【正文】 。 1 一、老年人住宅市場(chǎng)分析 （一）老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析 ? 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)，根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已在 20xx年正式邁入老齡化社會(huì)。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國(guó)總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到 2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。但隨著近年居民生活 水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少。 ? 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家 庭結(jié)構(gòu)。 ? 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人 ，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。 ? 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。九十年代中期，北京的一些房 地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競(jìng)爭(zhēng)激烈和風(fēng)險(xiǎn)較高的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？v觀我國(guó)房地 產(chǎn) 業(yè)，許多年來(lái)，大 眾化住 宅開(kāi)發(fā)一直是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開(kāi)發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟?？梢灶A(yù)見(jiàn)，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人 及 其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 近些年 北京市老年人口比重處于明顯上升趨勢(shì)。 20xx 年 10 月 19 日，北京市老齡工作委員會(huì)辦公室編制完成了《北京市 20xx 年老年 人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》。其中 60 歲及以上的老年人口為 ，占總?cè)丝诘?%， 是典型的老齡化城市， 而北京 目前 共擁有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 324所，總床位 35345 張，床位使用率約 60%。 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院 、老年公寓 戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間 、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、 3 休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。 ? 環(huán)境 、 質(zhì)量有待提升 北京 市現(xiàn)有的 大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還停留在集體宿舍的層面，老年人成了被管理和服務(wù)的對(duì)象，要服從安排，獨(dú)立性很少。而在家中，想吃想睡的自由在這里被剝奪了。 部分 養(yǎng)老院坐落在 老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。 ? 服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所 ，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。 （三）老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中 高 檔為主、輔之中低檔和高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定 北京 市現(xiàn)有的324多家養(yǎng)老院中大多數(shù)應(yīng)界定為 中 低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中 高檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。 ? “ 園林型 老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。因此“ 園林型 老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。根據(jù)老年 人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求： ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理 和心理需求。 三 、 “馬家堡老年公寓” 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合我們的開(kāi)發(fā)設(shè)想，在此提出 “馬家堡老年公寓” 產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。 ? 設(shè)計(jì)要人性化 平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍，要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于300 ㎜ ，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手，各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型 號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶(hù)陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門(mén)和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 5 ? 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。即戶(hù)型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 （二）園區(qū)規(guī)劃特征 項(xiàng)目占地 公頃（約 200 畝 ） ，規(guī)劃建筑總面積 萬(wàn)平方米 ；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔 之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以 現(xiàn)代 園林 藝術(shù) 為主，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn) 園林藝術(shù) ，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，創(chuàng)造性的展現(xiàn) 現(xiàn)代 園林 風(fēng)格的形象。 （三）園區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。其中住宅分四層 次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。 我們通過(guò)分析不同年齡階段的人、不同生理和心理需求以及人數(shù)的眾寡，認(rèn)為： 70歲以下年齡段的老年人是老年住宅市場(chǎng)的主流客戶(hù)，其他年齡段（ 70～100 歲）為非主流客戶(hù)，而且從 70 歲開(kāi)始，隨著年齡增長(zhǎng)，其客戶(hù)群呈遞減的趨勢(shì)，基于這種認(rèn)識(shí)和分析，我們?cè)诿總€(gè)住宅小區(qū)內(nèi)設(shè) 3個(gè)組團(tuán)，具體為：1 號(hào)組團(tuán)：居住主體為 70歲以下老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 20萬(wàn) ㎡ ， 9～ 10棟，其中鰥寡老人樓約 1～ 2 棟 ； 2號(hào)組團(tuán)：居住主體為 70歲～ 80歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑