【正文】 寫字樓項(xiàng)目的客戶以中小企業(yè)為主，因此本項(xiàng)目的主要客戶來(lái)源也應(yīng)該面向中小型企業(yè)。如前所述，項(xiàng)目周邊存在較多的教育設(shè)施，從小學(xué)到大學(xué)，校內(nèi)的學(xué)生可為動(dòng)漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持。建議地 下三層全部用作停車場(chǎng)用途。按每個(gè)車位需要面積 45平方米計(jì)算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項(xiàng)目的檔次。 產(chǎn)品定位 由于動(dòng)漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項(xiàng)目商業(yè)鋪位的主流開間在10～ 20 平方米，可保留部分開間面積在 50 平方米以上的大開間，滿足不同的需求。辦公物業(yè)的租金 為 75 元 /平方米，管理費(fèi)為 25 元 /平方米。 產(chǎn)品定位 綜前所述， 項(xiàng)目的寫字樓定位為準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)。 項(xiàng)目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。 價(jià)格： 動(dòng)漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場(chǎng)地中間的限高鋪位，一種為位于場(chǎng)地靠墻位臵的不限高商鋪。集中商業(yè)和購(gòu)物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元 /㎡ /月，而中華廣場(chǎng)的租金約在 200~800 元 /㎡ /月不等。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。 P. 24 片區(qū) 的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店 和綜合購(gòu)物中心。 07 年底開盤 售價(jià)為14000 元 /平方米 主要客戶 金融企業(yè)， 科技 貿(mào)易公司 裙樓形態(tài) 沒有商業(yè)裙樓 商業(yè)租金 東山路段的辦公物業(yè)的整體檔次要比中山路段為高，租戶來(lái)源也發(fā)生了變化，主要集中在金融服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。 在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。 裙樓形態(tài) 2 層為商業(yè)裙樓， 原 為酒 樓 ，現(xiàn)已停業(yè) 商業(yè)租金 名稱 中華國(guó)際中心 位臵 中山 三 路 級(jí)別 甲 級(jí) 主要配套 25 部客 梯，中央空調(diào)， 寫字樓會(huì)所，會(huì)議廳，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 ， 1100 個(gè)車位 建筑面積 分 A、 B 塔， A 塔高 26層， B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬(wàn)平方米 開間分布 最小開間面積 約 為 120 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分 單位出租 租售價(jià)格 租金約為 130 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 29 元。 客戶 裙樓形態(tài) 1～ 3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營(yíng)業(yè)部、咖啡庭等 商業(yè)租金 首層為 310 元 /平方米， 2層為 180 元 /平方米， 3 層為 120 元 /平方米 名稱 匯隆大廈 位臵 中山二路 級(jí)別 乙級(jí) 主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會(huì)議廳 建筑面積 單層面積約 400 多平方米，共 20層 開間分布 開間面積為 110 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租 租售價(jià)格 租金約為 60 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 25 元，不對(duì)外出售。 該片區(qū)的客戶除電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到 優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來(lái)的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤?。近兩年隨著寫字樓市場(chǎng)水平的整體提升，不少甲級(jí)水準(zhǔn)的寫字樓開始推出市場(chǎng)，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。片區(qū)內(nèi)高級(jí)商業(yè)配套齊全，有五星級(jí)酒店和高檔購(gòu)物中心，廣交會(huì)的原展覽館 —— 流 花 會(huì)館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物業(yè)的主要客戶。由于區(qū)域內(nèi)有 原 廣交會(huì)的主展館 — — 流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在區(qū)域內(nèi)設(shè)立辦公地點(diǎn)。目前來(lái)看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。交通配套方面，軌道交通發(fā)達(dá)，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號(hào)線連接片區(qū)， 區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過 。 這些都是甲級(jí)寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。 廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進(jìn)一步鞏固，“動(dòng)漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動(dòng)漫交易市場(chǎng)帶來(lái)巨大商機(jī)。租金方面首層平均為 200多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。如今，番禺的動(dòng)漫游戲產(chǎn)品已在國(guó)內(nèi)外有了一定的知名度， “ 番禺制造 ” 已成為國(guó)內(nèi)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品 。 廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 20xx年廣州市網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)４７．５億元人民幣，從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)漫業(yè)務(wù)的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬(wàn)人左右。 目前廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在天河北商圈和 P. 10 珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價(jià) 100 元 /㎡〃 月以上。 07年 1月到 08年 4月登記的寫字樓租賃面積總共為 萬(wàn)平方米。食品類仍然是價(jià)格上升的主導(dǎo)因素。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為 萬(wàn)人、 萬(wàn)人和 萬(wàn)人，分別比上年末下降 ％、 ％和 ％。 從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量來(lái)看，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資遙遙 領(lǐng)先，完成投資 億元，增長(zhǎng) %；批發(fā)和零售業(yè)投資增長(zhǎng)最快，完成投資 億元，增長(zhǎng) 倍。 第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大 與上年同期對(duì)比，一季度廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值增速加快 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率加大 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)全市 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，減少 %；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。 片區(qū)內(nèi)有廣州市兩大高校 —— 廣東工業(yè)大學(xué)和中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院，估計(jì)在校學(xué)生超過 1 萬(wàn)人，此外還有育才中學(xué)，農(nóng)林下路小學(xué)等中小學(xué)校。 ② 商業(yè)、住宅配套分析 地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。項(xiàng)目地呈方正矩形狀， 東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級(jí)寫字樓粵運(yùn)大廈，北面為中山二路。而項(xiàng)目南面的東華路是城市次主干道，通過東華路可以連接到廣州市區(qū)內(nèi)主要的快速路 —— 內(nèi)環(huán)路。項(xiàng)目往西到中山三路地鐵站出口有大型地鐵上蓋購(gòu)物中心 —— 中華廣場(chǎng)。 P. 4 二 投資背景 和市場(chǎng)環(huán)境 研究 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 (1) 20xx 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 20xx 年廣州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 7, 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng) %。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為： ： ，與 20xx 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良好，但出口增長(zhǎng)波動(dòng)較大 一季度，廣州市商品進(jìn)出口總值為 億美元，同比增長(zhǎng) %。人均消費(fèi)性支出 5202 元，增長(zhǎng) %。服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。 20xx 年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回到正常軌道。 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓一手市場(chǎng)交易情況 7 . 7 47 . 4 63 . 1 75 . 9 61 1 . 0 18 . 75 . 6 17 . 6 58 . 0 15 . 6 23 . 1 14 . 8 87 . 5 82 . 5 93 . 3 22 . 2 31215210852140601097312715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬(wàn)平方米60007000800090001000011000120xx130001400015000元 / 平方米一手交易量 一手交易價(jià)格 從上圖可以看出， 20xx 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價(jià)格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響， 20xx 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價(jià)格下降明顯；同時(shí)， 20xx 年一季度受雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場(chǎng)也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價(jià)格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇成為必然。 20xx 年， “YACA 動(dòng)漫拉闊廣州 06” 將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣州 (國(guó)際 )動(dòng)漫節(jié)暨 20xx 年動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動(dòng)漫星城舉行，本次活動(dòng)將舉行中國(guó)首屆動(dòng)漫模仿精英秀 。 20xx 年， 眾多動(dòng)漫、網(wǎng)游開發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計(jì)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動(dòng)漫節(jié)目， 全國(guó)首家以動(dòng)漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地 “ 青年動(dòng)漫特區(qū) ” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近 50個(gè)青年動(dòng)漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。 動(dòng)漫 星城 總 投資 6 億元 ， 建筑面積 3 萬(wàn)平方米，使用面積 2 萬(wàn)平方米 。廣州政府于 20xx 年重新對(duì)珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位， 用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬(wàn)，提供就業(yè)崗位 30 萬(wàn)個(gè)。 租金 目前珠江新城寫字樓的平均租金約為 150 元 ~160 元 /平方米每月，屬于廣州寫字樓市場(chǎng)的最高水平 。經(jīng)過 10多年發(fā)展，天河商 務(wù) 圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級(jí)寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。從短期來(lái)看，片區(qū)內(nèi)的交通問題很難得到緩解。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外企和大型企業(yè)從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng)大為減弱 。而檔次較低寫字樓物業(yè)租金約在 60~80 元 /平方米。 中山路辦公帶 中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路， 橫跨越秀、荔灣兩個(gè)區(qū)。 2 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 項(xiàng)目位于中山二路電信廣場(chǎng)對(duì)面，根據(jù)周邊寫字樓的分布及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性的強(qiáng)弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場(chǎng)，南至署前路，北至東風(fēng)路。 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租 ，現(xiàn)有空臵單位多為大面積的開間，約在300 平方米左右 租售價(jià)格 租金約為 55 元 /平方米 /月 起 ，管理費(fèi) 20 元， 中央空調(diào)費(fèi) 元 /平方米 /天。從租賃的情況看，空臵率低，證明了這 P. 21 個(gè)路段的租賃需求較大。 中山一路和中山三路的辦公氛圍較淡，寫字樓物業(yè)不多，但其租賃情況尚算良好。除錦城大廈因租金過高且開盤不久導(dǎo)致空臵率較高外，其余物業(yè)租賃情況良好。而廣州東山百貨經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)，于 1993 年開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積約 6,500 平方米，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)者東山區(qū)百貨零售業(yè)龍頭的地位。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路 商鋪 主營(yíng)女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。 空間布局 ：動(dòng)漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。 案例啟示 ? 動(dòng)漫商 業(yè)項(xiàng)目需具備便捷的交通連接條件，以便吸引不同區(qū)域的動(dòng)漫愛好者前往 ； ? 單純以動(dòng)漫產(chǎn)品出現(xiàn)的商業(yè)較少，一般是以動(dòng)漫為主題，配合相關(guān)的商業(yè)形態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等 ； ? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。因此，可以判斷該區(qū)域 寫字樓項(xiàng)目可爭(zhēng)取到的容積率一般為 12 左右，這與目標(biāo)容積率 13 有一定差距。考慮到電梯數(shù)量對(duì)寫字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)臵 不少 于 4 部客梯， 1 部貨梯。考慮到日后項(xiàng)目 商業(yè)要銷售回現(xiàn)，若過多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷售困難或銷售率偏低的問題，因此本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫字樓案例的現(xiàn)狀， 在 6 層 設(shè)臵 4 層商業(yè)裙樓 ，但 6 層未來(lái)經(jīng)營(yíng)模式需借助動(dòng)漫或出版業(yè)等主題進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 。可定首層商鋪的售價(jià)為 40,000 元 /平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元 /平方米以上的情況，綜合計(jì)算出二層商業(yè)售價(jià)為 25,000 元 /平方米， 三 層 以上 商業(yè)的售價(jià)為 18,000元 /平方米。 項(xiàng)