【導(dǎo)讀】項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。評(píng)估報(bào)告名稱：上海市徐匯區(qū)欽州北路243街坊6/1、6/2地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行。評(píng)估報(bào)告編號(hào)：[20xx]ZX007號(hào)。評(píng)估日期：20xx年08月21日至20xx年08月31日。上海華利置業(yè)有限公司：。承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司—深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司上海分公。意見(jiàn)，供貴司參考。需要說(shuō)明的是，本報(bào)告中項(xiàng)目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)等依據(jù)《上海市國(guó)有土地使用權(quán)。丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測(cè)算結(jié)果也需相應(yīng)做。我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合十多年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及。對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，希望通過(guò)我們的努力，為貴司。提供有價(jià)值的建議。聯(lián)系電話：021－51720292

　　

【正文】 進(jìn)一步完善及隨著五角場(chǎng)城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來(lái)住宅區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，也?huì)一定程度提升物業(yè)價(jià)值 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 1 地塊分析 （ 1）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于上海市 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西 項(xiàng)目地塊四至如下： 西 側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路 東側(cè)：懷德路 北側(cè)：唐山路 圖 19 項(xiàng)目位置圖 北側(cè) 東側(cè)：懷德路 南側(cè)：昆明路（上海煙草集團(tuán)公司） 西側(cè)：許昌路 （ 2）地形、地勢(shì) 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，地勢(shì)平坦。項(xiàng)目地塊地勢(shì)與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作。 圖 20 地籍圖 圖 6 地塊現(xiàn)狀 （ 3）附近交通 有通往人民廣場(chǎng)、浦東新區(qū)、上海火車站等多條線路，交通較為便捷： 許昌路上： 960、 80 路 周家嘴路上： 870、 87 14 96 17 路 江浦路上： 70、 84 84 310 路 （ 4）周邊配套及 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學(xué)、中學(xué)等，擁有基本生活配套 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地塊位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托 徐匯 內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量； ? 項(xiàng)目臨近金上?；▓@、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍； ? 臨近有通往人民廣場(chǎng)（ 145 等）、西藏中路外灘、上海火車站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷； ? 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院 等，生活方便。 劣勢(shì)（ W） 齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn) 代星洲城 金上海家園 ? 所處片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進(jìn)一步發(fā)展完善，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展有一定的限制影響。 ? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 ? 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對(duì)于項(xiàng)目的整體發(fā)展受到一定限制 機(jī)會(huì)（ O） ? 隨著 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展， 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)較大的正面影響； ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來(lái)樓盤增值空間較大； ? 目前周邊商品住宅推出量較小，項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 項(xiàng)目緊臨建設(shè)中東 外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場(chǎng)），未來(lái)會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)更多機(jī)會(huì) ? 五角場(chǎng)城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對(duì)周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)； ? 為配合舊城改造， 徐匯 及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)； ? 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)小戶型的潛在需求為項(xiàng)目帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)； 威脅（ T） ? 未來(lái)兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)； ? 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，及市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)對(duì)將會(huì)對(duì)銷售造成一定的影響。 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的改善會(huì)為 區(qū)域帶來(lái)很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。 目前項(xiàng)目周圍住宅商品房的售價(jià)均在 1100013000 元 /平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺 近期項(xiàng)目所處片區(qū)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場(chǎng)前景較好。 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 1 項(xiàng)目定位 a 客戶定位 客戶主要面向 徐匯 區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 b 產(chǎn)品定位 通過(guò)項(xiàng) 目的 SWOT 分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：以小高層住宅主要客戶 次要客戶 邊緣客戶 周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場(chǎng)及控江路工作白領(lǐng)、新上海人 五角場(chǎng)、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者 虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者 為主。 住宅：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目住宅戶型以二房為主。 商業(yè)：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。 表 16 戶型配比建議（參考） 房型 主力面積㎡ 面積配比 設(shè)計(jì)建議 一房一廳一衛(wèi) 5860 10% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或全集中在點(diǎn)式純小戶型單元 房二廳一衛(wèi) 6870 15% 二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或 1梯 4 戶全 2 房 三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶格局端頭套 大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶單元格局 結(jié)合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318層的小高層?？紤]到市場(chǎng)因素，可將項(xiàng)目戶型定位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過(guò) 140 平米的大戶型），由于未來(lái)可能市場(chǎng)產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項(xiàng)目整體的市場(chǎng)品質(zhì) c 價(jià)格定位 現(xiàn)狀價(jià)格：結(jié)合項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格分析，本項(xiàng)目的現(xiàn)狀價(jià)格定位為12500 元 /平米 區(qū)位溢價(jià)分析 根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析， 考慮區(qū)位溢價(jià)的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項(xiàng)目區(qū)位溢價(jià)的價(jià)格百分比為 9% 項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比 區(qū)位溢價(jià) 因素 規(guī)劃方案 3% 9% 規(guī)劃交通 2% 人口結(jié)構(gòu)的變化 2% 配套設(shè)施 2% ? 江灣五角場(chǎng)城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂(lè)為一體、具有 教育科技特色的上海城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng) 徐匯 周邊市場(chǎng)的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)?huì)受此輻射影響，周邊物業(yè)價(jià)值有可能得到提升，此溢價(jià)百分比為 3%左右 ? “知識(shí) 徐匯 ”將會(huì)帶來(lái)一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟(jì)能力、對(duì)住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費(fèi)需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價(jià)百分比為 2% ? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過(guò)黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。因此，一橋 (徐匯 大橋 )、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號(hào)線與八號(hào)線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動(dòng)此區(qū)域周邊 物業(yè)價(jià)值提升，此溢價(jià)百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會(huì)一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價(jià)值，溢價(jià)百分比為 2%左右 項(xiàng)目溢價(jià)分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商品牌等項(xiàng)目溢價(jià)因素，項(xiàng)目溢價(jià)的價(jià)格百分比為 10%左右 項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比 項(xiàng)目溢價(jià) 因素 戶型 2% 10% 品質(zhì) 2% 綠化景觀 2% 物業(yè)管理 2% 開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù) 2% 價(jià)格定位 我們根據(jù) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及區(qū)位溢價(jià)因素和項(xiàng)目溢價(jià)因素，綜合上述因素，預(yù)測(cè) 20xx 年項(xiàng)目住宅銷售穩(wěn)健價(jià)格為 1300014000 元 /平米，住宅樂(lè)觀銷售均價(jià)為 15000 元 /平方米左右（由現(xiàn)狀價(jià)格加上區(qū)位及項(xiàng)目的溢價(jià)百分比 19%左右）。 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級(jí)配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價(jià)為 20xx0 元 /平方米。 因此，我們以 住宅銷售均價(jià)為 13500 元 /平方米，商業(yè) 20xx0 元 /平方米、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 d 銷售率預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)因素，按照銷售價(jià)格住宅 13500 元 /平方米、商業(yè) 20xx0 元 /平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期約為 1 年（以 20xx 年 1 季度至 20xx 年 4 季度），在測(cè)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷售率分別為 100%、 90%。銷售率具體詳見(jiàn)附表：項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售收入測(cè)算表。 項(xiàng)目評(píng)估分析結(jié)論 本項(xiàng)目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶 主要面向 徐匯 區(qū)五角場(chǎng)周邊 企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客 ，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場(chǎng)需求。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。 五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力，我們假設(shè)確定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期規(guī)劃從20xx 年 1 季度起，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃時(shí)間為 20xx 年 2 季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 20xx 年 3 季度， 20xx 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。 2 施工橫道圖 詳見(jiàn) 附表 六 投資估算與資金籌措 1． 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目未含土地成本的總投資為 萬(wàn) 元，詳見(jiàn)下表： 表 17：項(xiàng)目總投資估算表（不含土地成本） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額 （萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比例 111 前期工程費(fèi) % 2 建安工程 2320 % 3 管理費(fèi) % 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 5 其他費(fèi)用 % 6 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 % 7 銷售費(fèi)用 2, % 8 銷售稅金 10, % 9 公用設(shè)施專用基金 4, % 10 合 計(jì) 20, 3, % 注： 單價(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。 測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 2．總投資估算說(shuō)明 （ 1）土地成本 未知，為本次測(cè)算的目標(biāo) （ 2）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī) 劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《上海市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 （ 3）建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為 萬(wàn)元。 （ 4）管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按上海市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的 具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 4 項(xiàng)之和的 %計(jì)取較為合理。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬(wàn)元。 公用設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資 2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。經(jīng)估算為 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目共向銀行融資 5300 萬(wàn)元貸款 1 年，自 20xx 年至 20xx 年，貸款利率為 %，發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前上海市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。 項(xiàng)目穩(wěn)健方案銷售費(fèi)用為 萬(wàn)元。 1 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。 按照土地穩(wěn)健取得價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中 自有資金 35, 萬(wàn)元， 銀行融資 5300 萬(wàn)元， 銷售回款13, 萬(wàn) 元 。 表 18：項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 1 自有資金 35, % 2 銀行融資 5, % 3 銷售收入 13, % 4 總投資 54, % 2 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 ：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)情況，項(xiàng)目前期規(guī)劃從 20xx年 1 季度起，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃時(shí)間為 20xx 年 2 季度，竣工時(shí)間