【導(dǎo)讀】我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段。年正式邁入老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最。這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)?！袄夏耆俗≌袌?chǎng)”潛力巨大。轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移。一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表。居住觀念正在發(fā)生根本性變化。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙。列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)。高于全國(guó)的平均水平，在全國(guó)居于領(lǐng)先地位。20xx年10月19日，北京市老齡工作委員會(huì)辦公。室編制完成了《北京市20xx年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》。告指出：20xx年底，北京市戶籍總?cè)丝跒槿f(wàn)人。其中60歲及以上的。不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

　　

【正文】 的資金來(lái)源主要有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷售房屋收入用于投資部分。 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元，本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 8000 萬(wàn)元作為前期啟動(dòng)資金，另計(jì)劃向銀行借 款 8000萬(wàn)用于后續(xù)投入，施工單位墊資 8000萬(wàn)元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。 為盡量減少開發(fā)商一次性投入資金量，為既保證項(xiàng)目建設(shè)持續(xù)進(jìn)行，又可試探市場(chǎng)反映，擬將開發(fā)的 567200 ㎡ 分 二 期進(jìn)行，每期 283600平方米。在開發(fā)時(shí)間上拉開一定距離，實(shí)施分期開發(fā)建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 開發(fā)商投入資金與銀行貸款將全部用于本項(xiàng)目第一期住宅的開發(fā)，這樣可以保障首期住宅開發(fā)的順利進(jìn)行，為迅速回籠資金搞好后續(xù)開發(fā)開創(chuàng)了良好的 15 局面。 （三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào) 出租 價(jià)格確定 參照其他城市及本市類似項(xiàng)目確定 出租 價(jià)格。 故現(xiàn)將 出租 價(jià)格暫定為： 其中小高層 一房 5000 元 /月 ， 二房 6000 元 /月 ；高層一房 4000元 /月 ， 二房 5000 元 /月 項(xiàng)目 估算總投資 XXXX 萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 生產(chǎn)成本估算 （ 1）職工工資 固定職工 50人，人年均工資及福利 15000 元，年工資福利共計(jì) 75萬(wàn)元。 （ 2）行政辦公及燃料動(dòng)力費(fèi) 25萬(wàn)元。 （ 3）維修費(fèi) 萬(wàn)元 3%= 萬(wàn)元 年均總成本 萬(wàn)元 ? 年收入估算 按 3000 個(gè)床位設(shè)計(jì)，按 70％的入住率實(shí)際床位收入 2100 個(gè)床位，每個(gè)老人入住按 綜合收 費(fèi) 5500 元 /月 （床位費(fèi) +生活護(hù)理費(fèi) +飯費(fèi)等）計(jì)算 ，實(shí)際年收入為 2100 5500 12＝ 13860 萬(wàn)元 ? 資金回收 每年回收資金為 13860 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元＝ 萬(wàn)元 247。 萬(wàn)元 /年 ≈ 8 年 需要 8 年可以收回投資成本。 五 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間 。 北京 市屬于特大中心城市，有 萬(wàn)人口，人均收入高于全國(guó) 絕大 部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。 項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多 。 本項(xiàng)目土地使用面積 公頃（ 約 200 畝 ） ，總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，開發(fā)周期 8 年時(shí)間，這將給本項(xiàng)目帶來(lái)二方面風(fēng)險(xiǎn)： 16 ? 第一方面：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，它受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口因素、政策因素、物價(jià)因素、人均收入、市政建設(shè)、城市化進(jìn)程、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理、地域文化等諸多因素的影響，具有不確定性，如何把握市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)走勢(shì)最終如何發(fā)展，將給本項(xiàng)目帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。 ? 第二方面：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)進(jìn)土地到產(chǎn)品售罄以及物業(yè)管理的全過程，時(shí)間周期長(zhǎng)，程序復(fù)雜，環(huán)節(jié)多，工序多，相關(guān)聯(lián)部門多，既要有精兵強(qiáng)將，又需要掛帥領(lǐng)軍人物，既要發(fā)揮 個(gè)人聰明才智，又需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。本項(xiàng)目分 二 期滾動(dòng)開發(fā)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá) XX個(gè)月，必須嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍的實(shí)行全過程的控制管理，即加強(qiáng)資金管理、成本管理、施工管理、營(yíng)銷管理、人力資源管理、否則無(wú)論在哪個(gè)方面管理出現(xiàn)失誤，都將給本項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 六 、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)說(shuō)過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段?？梢姷囟螌?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件 ，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏模瞧渌鼦l件不可替代的。 馬家堡地區(qū)位于南三環(huán)至四環(huán)之間，多條公交線路穿插其間。 20xx 年底，從南四環(huán)直通西單的馬家堡西路建成通車，使得家住南四環(huán)沿線居民到達(dá)南二環(huán)的時(shí)間幾乎可以縮短一半。正在修建的地鐵 4號(hào)線南起豐臺(tái)區(qū)馬家樓，北至海淀區(qū)龍背村，穿越西單、西直 門及中關(guān)村商圈。另外，南中軸線的規(guī)劃和運(yùn)作使馬家堡區(qū)域成了“第五商圈”、“豐臺(tái)新區(qū)”等板塊的合圍輻射之地，有利于發(fā)揮“后發(fā)先至”的優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目土地使用面積 公頃（月 200畝 ） ，總建筑面積 萬(wàn)平方米，分 二 期滾動(dòng)開發(fā)，總建設(shè)開發(fā)周期 XX 個(gè)月，因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、個(gè)性、特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。 項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。 項(xiàng)目 實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告 基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在調(diào)查過程中，對(duì) 北京 老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)細(xì)分作出準(zhǔn)確判斷。 本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人住宅項(xiàng)目提出了 二 個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)一步評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性，并提出詳盡而具有針 17 對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。 七 、結(jié)論與建議 北京 市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更是到了白熱化程度。于是精明而富有遠(yuǎn)見的投資開發(fā)商，根據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng)細(xì)分，紛紛避 開激烈競(jìng)爭(zhēng)的住宅市場(chǎng)，另辟蹊徑，投資于教育地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、渡假休閑地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)，本案項(xiàng)目就是其中一例。 本項(xiàng)目土地使用面積 ，總建筑面積約 ㎡ ，可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目離中心城區(qū)約 10 公里左右，離塵不離城，鬧中取靜?；A(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通方便，充分具備了老年公寓集養(yǎng)老、休閑、渡假于一體地產(chǎn)元素，是在激烈的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下睿智的選擇。 綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨(dú)辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏?，?jīng)濟(jì)效益可觀，社會(huì)效益良好 ，是一個(gè)充滿商機(jī)、充滿市場(chǎng)活力、充滿希望、可行度較高的項(xiàng)目。 需要特別強(qiáng)調(diào)的是，依托 **實(shí)業(yè) 集團(tuán) 的 下屬 單位 **市醫(yī)院，我們能夠做到保證為入住老人提供全天侯的、全方位的醫(yī)療保障 。 本項(xiàng)目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險(xiǎn)，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競(jìng)爭(zhēng)，但已避開了競(jìng)爭(zhēng)，并具備了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，馬家堡老年公寓項(xiàng)目是可行的。 河北省 **市 **實(shí)業(yè)集團(tuán) 二ΟΟ七 年 十 月 二十二 日