【正文】 隆昌路以東、長陽路以北 辦公 3 30557 19644 20xx1121 20xx年第4 號招標 上海市 徐匯 區(qū)黃興路 1617 號地塊 黃興路以西、走馬塘以北 綜合 3 6871 8835 20xx1121 20xx年第4 號 招標 徐匯 區(qū)江浦街道 26街坊 3/2丘地塊 大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南 綜合商業(yè)辦公 15160 21490 20xx123 20xx年第5 號招標 ? 20xx 年之前土地出讓基本以招標方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低?，F(xiàn)均價 12500 元 /平米 ? 房型： 兩房： 97102 平米，三房： 104155 平米 ? 主要客戶： 本區(qū)域客戶 ? 項目優(yōu)勢： 配套較成熟，房型實用 ? 產(chǎn)品： 一梯兩戶 全明設(shè)計 特別設(shè)計的二加一房型舒適實用 房型緊湊精致 ，生活配套設(shè)施較全，景觀良好 典型項目五：寶地東花園 ? 基本情況： 小區(qū)總建筑面積約 30 萬平方米，容積率 ，綠化率超過 50%，綜合配套占地約 30000 平方米，規(guī)劃約 10 萬平方米的商業(yè)、辦公等設(shè)施。樓盤在設(shè)計、開發(fā)品質(zhì)及社 區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在 較高 層次上 ，一 般均 價較高 ，如 寶地 東花園 售價 達到了13,00016500 元 /平方米。 3 項目評價 項目位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來區(qū)域市場環(huán)境的改善會為 區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。因此，一橋 (徐匯 大橋 )、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊 物業(yè)價值提升，此溢價百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為 2%左右 項目溢價分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為 10%左右 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 項目溢價 因素 戶型 2% 10% 品質(zhì) 2% 綠化景觀 2% 物業(yè)管理 2% 開發(fā)商品牌信譽 2% 價格定位 我們根據(jù) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及區(qū)位溢價因素和項目溢價因素，綜合上述因素，預(yù)測 20xx 年項目住宅銷售穩(wěn)健價格為 1300014000 元 /平米，住宅樂觀銷售均價為 15000 元 /平方米左右（由現(xiàn)狀價格加上區(qū)位及項目的溢價百分比 19%左右）。建設(shè)周期為 年。按上海市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的 具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費按前述 3 項之和的 3%計取。 銷售費用 包括廣告及代理費等，參考目前上海市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用為銷售額的 3%。 1 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 因此，我們以 住宅銷售均價為 13500 元 /平方米，商業(yè) 20xx0 元 /平方米、進行項目的經(jīng)濟測算。 四 市場定位及項目評估 1 項目定位 a 客戶定位 客戶主要面向 徐匯 區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 ? 徐匯 區(qū)內(nèi)交通的進一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價值 三 項目分析及評價 1 地塊分析 （ 1）項目位置 項目位于上海市 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西 項目地塊四至如下： 西 側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路 東側(cè)：懷德路 北側(cè)：唐山路 圖 19 項目位置圖 北側(cè) 東側(cè)：懷德路 南側(cè)：昆明路（上海煙草集團公司） 西側(cè)：許昌路 （ 2）地形、地勢 項目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。由高層組成，總戶數(shù) 208套。 C. 住宅房地產(chǎn)市場分布概況 ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的 住宅房地產(chǎn)項目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。 500 萬 — 1000 萬元的企業(yè) 105 家， 1000萬元 — 1 億元的企業(yè) 71 家， 1 億元以上企業(yè) 1 家 ? 20xx 年 徐匯 區(qū)創(chuàng)立了上海市知識產(chǎn)權(quán)園 ， 并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶 徐匯 ，并新開辦了科技企業(yè) 519 戶 徐匯 是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大 表 11： 徐匯 人口分布 ? 20xx 年 徐匯 區(qū)戶籍人口數(shù)為 萬人，占上海總戶籍人口數(shù)的％。 ? 購買力方面，由于近幾年上海的房價迅速增長，造成居民收入與房價的 巨 大差距，上海居民的購買力極弱。從表 8 看近 4 年上海的這一指標的平均值為 3 左右，遠低于 5。 ? 外來人口和城市化進程將造成上海未來 23 年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實需求。這一指標可以說明住宅投資相對于經(jīng)濟的膨脹情況。 表 3：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬 元 ) 比例 1 自有資金 35, % 2 銀行融資 5, % 3 銷售收入 13, % 4 總投資 54, % (4) 項目綜合評價結(jié)論 ? 項目具有良好的社會效益 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴司提供有價值的建議。 (2) 項目建設(shè)進度假設(shè) 項目假設(shè)前期規(guī)劃從 20xx 年 1 季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為20xx 年 2 季度，竣工時間預(yù)計為 20xx 年 3 季度， 20xx 年 4 季度銷售完畢，總建設(shè)周期為 年。再看上海近幾年的 GDP 增長率， 20xx 年的同比增長率為 29． 15%， 20xx年為 13． 27%。 (2) 上海市居民購買能力分析 圖 3 上海房價與人均可支配收入比較0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 01 0 . 500 . 511 . 522 . 533 . 54房價收入比 ( 左軸 ) 1 0 . 3 6 1 0 . 9 1 1 0 . 2 8 1 0 . 3 5 8 . 5 1 8 . 5 2 8 . 5 2 9 . 0 7 1 0 . 0 7 1 1 . 4 8 1 0 . 7 8 房價增長率 / 收入增長率 ( 右軸 ) 1 . 4 4 0 . 7 6 1 . 1 8 0 . 1 0 1 . 0 0 1 . 0 1 3 . 3 4 2 . 0 1 2 . 2 9 0 . 4 2 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx ? 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在 67 的水平是比較合理的，我們從圖看，上海 20xx年和 20xx 年的房價收入比分別為 和 ，遠高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，近三年的平均值為 ，也是一個較高的狀況。 (5) 需求分析 表 8 住宅銷售面積及其增長率單位（萬平方米） 指標 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅銷售面積 536.31 528.56 2 1065.24 1243.33 1445.87 1681.48 1846.38 2224.47 3233.74 2692.4 增長率 % % % % % % % % % 4% 圖 6 上海住宅銷售面積及其增長率0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx單位 ( 萬平方米 ) 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8銷售面積( 左軸) 增長率( 右軸) ? 從 20xx 年至 20xx 年住宅的銷售速度增長極快， 20xx 年的增長速度達到了 %，銷售面積為 萬平方米， 20xx 年由于受宏觀政策的調(diào)控，銷售面積出現(xiàn)了負增長 %，銷售面積為 萬平方米。 (7) 市場小結(jié) ? 從經(jīng)濟發(fā)展上看，上海的經(jīng)濟總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟后盾。20xx 年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。以寧國路 — 黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。 C. 供求關(guān)系 ? 由于 徐匯 區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心及濱江 發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識 徐匯 ”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對減少的情況下，在一定時期會有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn) (5) 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 A. 區(qū)域概況及配套情況： ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)位于 徐匯 西南邊，是 徐匯 區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是 徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。歷史價格 54007000 元 /平米，現(xiàn)二手房價格為 1250013000元 /平米 ? 房型： 兩房： 100108 平米左右，三房： 122148 平米左右 ? 主要客戶： 只為煙草公司內(nèi)部職工購買 ? 項目優(yōu)勢： 近學(xué)校、銀行、生活配套較齊全 ? 產(chǎn)品： 實用 社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔 典型項目二：現(xiàn)代星洲城 ? 基本情況： 小區(qū)占地 公頃，總建筑面積 22 萬平方米，一期二期由 8 幢小高層、 7 幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調(diào)星洲城）歷史價格為 650013000 元/平米，現(xiàn)二手房均價 12500 元 /平米 ? 房型： （三期）兩房： 108 平米左右，三房： 130140 平米左右，四房： 170— 190平米 ? 主要客戶： 本區(qū)域客戶 ? 項目優(yōu)勢： 社區(qū)集聚大量人氣 ? 產(chǎn)品： 小區(qū)有水景庭園及半 開放內(nèi)庭院休閑商業(yè)街 知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設(shè)施齊全，小區(qū)綠化較好 典型項目三：新鳳城 ? 基本情況： ? 小區(qū)總建筑面積 15 萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓，總?cè)莘e率 。區(qū)域市場對于 90 平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。 劣勢（ W） 齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn) 代星洲城 金上海家園 ? 所處片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。 商業(yè)：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。 項目評估分析結(jié)論 本項目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標客戶 主要面向 徐匯 區(qū)五角場周邊 企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客 ，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場需求。 （ 3）建安工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。經(jīng)估算為 萬元。 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的預(yù)計開發(fā)情況，項目前期規(guī)劃從 20xx年 1 季度起，項目開工計劃時間為 20xx 年 2 季度，竣