【正文】 《榆 林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 9 后的工作重點(diǎn)。 XX縣舒雅住宅小區(qū)的建設(shè)正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進(jìn)土地的升值，進(jìn)而改善城市居民的居住、生活 條件，并提升城市的整體形象而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn) XX縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義 榆林市作為國(guó)家重要的能源化工基地，近年來(lái)隨著不斷開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速每年以 17%甚至更高的速率遞增， 已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省前列。隨著人們收入的提高， 城市居民對(duì)住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開(kāi)始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時(shí)，榆林市政府也正在積極推動(dòng)住宅商品化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢(shì)明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金 制度和個(gè)人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場(chǎng)的啟動(dòng)，榆林市個(gè)人購(gòu)房的比例會(huì)進(jìn)一步提高，住宅市場(chǎng)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。該項(xiàng)目已得到了 XX縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)榆林市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義 。 第 三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 XX 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 XX 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為 XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā) XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 10 展的重要產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái) ，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資待續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為 有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國(guó)家針對(duì)產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題出臺(tái)了一系列 的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外 部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)模基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場(chǎng)供求關(guān)系將怎么變化，成了社會(huì)各界關(guān)注的問(wèn)題。為此，我們 從分析近幾年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。 XX 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 20xx年，受金融危機(jī)影響， XX房地產(chǎn)受到前所未有的沖擊。但隨著國(guó)家 住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，市價(jià) 平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。 20xx年全市努力促進(jìn)房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費(fèi)，投資 10億元，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 50 萬(wàn)平方米，大力推進(jìn)住宅小區(qū)物 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 11 業(yè)社會(huì)化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū) 20個(gè)，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達(dá)到 30%。 （ 2） 購(gòu)置土地大幅增長(zhǎng)，土地價(jià)格不斷攀升 ，帶動(dòng)土地購(gòu)置費(fèi)上漲較快 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由 20xx 年的 30 萬(wàn)元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長(zhǎng)近 50 萬(wàn)元。 （ 3） 商品房銷(xiāo)售日 趨活躍。商品房的市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的大幅度上升。 20xx 年，商品房實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方米 1100 元， 20xx 年上漲到了 3500 元，年均增長(zhǎng) 70%。 XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)的建筑成本 70%左右是材料有耗，能帶動(dòng)冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等 50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新 興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?0xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍 的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 12 面可以間接拉動(dòng)消費(fèi)需求。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)，特別是商品住宅資高速增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進(jìn)一步提高。 20xx年末，居民人均住房 建筑面積由 20xx年的 平方米提高到了 30 平方米。 房地產(chǎn)市場(chǎng)未 來(lái)發(fā)展的趨勢(shì) （ 1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊 ①宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 從中長(zhǎng)期看，國(guó)家最近出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康 社會(huì)奮斗目標(biāo)的提高、國(guó)家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的政策保障。 ② 良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明 顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開(kāi)發(fā)和利用，榆林的名片越來(lái)越亮麗，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，榆林市政府注重軟環(huán)境建設(shè)， XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 13 積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對(duì)吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。 ③ 較大的利潤(rùn)空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家測(cè)算，目前單個(gè)房地產(chǎn)七發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率在 30— 50%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。榆林作為陜西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場(chǎng)空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，來(lái)尋求市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多利潤(rùn)。 （ 2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開(kāi)發(fā)潛力巨大 ①消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長(zhǎng)。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。 20xx— 20xx年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)低于 40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、 行和教育等方面 ,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長(zhǎng)。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)， XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 14 消費(fèi)水平的提高，無(wú)疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。20xx 年 XX 縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破 50億元大關(guān)，達(dá)到 52 億元。 ②城市化進(jìn)程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國(guó)共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一 國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。在我市發(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求