【正文】 經(jīng)估算為 萬元。 項目評估分析結(jié)論 本項目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標客戶 主要面向 徐匯 區(qū)五角場周邊 企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客 ，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場需求。 劣勢（ W） 齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn) 代星洲城 金上海家園 ? 所處片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。歷史價格 54007000 元 /平米，現(xiàn)二手房價格為 1250013000元 /平米 ? 房型： 兩房： 100108 平米左右，三房： 122148 平米左右 ? 主要客戶： 只為煙草公司內(nèi)部職工購買 ? 項目優(yōu)勢： 近學(xué)校、銀行、生活配套較齊全 ? 產(chǎn)品： 實用 社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔 典型項目二：現(xiàn)代星洲城 ? 基本情況： 小區(qū)占地 公頃，總建筑面積 22 萬平方米，一期二期由 8 幢小高層、 7 幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調(diào)星洲城）歷史價格為 650013000 元/平米，現(xiàn)二手房均價 12500 元 /平米 ? 房型： （三期）兩房： 108 平米左右，三房： 130140 平米左右，四房： 170— 190平米 ? 主要客戶： 本區(qū)域客戶 ? 項目優(yōu)勢： 社區(qū)集聚大量人氣 ? 產(chǎn)品： 小區(qū)有水景庭園及半 開放內(nèi)庭院休閑商業(yè)街 知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設(shè)施齊全，小區(qū)綠化較好 典型項目三：新鳳城 ? 基本情況： ? 小區(qū)總建筑面積 15 萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓，總?cè)莘e率 。以寧國路 — 黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。 (7) 市場小結(jié) ? 從經(jīng)濟發(fā)展上看，上海的經(jīng)濟總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟后盾。 (2) 上海市居民購買能力分析 圖 3 上海房價與人均可支配收入比較0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 01 0 . 500 . 511 . 522 . 533 . 54房價收入比 ( 左軸 ) 1 0 . 3 6 1 0 . 9 1 1 0 . 2 8 1 0 . 3 5 8 . 5 1 8 . 5 2 8 . 5 2 9 . 0 7 1 0 . 0 7 1 1 . 4 8 1 0 . 7 8 房價增長率 / 收入增長率 ( 右軸 ) 1 . 4 4 0 . 7 6 1 . 1 8 0 . 1 0 1 . 0 0 1 . 0 1 3 . 3 4 2 . 0 1 2 . 2 9 0 . 4 2 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx ? 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在 67 的水平是比較合理的，我們從圖看，上海 20xx年和 20xx 年的房價收入比分別為 和 ，遠高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，近三年的平均值為 ，也是一個較高的狀況。 (2) 項目建設(shè)進度假設(shè) 項目假設(shè)前期規(guī)劃從 20xx 年 1 季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為20xx 年 2 季度，竣工時間預(yù)計為 20xx 年 3 季度， 20xx 年 4 季度銷售完畢，總建設(shè)周期為 年。 表 3：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬 元 ) 比例 1 自有資金 35, % 2 銀行融資 5, % 3 銷售收入 13, % 4 總投資 54, % (4) 項目綜合評價結(jié)論 ? 項目具有良好的社會效益 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 ? 外來人口和城市化進程將造成上海未來 23 年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實需求。 ? 購買力方面，由于近幾年上海的房價迅速增長，造成居民收入與房價的 巨 大差距，上海居民的購買力極弱。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。由高層組成，總戶數(shù) 208套。 四 市場定位及項目評估 1 項目定位 a 客戶定位 客戶主要面向 徐匯 區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 1 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。按上海市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的 具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費按前述 3 項之和的 3%計取。因此，一橋 (徐匯 大橋 )、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊 物業(yè)價值提升，此溢價百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為 2%左右 項目溢價分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為 10%左右 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 項目溢價 因素 戶型 2% 10% 品質(zhì) 2% 綠化景觀 2% 物業(yè)管理 2% 開發(fā)商品牌信譽 2% 價格定位 我們根據(jù) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及區(qū)位溢價因素和項目溢價因素，綜合上述因素，預(yù)測 20xx 年項目住宅銷售穩(wěn)健價格為 1300014000 元 /平米，住宅樂觀銷售均價為 15000 元 /平方米左右（由現(xiàn)狀價格加上區(qū)位及項目的溢價百分比 19%左右）。樓盤在設(shè)計、開發(fā)品質(zhì)及社 區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在 較高 層次上 ，一 般均 價較高 ，如 寶地 東花園 售價 達到了13,00016500 元 /平方米。在周家嘴路周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 、新華醫(yī)院、市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、上海瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套設(shè)施，基本配套較全 圖 17 項目區(qū)域配套情況 B. 區(qū)域住宅土地市場 表 12： 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域土地市場情況 地塊名稱 地 塊 地 址 用途 容積率 面積 (米 2) 總價 (萬元 ) 單價 (萬 /畝 ) 樓面單價（元 /平米） 成交日期 公告號 出讓類別 楊房地（ 20xx）147 號 江浦路 1200 號 住辦 2 22430 2370 20xx1231 招標 徐匯 區(qū) 1號 周家嘴路南、江浦路東 居住、辦公 2 22431 9118 20xx1219 20xx年第8 號 招標 徐匯 區(qū) 2號 寧國路西、河間路南 居住、辦公綜合 10714 4990 20xx1219 20xx年第8 號招標 楊房地（ 20xx）080 號 大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北 商品 住宅 3 30040 3381 20xx1212 招標 徐匯 區(qū) 2號 寧國路西、平?jīng)雎繁薄㈠\州灣路南 綜合 20935 17273 550 20xx1125 20xx年第7 號招標 楊房地（ 20xx）056 號 荊州路東、昆明路北、遼陽路南等 商品住宅 60270 8794 20xx617 招標 楊房地（ 20xx）001 號 長陽路 1650 號 商品住宅 2 31210 2235 20xx513 招標 楊房地（ 20xx）003 號 平?jīng)雎?1090 號 商品住宅 7359 20xx116 招標 上海市 徐匯 區(qū)隆昌路長陽路地塊 隆昌路以東、長陽路以北 辦公 3 30557 19644 20xx1121 20xx年第4 號招標 上海市 徐匯 區(qū)黃興路 1617 號地塊 黃興路以西、走馬塘以北 綜合 3 6871 8835 20xx1121 20xx年第4 號 招標 徐匯 區(qū)江浦街道 26街坊 3/2丘地塊 大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南 綜合商業(yè)辦公 15160 21490 20xx123 20xx年第5 號招標 ? 20xx 年之前土地出讓基本以招標方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低。工業(yè)總值與 GDP 成正比上升，在 20xx 年達到 億，增幅同比增長了 %， 徐匯 區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。 20xx 年上海的人均住宅使用面積 ，還有很大的增長空間。上海高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。 項目可行性研究報告 評估報告名稱： 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊項目開發(fā)可行性研究報告 評估報告編號： [20xx]ZX007 號 評估機構(gòu)： 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司 評估日期： 20xx 年 08 月 21 日至 20xx 年 08 月 31 日 上海華利置業(yè)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 — 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司對貴公司委托的上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 地塊項目 開 發(fā)可行性研究方面的意見，供貴司參考。一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟實力做后盾。上海的人均住宅使用面積增長率在全國也屬于一個較高的水平。 圖 9 區(qū)域位置 (2) 徐匯 區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 徐匯 區(qū)整體經(jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高 圖 10 徐匯 GDP 歷年增長情況 010203040506070801998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx楊浦區(qū)生產(chǎn)總值增值（億元） ? 徐匯 區(qū)生產(chǎn)總值到 20xx 年增長率達到了 %，占全上海市生產(chǎn)總值的比重為 %。 ? 整個內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟大學(xué)、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。 ? 區(qū)域競爭性樓盤的均價大多在 — 萬元 /平方米之間徘徊，整體均價在 12,000 元 /平方米左右。考慮到市場因素，可將項目戶型定位在兩房為主、適當考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過 140 平米的大戶型），由于未來可能市場產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質(zhì) c 價格定位 現(xiàn)狀價格：結(jié)合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500 元 /平米 區(qū)位溢價分析 根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析， 考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項目區(qū)位溢價的價格百分比為 9% 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 區(qū)位溢價 因素 規(guī)劃方案 3% 9% 規(guī)劃交通 2% 人口結(jié)構(gòu)的變化 2% 配套設(shè)施 2% ? 江灣五角場城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有 教育科技特色的上海城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動 徐匯 周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)艽溯椛溆绊?，周邊物業(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為 3%左右 ? “知識 徐匯 ”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為 2% ? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。 （ 4）管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。 按照土地