xiàng)目物業(yè)的理念，真正的星級(jí)售后服務(wù)，營造星級(jí)社區(qū)。 該項(xiàng)目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細(xì)琢，不斷提升項(xiàng)目 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 19 的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，從而實(shí)踐公司對項(xiàng)目開發(fā)的三信核心理念。 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在 90— 120m2之間，均采用四明設(shè)計(jì)。 小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為 30%。 項(xiàng)目價(jià)格策略 根據(jù)對 XX縣競爭項(xiàng)目的充分調(diào)查研究和對潛在顧客的分析，結(jié)合項(xiàng)目的成本、利潤分析，以及系列項(xiàng)目對品牌價(jià)值的提升，將該項(xiàng)目的平均價(jià)格確定為 2500元 /m2，這樣的價(jià)格水平是有競爭力的。 項(xiàng)目銷售渠道策略 該項(xiàng)目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項(xiàng)目的銷售工作 有較高的效率。同時(shí)，由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機(jī)構(gòu)銷售，提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度與效率，但應(yīng)當(dāng)均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強(qiáng)與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團(tuán)購協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷售，這樣 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 20 也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、址 一、區(qū)域自然條件 （一）地理位置 擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市 XX縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址。 （二）氣象條件 場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序， 日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。常年風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速 米 /秒 ,極端最高氣溫在 7月達(dá) ℃極端最低氣溫在 1月達(dá) ℃ ,最大日溫達(dá) 27℃ ,年平均降水量 ,年沙塵暴日約 10 天 ,年雷暴日數(shù) 29 天。 (三 )工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況 地層巖性