【正文】 ................ 5 (4) 房價 .................................................................................................... 6 (5) 需求分析 ............................................................................................. 7 (6) 供求關(guān)系 ............................................................................................. 8 (7) 市場小結(jié) ............................................................................................. 9 2 區(qū)域市場分析 .....................................................................................9 (1) 區(qū)域市場界定 .................................................................................... 9 (2) 徐匯 區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 ................................................................... 9 (3) 徐匯 片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位 .................................................................... 11 (4) 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 ............................................................. 12 ①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點 .............................................................. 12 ② 徐匯 區(qū)供求情況分析 ............................................................................ 13 (5) 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 .......................................................... 15 (6) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè) ............................................ 25 三 項目分析及評價 .................................................................................26 1 地塊 分析 ..........................................................................................26 （ 1）項目位置 ........................................................................................26 （ 2）地形、地勢 .....................................................................................27 （ 3）附近交通 ........................................................................................27 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 .......................................................................28 2 項目 SWOT 分析 ..............................................................................28 3 項目評價 ..........................................................................................29 四 市場定位及項目評估 ..........................................................................31 1 項目定位 ..........................................................................................31 五 項目開 發(fā)建設(shè)進度安排 ......................................................................35 1 有關(guān)工程計劃說明 ............................................................................35 2 施工橫道圖 ......................................................................................35 六 投資估算與資金籌措 ..........................................................................36 1 項目總投資估算 ...............................................................................36 2 資金籌措 ..........................................................................................37 3 投資使用計劃 ...................................................................................38 七 銷售及經(jīng)營收入測定 ..........................................................................39 1 物業(yè)銷售收入估算 ............................................................................39 2 項目銷售回款計劃 ............................................................................40 八 土地競投價格測算 .............................................................................41 1 土地價格測算原理 ............................................................................41 2 測算前提 ..........................................................................................41 3 土地價格基本方案測算 .....................................................................41 4 敏感性分析 ......................................................................................42 5 土地競投價格區(qū)間確定 .....................................................................43 九 可行性研究結(jié)論與建議 ......................................................................44 1 擬建方案的結(jié)論性意見 .....................................................................44 2 項目主要問題的解決辦法和建議 .......................................................44 （ 1）項目的主要問題 ..............................................................................44 （ 2）建議 ...............................................................................................44 3 項目風險及防范建議 ........................................................................44 （ 1）項目風險 ........................................................................................44 （ 2）防范建議 ........................................................................................45 十 附表 ..................................................................................................46 一 項目總論 1 項目背景 (1) 項目名稱 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 土地地塊 項目可行性研究報告 (2)研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標 [20xx]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號） ? 《上海建設(shè)工程價格信息》 ? 企業(yè)提供的相關(guān)資料 (3) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 20xx）第 1 號）及 徐匯 區(qū)欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊掛牌文件 項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標如下表： 表 1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標 單位：㎡ 項目名稱 布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地 項目 總用地面積（ m2） 26,468 建設(shè)用地面 積（ m2） 26,468 總建筑面積（ m2） 52,936 建筑容積率 2 建筑覆蓋率 45% 綠化率 30％ 其中：住宅（ m2） 50289 商業(yè)（ m2） 2645 資料來源： 《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 20xx）第 1 號） 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊掛牌文件 2 可行性研究結(jié)論 (1) 市場預(yù)測 項目位于 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 ，屬 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。 表 4：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標（以穩(wěn)健方案為測算基準） 序號 項 目 指標 單位 1 占地面積 26,468 平方米 2 總建筑面積 52,936 平方米 3 項目總投資 54,159 萬元 4 項目經(jīng)營收入 72,655 萬元 5 利潤總額 18,496 萬元 6 稅后利潤 12,392 萬元 7 投資利潤率（稅前） % 8 投資凈利潤率（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值 7,781 萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 注： 上表 中為 住宅銷售率為 100%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。從 20xx 年的數(shù)值看。 (4) 房價 表 7 房價與 GDP 增長的關(guān)系 指標 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 2002 20xx 20xx 20xx 房價增長率 2% % % % % 1% % 1% % % GDP 增長率 29． 1 13． 2 5% 8% % % 9% % % 7