【正文】 因素為基礎(chǔ)進(jìn)行制定。（2）均價(jià)制訂原則 在項(xiàng)目的定價(jià)中，均價(jià)的確定是根本。本案將采用“曾氏定價(jià)法”對(duì)項(xiàng)目均價(jià)進(jìn)行確定。本定價(jià)法的基本原理是利用市場(chǎng)比較法，對(duì)項(xiàng)目及各比較案例的各個(gè)方面因素進(jìn)行評(píng)估打分后，通過(guò)項(xiàng)目影響因子樹(shù)圖解析，然后根據(jù)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)展、開(kāi)發(fā)商的品牌形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝、推廣力度等方面進(jìn)行評(píng)估加權(quán)，最后，利用多個(gè)案例的評(píng)估修正價(jià)格計(jì)算其幾何平均值，得出項(xiàng)目的推盤(pán)均價(jià)。（3）差異性原則同一項(xiàng)目?jī)?nèi)的價(jià)格會(huì)因?yàn)闃菍印⑽恢?、套型、朝向的不同而存在差異性，以確保每套房都有自己的亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，我們的樓盤(pán)價(jià)格基于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控影響和避免樓市滑坡帶來(lái)的不良后果等因素，建議樓盤(pán)定價(jià)在本區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)區(qū)間范圍，以迅速贏取市場(chǎng)份額，給項(xiàng)目一個(gè)增值的空間。（4）階段性原則低開(kāi)高走，按照不同的銷(xiāo)售階段制定不同的價(jià)格。在第一批銷(xiāo)售中，以相對(duì)較低的價(jià)格開(kāi)盤(pán)入市，吸引市場(chǎng)的注意力，然后，逐步推高價(jià)格，給市場(chǎng)一個(gè)接受的過(guò)程和增值的信心；銷(xiāo)售進(jìn)入高潮之后，再以適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)手段進(jìn)行促銷(xiāo)，牽制市場(chǎng)，達(dá)到成功銷(xiāo)售的目的。價(jià)格設(shè)計(jì)每個(gè)單位價(jià)格根據(jù)位置、樓層、套型、朝向的不同單獨(dú)設(shè)計(jì)，使每個(gè)單位除了固有的優(yōu)劣勢(shì)外還有價(jià)格的亮點(diǎn)，增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力。付款方式基于回款速度考慮，建議主要采用一次性付款和按揭付款的方式。本地客戶普遍愿意接受銀行按揭和一次性付款方式，受城市經(jīng)濟(jì)影響，對(duì)總價(jià)較為敏感，所以要通過(guò)媒體進(jìn)一步引導(dǎo)按揭方式，降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻擴(kuò)大客戶群。另外，在本項(xiàng)目預(yù)售階段，根據(jù)不同的情況可以考慮采取36個(gè)月為限期的分期付款的方式。優(yōu)惠條款（可以疊加）視階段而定，優(yōu)惠由大到小一次性 付款 : —按 揭 : —優(yōu)惠權(quán) 登記 : —分 期 付 款 ：；業(yè)主介紹購(gòu)房：業(yè)主享受半年物管費(fèi)優(yōu)惠待遇住宅銷(xiāo)售均價(jià)判斷（1）市場(chǎng)接受均價(jià)判斷我們通過(guò)業(yè)內(nèi)人士、目標(biāo)客戶、公司員工、周邊人群對(duì)項(xiàng)目及各比較案例的各個(gè)方面因素進(jìn)行評(píng)估打分后，用項(xiàng)目影響因子樹(shù)圖解析，然后根據(jù)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)展、開(kāi)發(fā)商的品牌形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝、推廣力度等方面進(jìn)行評(píng)估加權(quán)，最后，利用多個(gè)案例的評(píng)估修正價(jià)格計(jì)算其幾何平均值，得出本案的市場(chǎng)接受均價(jià)。周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目名稱位置與本項(xiàng)目相比優(yōu)劣勢(shì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）濱江國(guó)際長(zhǎng)青路南側(cè)、民族大街東側(cè)既不臨湖又不臨江多層：9000元/㎡以上高層6000元/㎡以上恒大翡翠華庭龍沙區(qū)新立街新合家園正門(mén)對(duì)面，陽(yáng)光文化公園南側(cè)與本項(xiàng)目毗鄰，位置和環(huán)境仍然不如本項(xiàng)目6800元/㎡左右錦江閣二期龍沙區(qū)安順路北與本項(xiàng)目毗鄰，位置和環(huán)境仍然不如本項(xiàng)目7380元/㎡目前盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，********市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，“望江小區(qū)”是不可多得的市區(qū)住宅群，無(wú)疑是給投資者增強(qiáng)了信心。由于本項(xiàng)目臨近江邊湖邊，所以，沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升，增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。分 析：以目前********市的住宅及公寓銷(xiāo)售價(jià)格作為參照對(duì)比，在地理環(huán)境及周邊氛圍相差不大的情況下，平均的銷(xiāo)售價(jià)格大約在1500－3200元/㎡以目前********市的商鋪價(jià)格作為參照對(duì)比，內(nèi)街鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格在10000－17500元/㎡的范圍，臨街商鋪價(jià)格在45000元/㎡左右。商業(yè)物業(yè)價(jià)格與住宅物業(yè)價(jià)格差異巨大。綜合以上的典型項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)分析，考慮本項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)條件及區(qū)域的客觀條件，我公司在充分考慮以下兩個(gè)因素的情況下：第一：住宅與商業(yè)如何配比，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。第二：各類(lèi)型物業(yè)價(jià)格的界定。暫定：A、住宅均價(jià)：6500元/㎡B、商服：13000元/㎡：品牌認(rèn)知，訴求對(duì)象和意境：本項(xiàng)目中產(chǎn)品分商鋪部分和住宅部分，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位的分析確定為主要宣傳訴求對(duì)象。我們?cè)谝饩车臓I(yíng)造和拓展上，應(yīng)特別注意三大元素：特色元素、品牌與品質(zhì)元素、時(shí)尚元素。這三大元素對(duì)于提高項(xiàng)目的關(guān)注度和親近度都有相當(dāng)重要的意義。語(yǔ)言表述：a、 語(yǔ)音： 語(yǔ)音上要求瑯瑯上口，節(jié)奏明快，容易被記憶、理解和利于傳播；b、 文字： 文字表述上要求寓意深刻，與項(xiàng)目整體形象吻合，能彰顯項(xiàng)目的王者氣勢(shì)；讓人感覺(jué)溫暖，舒適；c、　禁忌：還應(yīng)尊重當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗民情，凡中國(guó)人所避諱的語(yǔ)言，包括數(shù)字、諧音，皆不得入選住宅部分案名建議：【望江傾城陽(yáng)光】使人聯(lián)想到暖暖的陽(yáng)光和晴朗美好的天氣，讓人心情愉悅。傾城的陽(yáng)光給業(yè)主帶來(lái)的不僅僅是溫暖還有無(wú)限的關(guān)愛(ài)，與無(wú)微不至的關(guān)懷。這是一個(gè)充滿了光明和溫暖的名字，親和力強(qiáng)，容易被客戶從內(nèi)心深處所接受和認(rèn)同，便于被記憶和理解?！皟A城陽(yáng)光”能提升項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，有助于品牌知名度和美譽(yù)度的塑造。同時(shí)瑯瑯上口，便于傳播?！颈趟铺臁勘卷?xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)之一就是，本項(xiàng)目一面臨江，兩面臨湖，小區(qū)住宅內(nèi)無(wú)疑是觀江賞湖最佳位置 。觀江私邸，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽(yáng)觀江、觀湖，良好的區(qū)域人文環(huán)境必將吸引了無(wú)數(shù)目標(biāo)客戶群體的關(guān)注和期待。品位的產(chǎn)品定位，同時(shí)強(qiáng)化了本案標(biāo)志性建筑群的特色。另一方面也符合目標(biāo)受眾的情感性格特征和深層次心理認(rèn)同感，體現(xiàn)其清幽、靜雅的形象特征。【碧水云天】表明了項(xiàng)目標(biāo)志性的特點(diǎn)，項(xiàng)目名稱厚重、詩(shī)意，朗朗上口，動(dòng)聽(tīng)悅耳，讓人浮想聯(lián)翩，拔高了項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，能增添項(xiàng)目的美譽(yù)度。該案名，符合目標(biāo)受眾的性格情感特征和形象特征，以及深層次心理認(rèn)同感，極易引起共鳴而產(chǎn)生強(qiáng)烈的擁有欲望，是獻(xiàn)給那些對(duì)時(shí)尚和生活情調(diào)有較高追求的人。同時(shí)能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品形象和市場(chǎng)定位。案名趣味性強(qiáng)而內(nèi)涵豐富，因新穎而容易讓市場(chǎng)接受和認(rèn)可，并易于傳播?！就\繡年華】——繁華盛世，錦繡年華錦繡：寓意繁華、高貴。符合目標(biāo)群體前程似錦的生活目標(biāo)和追求。年華：是一種符號(hào)，是一種季節(jié)，代表美好的象征，寫(xiě)在你我的臉龐，賜予人自信、熱情、沖動(dòng)和無(wú)盡的想象力。“經(jīng)商業(yè)戶錦繡年華” 能突出體現(xiàn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品形象和產(chǎn)品特色，塑造的是一個(gè)高貴、氣派、幽雅的居住空間，并給居住者帶來(lái)極強(qiáng)的尊貴身份感受，使之對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的向往和需求。提升了項(xiàng)目知名度和親和力。錦繡年華，人生中最值得珍藏的那些歲月，永遠(yuǎn)都讓人的回味無(wú)窮。錦繡生活也是無(wú)數(shù)的人憧憬和渴望得到的，錦繡也標(biāo)志了項(xiàng)目至高的形象，能很好地反映出項(xiàng)目的品質(zhì)力。該案名能有效地吸引項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的注意，便于項(xiàng)目的傳播，容易被客戶記憶?！就鹕耆A】金色寓意豐收和富裕，高貴的氣質(zhì)不言而喻，能突出項(xiàng)目與眾不同的品質(zhì)。年華：是一種符號(hào)，是一種季節(jié)，代表美好的象征，寫(xiě)在你我的臉龐，賜予人自信、熱情、沖動(dòng)和無(wú)盡的想象力。“金色年華”概括了人生中最輝煌和燦爛的時(shí)光，也是一個(gè)享受的時(shí)光，是屬于一個(gè)巔峰，屬于一個(gè)標(biāo)志，一個(gè)里程碑。同時(shí)也顯示出了項(xiàng)目的成熟與穩(wěn)重。也隱含了項(xiàng)目厚重的文化氣息，讓項(xiàng)目的品質(zhì)和形象大幅度提升。這能很好地吸引中青年客戶群的眼光，他們是最有資金實(shí)力的一群客戶?！敖鹕耆A”顯示出了居住者的品位與優(yōu)越生活。 案名瑯瑯上口，便于記憶、理解和傳播，同時(shí)還能給人一種溫暖和舒服的感覺(jué)。第四篇 效 益 分 析（按照地塊規(guī)劃占地面積1/2計(jì)算）：暫按1950元/㎡計(jì)算：拍地款：A0901：38015119501/2=37065（萬(wàn)元）剩余1/2土地款需交10%抵押金：3707（萬(wàn)元）土地契稅：（37065+3707）3%=1223（萬(wàn)元）拍地一次性需交款合計(jì)：37065+3707+1223=41995（萬(wàn)元）拍地貸款利率預(yù)計(jì)18%：利息為7559（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)該貸款需周轉(zhuǎn)2年：利息為15118（萬(wàn)元）墊資貸款約為5000（萬(wàn)元）周轉(zhuǎn)2年：利息為1800（萬(wàn)元）小計(jì)：16918（萬(wàn)元）（按100元/㎡計(jì)）：3801511/2100元/平米=1901（萬(wàn)元）（參照齊建聯(lián)發(fā)[2011]29號(hào)文）:A0901地塊地上（按1950元/㎡計(jì)）：1950元/㎡380151㎡1/2=37065（萬(wàn)元）地下（按2800元/㎡計(jì)）：2800元/㎡48319㎡1/2=6765（萬(wàn)元）人防（按2878元/㎡計(jì)）2878元/㎡15835㎡1/2=2279（萬(wàn)元）公建（按1950元/㎡計(jì)）1950元/㎡3074㎡=599（萬(wàn)元）（小計(jì)：46708萬(wàn)元）（%計(jì)）： 1635(萬(wàn)元)（按100元/㎡計(jì)）： 1901(萬(wàn)元)（）小計(jì)： 111058(萬(wàn)元)（4%）： 4442（萬(wàn)元）（3%）： 3465(萬(wàn)元)118965（萬(wàn)元）：A0901地塊：住宅：面積190076㎡平均單價(jià)：6500元/㎡銷(xiāo)售總額：123549（萬(wàn)元）商服：面積1933㎡平均單價(jià)：13000元/㎡銷(xiāo)售總額：2513（萬(wàn)元）地下車(chē)位：（暫按1500個(gè)計(jì)）銷(xiāo)售單價(jià)：每個(gè)25（萬(wàn)元）銷(xiāo)售總額：37500（萬(wàn)元）合計(jì)：163562（萬(wàn)元）：營(yíng)業(yè)稅5%1635625%=8178（萬(wàn)元）其他稅金：城建稅=營(yíng)業(yè)稅7%=81787%=573（萬(wàn)元）教育附加稅=營(yíng)業(yè)稅4%=81784%=327（萬(wàn)元）防洪保安稅=營(yíng)業(yè)稅1‰=81781‰=8（萬(wàn)元）印花稅=合同金額1‰=1635621‰=164（萬(wàn)元）土地增值稅4%（參見(jiàn)國(guó)稅發(fā)（2010）53號(hào)）1635624%=6543（萬(wàn)元）扣除25%企業(yè)所得稅：（163562118965817865431072）25%=7201（萬(wàn)元）合計(jì)：22994（萬(wàn)元）稅后凈利潤(rùn)：16356211896522994=21603（萬(wàn)元）、總投資估算項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)土地成本41995+、土地出讓金4077土地契稅1223土地出讓金3%財(cái)務(wù)成本16918前期工程費(fèi)1901按100元/㎡計(jì)建安工程費(fèi)(含裝修)46708總建筑面積單價(jià)基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)1635%小區(qū)配套費(fèi)1901按100元/㎡計(jì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)4442按16之和4%管理費(fèi)3332(17項(xiàng)之和) 3%總成本118965 經(jīng)濟(jì)效益估算表1項(xiàng)目單價(jià)、金額（元/㎡）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)1住宅65001235492商服1300025133地下車(chē)位25萬(wàn)元/個(gè)375004合計(jì)163562項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅8178營(yíng)業(yè)收入5%2城建稅573營(yíng)業(yè)稅x7%3教育附加稅327營(yíng)業(yè)稅x4%4防洪保安費(fèi)8營(yíng)業(yè)稅x1‰5印花稅164合同金額x1‰6土地增值稅6543營(yíng)業(yè)收入4%7企業(yè)所得稅7201（經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本稅費(fèi)）25%8合計(jì)22994A、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)前提項(xiàng)目投資進(jìn)度估算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2013年下半年2014年2015年上半年投資比例30％50％20％投資額（萬(wàn)元）356905948323793合計(jì)118965萬(wàn)元項(xiàng)目收入的估算根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的建議，本項(xiàng)目分三個(gè)階段進(jìn)行銷(xiāo)售。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和對(duì)市內(nèi)多個(gè)類(lèi)比項(xiàng)目的綜合分析，設(shè)定本項(xiàng)目各階段收入分期到帳的比例及收入測(cè)定，各階段的收入情況詳見(jiàn)表《項(xiàng)目階段銷(xiāo)售率預(yù)測(cè)》階段銷(xiāo)售率預(yù)測(cè)2014年6月末前2014年7月12月2015年后整體30%60%10%其中住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)30％60％60％30％10％10％實(shí)際銷(xiāo)售額163562營(yíng)業(yè)稅8178土地增值稅6543其他稅金城建稅573教育附加稅327防洪保安費(fèi)8印花稅164稅收合計(jì)15793成本118965稅前利潤(rùn)44597企業(yè)所得稅7201稅后利潤(rùn)21603注：A、稅前利潤(rùn)＝實(shí)際銷(xiāo)售額－稅收合計(jì)－成本B、企業(yè)所得稅＝稅前利潤(rùn)25％（按新政）C、稅后利潤(rùn)＝實(shí)際銷(xiāo)售額－稅收合計(jì)－成本－企業(yè)所得稅D、成本中含土地成本。E、稅率說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)收入x5%城建稅=營(yíng)業(yè)稅x7%教育附加稅=營(yíng)業(yè)稅x4%防洪保安費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅x1‰印花稅=合同金額x1‰企業(yè)所得稅=（經(jīng)營(yíng)收入—經(jīng)營(yíng)成本—稅費(fèi)）x25%其他稅金＝城建稅＋教育附加稅＋防洪保安費(fèi)＋印花稅。實(shí)交稅金＝營(yíng)業(yè)稅＋企業(yè)所得稅＋其他稅金。稅后凈利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)收入—經(jīng)營(yíng)成本—實(shí)際交稅金額（詳見(jiàn)附表規(guī)劃圖）項(xiàng)目建筑物分為住宅樓、綜合商場(chǎng)、幼兒園、物業(yè)用房及公益用房，其中，住宅樓17座。綜合商場(chǎng)及幼兒園各一座?？紤]到項(xiàng)目整體規(guī)劃條件的要求，充分實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模的最大化，該項(xiàng)目將根據(jù)地塊的自然地貌地勢(shì)規(guī)劃而建。項(xiàng)目四周按規(guī)定退讓紅線。第五篇 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議 、總體營(yíng)銷(xiāo)策略和思路針對(duì)一系列調(diào)控政策引起的市場(chǎng)變化，萬(wàn)通公司適時(shí)地調(diào)整了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取“穩(wěn)盤(pán)平推”策略，堅(jiān)持客戶至上的企業(yè)宗旨，增強(qiáng)企業(yè)品牌號(hào)召力。萬(wàn)通公司成立之初就重視質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在營(yíng)銷(xiāo)上，萬(wàn)通公司采取①維持原有價(jià)格下提高產(chǎn)品內(nèi)涵，增加配套等服務(wù)；②針對(duì)一次性付款的客戶采取折扣優(yōu)惠，加速回款③對(duì)介紹新客戶的老客戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)回饋④加強(qiáng)對(duì)售后和物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)口碑和社會(huì)影響力爭(zhēng)取最大的客戶群。、銷(xiāo)售策略憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是：小區(qū)規(guī)