【正文】 建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。 六 、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。 （ 3）維修費(fèi) 萬元 3%= 萬元 年均總成本 萬元 ? 年收入估算 按 3000 個(gè)床位設(shè)計(jì)，按 70％的入住率實(shí)際床位收入 2100 個(gè)床位，每個(gè)老人入住按 綜合收 費(fèi) 5500 元 /月 （床位費(fèi) +生活護(hù)理費(fèi) +飯費(fèi)等）計(jì)算 ，實(shí)際年收入為 2100 5500 12＝ 13860 萬元 ? 資金回收 每年回收資金為 13860 萬元－ 萬元＝ 萬元 247。項(xiàng)目建筑總面積（ 567200 ㎡ ）= /㎡ （二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息 資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷售房屋收入用于投資部分。 （十）車位、 商業(yè)配套的設(shè)置 ? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米 4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。 ? 采用中央空調(diào)集中供暖，分戶計(jì)費(fèi)，分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，盡量做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。 ? 完善的步行交通系統(tǒng)。 （六）園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置 社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。為保障行人和車輛出入安全 方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3～ 4 個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2 個(gè)出入通道。 （二）園區(qū)規(guī)劃特征 項(xiàng)目占地 公頃（約 200 畝 ） ，規(guī)劃建筑總面積 萬平方米 ；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔 之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以 現(xiàn)代 園林 藝術(shù) 為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn) 園林藝術(shù) ，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，創(chuàng)造性的展現(xiàn) 現(xiàn)代 園林 風(fēng)格的形象。 ? 設(shè)計(jì)要人性化 平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍，要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于300 ㎜ ，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手，各種開關(guān)、按紐均采用大型 號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。因此“ 園林型 老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所 ，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。 ? 環(huán)境 、 質(zhì)量有待提升 北京 市現(xiàn)有的 大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還停留在集體宿舍的層面，老年人成了被管理和服務(wù)的對(duì)象，要服從安排，獨(dú)立性很少。其中 60 歲及以上的老年人口為 ，占總?cè)丝诘?%， 是典型的老齡化城市， 而北京 目前 共擁有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 324所，總床位 35345 張，床位使用率約 60%?？v觀我國(guó)房地 產(chǎn) 業(yè)，許多年來，大 眾化住 宅開發(fā)一直是市場(chǎng)開發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。 ? 國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到 2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。 ? “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大 國(guó)家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì) 20xx 年左右 ，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。在20xx 年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。但從今天老年人口基數(shù)、 老年人社會(huì)問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成。 在養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人不足 220xx 人，另有 約 200 萬人以其他方式養(yǎng)老。如：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有嚴(yán)格的作息時(shí)間，只有趕上點(diǎn)，老人才能吃上飯。總之 北京 市的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 二 、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)為一體。 ? 生活要智能化 應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出 本項(xiàng)目的獨(dú)特性 。 （四）總體平面布置 所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每 間房均有充足的陽(yáng)光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南 15176。所有會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。 項(xiàng)目總投資約 萬元，本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 8000 萬元作為前期啟動(dòng)資金，另計(jì)劃向銀行借 款 8000萬用于后續(xù)投入，施工單位墊資 8000萬元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。 萬元 /年 ≈ 8 年 需要 8 年可以收回投資成本。香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)說過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。 綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨(dú)辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏?，?jīng)濟(jì)效益可觀，社會(huì)效益良好 ，是一個(gè)充滿商機(jī)、充滿市場(chǎng)活力、充滿希望、可行度較高的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險(xiǎn)，但機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競(jìng)爭(zhēng)，但已避開了競(jìng)爭(zhēng)，并具備了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人住宅項(xiàng)目提出了 二 個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)一步評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性，并提出詳盡而具有針 17 對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件 ，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。 北京 市屬于特大中心城市，有 萬人口，人均收入高于全國(guó) 絕大 部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中