【正文】 徐匯 周邊 表 14：片區(qū)及周 邊在售樓盤情況匯總表 項目名稱 規(guī) 模 戶型與面積 （平方米） 銷售均價 （元 /平米） 開盤時間 銷售情況及 銷售率 主力 客戶 恒陽花苑 海上花 占地： 3 萬 建面： 12 萬 2 房： ；（占 91%） 3 房： （ 9%） 1000013800 （一期含拆遷） (二期 ) 63% 周邊及浦東 工作居民 海上海新城 占地： 8 萬 建面： 23 萬多 共 7 棟公寓，推出 334 套 1 房： （占 11%左右） 2 房： 3 房 ： 4 房： 230233 公寓均價15000 現(xiàn)推出六棟，未成交 徐匯 、虹口周邊區(qū)域居民 信通浦皓園 建面： 萬 現(xiàn)推出 117 套 2 房： ，（ 90平米以下約 20%左右） 3 房： 10500 已推出 36套小戶型已售罄，余大戶型， 80% 本區(qū)域居民為主 陽明苑 建面： 萬 共 120 套 2 房： 97~102 3 房： 104155 12500 94% 寶地東花園 總建面： 30 萬 共 11 幢高層，2 房： 95~105 3 房： 118141 1250016600 （一期） 已售 70%左右 周邊本地居民為主 已推出 589 套 4 房： 176188 （二期） 表 15： 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表 項目名稱 05 年銷售套 數(shù) 06 年銷售套數(shù)（ 0108 月） 恒陽花苑 海上花 475 113 現(xiàn)代星洲城 94 信通浦皓園 99 陽明苑 43 85 寶地東花園 163 275 和平花苑二期 293 10 華升新苑三期 78 101 匯總 1146 683 ? 從供應量的角度來看， 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn) ? 片區(qū)的住宅樓盤供應量較多戶型主要以面積介于 100120 平方米為主。 圖 18 片區(qū)樓盤分布 D. 典型項目分析 典型項目一：金上海家園 ? 基本情況： 占地 萬平，總建 萬平，由 2 幢 29 層高層和 5 幢 1314 層小高層組成，得房率 82%。 徐匯 區(qū)內(nèi)交通的進一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速 徐匯 的發(fā)展 圖 12 交通規(guī)劃布局 (4) 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 ① 房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點 根據(jù) 徐匯 各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點， 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖 13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊 ? 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應量預計 40 萬平方米 ? 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應量預計 5 萬平方米 ? 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學城；未來供應量預計 10 萬平方米 ? 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應量預計 20萬平方米 ? 東外灘板塊： 北外灘延伸板 塊、濱江規(guī)劃；未來供應量預計 10 萬平方米 ? 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊： 離市區(qū)近、配套優(yōu)勢；未來供應量預計 40 萬平方米 ② 徐匯 區(qū)供求情況分析 A. 需求情況 徐匯 區(qū)是原上海最大的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)剛性需求大 ? 根據(jù) 徐匯 的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求 ? 徐匯 區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構(gòu)成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但 徐匯 區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定 圖 14 徐匯 一手房成交情況 楊浦區(qū)一手房成交情況020xx0400006000080000100000120xx01400002004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月020xx40006000800010000120xx14000總成交面積( 平方米) 均價（元） ? 20xx 年 徐匯 區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價也略有波動，但在進入 06 年后，價格又進入一個上升通道 ? 由于 20xx 年調(diào)控政策的影響， 徐匯 區(qū)的銷售面積與價格都出現(xiàn)了一定的波動，但整體相對穩(wěn)定 B. 供給情況 ? 隨著政府對用地出讓的控制加強，以及 徐匯 區(qū)可開發(fā)地的逐步減少， 徐匯區(qū)從 20xx 年開始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少 圖 15 010000020xx0030000040000050000060000020xx 20xx 20xx 20xx上海市楊浦區(qū)住宅性質(zhì)土地出讓情況 圖 16 徐匯 批準預售情況 上海楊浦區(qū)批準預售情況010000020xx0030000040000050000060000002Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q1010203040批準預售面積 預售證數(shù) ? 歷年批售面積中以 20xx 年量最大，尤其是 20xx 年 3 季度，因受政策影響，批售量在 20xx 年出現(xiàn)大幅度下降 ? 從供應角度來看， 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級市場，還是二級市場，供應量都都在減少。其中項目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由舊城區(qū)組成，是 徐匯區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域 圖 11 周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江，規(guī)劃用地約 平方公里。 ? 從銷售面積和人均住宅使用面積來看上海的需求， 20xx 年上海的住宅銷售面積在宏觀政策的作用下出現(xiàn)了負增長，但還是存在著大量的需求。 ② 銷售面積 /竣工面積，從近幾年 的數(shù)據(jù)看，上海供求基本平衡的，還傾向于供不應求。 ? 從圖 6 看，上海近兩年的這一指標屬于較為合理的范圍。上海的住宅市場有強有力的經(jīng)濟作為基礎，是較為健康的住宅市場。 二 項目投資環(huán)境和市場研究 1 投資市場分析 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟分析 表 5 上海 GDP 及其增長率 指標 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx GDP 8072．80 增長率 % % % % % % % % 29． 15% 13． 27% 圖 1 上海 G D P 及其增長率020xx400060008000100001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx單位 ( 億元 )00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5GDP (左軸) 增長率（右軸） 圖 2 上海住宅投資增長率/ G D P 增長率住宅投資增長率/GD P增長率 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx ? 從表 1 可看出，上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段， 20xx 年和 20xx 年的 GDP 分別為 8072． 80（按經(jīng)濟普查口徑核算）億元和 億元，其數(shù)值在國內(nèi)具有絕對領先的地位， 20xx 年， GDP 比北京的 GDP（ 億元）高出 億元，可見其經(jīng)濟實力的雄厚。 項目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、上海城投、寶地東 花園、海上海、現(xiàn)代星洲 城等大型企業(yè)、樓盤， 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項目未來可以預見項目市場前景較好。 順頌 商祺 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司 20xx 年 08 月 31 日 聯(lián) 系 人： 張華 聯(lián)系電話： 021－ 51720292 目 錄 一 項目總論 .............................................................................................1 1 項目背景 ............................................................................................1 (1) 項目名稱 ............................................................................................. 1 (2)研究工作依據(jù) ........................................................................................ 1 (3) 項目建設規(guī)模和內(nèi)容 ........................................................................... 1 2 可行性研究結(jié)論 .................................................................................1 (1) 市場預測 ............................................................................................. 1 (2) 項目建設進度假設 ............................................................................... 2 (3) 投資估算和資金籌措 ........................................................................... 2 (4) 項目綜合評價結(jié)論 ............................................................................... 3 二 項目投資環(huán)境和市場研究 .....................................................................4 1 投資市場分析 .....................................................................................4 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟分析 ........................................................................... 4 (2) 上海市居民購買能力分析 .................................................................... 5 (3) 上海市人口狀況分析 ...........................................................