【正文】 17 層， 3商住樓 12 層。本項(xiàng)目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實(shí)施。 住房市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。近年來 ， XX 縣經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展， 20xx 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 23%（可比價(jià)）；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %；全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 24%；實(shí)現(xiàn) 財(cái)政總收入 ，增長 158%，其中實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，增長 102%；農(nóng)民人均純收入 3380 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12163 元，分別增長 %、 %。 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 家園建設(shè) 可行性研究報(bào)告 陜西 XX 建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 二○一○年十月二十日 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX家園建設(shè)可行性研究報(bào)告 建設(shè)單位： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)地址： XX 縣城北大街 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 編制時(shí)間： 20xx 年 10 月 20 日 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 概述 一、項(xiàng)目背景 二、投資開發(fā)商概況 三、項(xiàng)目概況 四、編制依據(jù)與研究范圍 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義 二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn) XX縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 XX 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目市場(chǎng)營銷策略 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、選址 一、區(qū)域自然條件 二、建筑材料來源及運(yùn)輸條件 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 第五章 工程進(jìn)度安排 第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) 第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 3 一、工程設(shè)計(jì) 二、功能要求 第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生 及 節(jié)能 一、消防 二、環(huán)境保護(hù) 三、勞動(dòng)衛(wèi)生 四、節(jié)能 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 二、資金籌措 第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 一 、概述 二、計(jì)算期估算 三、銷售收入估算 四、 銷售稅金及附加估算 五、開發(fā)投資估算 六、利潤及利潤分配估算 第十一章 財(cái)務(wù)效益分析 一、 靜態(tài)投資收益分析 二、借款償還能力分析 第十二章 結(jié)論 第一章 概述 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 4 一、項(xiàng)目背景 榆林市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽(yù)為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。 能源 的開發(fā)促 進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但是，由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 5 主，除面積較大外，基本上承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式， 外立面呆板，無生機(jī)和現(xiàn)代感，不要說住宅向人性化、花園化、園林化、 生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。 二、投資開發(fā)商概況 公司名稱： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊(cè)地址： XX 縣城南大街 注定代表人：楊來貴 注冊(cè)資本： 1000 萬元 經(jīng)營范圍 ：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。 計(jì)算期： 5 年，其中建設(shè)期： 3 年 投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資 5150 萬元，預(yù)計(jì)銷售收入 6309 萬元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格 2500元 /m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤 608 萬元，上繳費(fèi) 550 萬元。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升 XX縣的整體形象有積極意義。經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無論是形象方面還是經(jīng)濟(jì)方面都是格格不入的 。隨著人們收入的提高， 城市居民對(duì)住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。該項(xiàng)目已得到了 XX縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)榆林市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義 。特別是現(xiàn)階段，國家針對(duì)產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價(jià)漲幅過快等問題出臺(tái)了一系列 的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外 部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。但隨著國家 住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市價(jià) 平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由 20xx 年的 30 萬元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長近 50 萬元。 XX 縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。20xx年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍 的部分。 20xx年末，居民人均住房 建筑面積由 20xx年的 平方米提高到了 30 平方米。 ② 良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。 ③ 較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破 50億元大關(guān)，達(dá)到 52 億元。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。 20xx年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 20平方米，高于全國平均水平 。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好 態(tài)勢(shì)，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。這些中堅(jiān)購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計(jì)仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， XX縣的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場(chǎng)幾乎一片空白， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 17 而有購買力的消費(fèi)群體見多識(shí)廣，更苦于 XX沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。 項(xiàng)目市場(chǎng)營銷組合 （ 1）項(xiàng)目產(chǎn)品策略 ①該項(xiàng)目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定 AA級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。 ③項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì) 組團(tuán)間庭院化，地上均為綠化景觀點(diǎn)綴于樓宇間。 四是價(jià)格，項(xiàng)目擁有極具有競(jìng)爭力的價(jià)格性能化，充分體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。 小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為 30%。此外，還要加強(qiáng)與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團(tuán)購協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷售，這樣 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 20 也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。 (三 )工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況 地層巖性 該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最 廣，因場(chǎng)內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場(chǎng)區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 21 次為：