【正文】 生根本性變化。在20xx 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。但從今天老年人口基數(shù)、 老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。預(yù)計到 2025 年，北京的老年人口比例接近 30%，這一比例遠(yuǎn)高于許 多發(fā)達(dá)國家的水平 。 在養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人不足 220xx 人，另有 約 200 萬人以其他方式養(yǎng)老。 ? 老年公寓布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有 列入 各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)， 而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。如：養(yǎng)老機構(gòu)有嚴(yán)格的作息時間，只有趕上點，老人才能吃上飯?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升?？傊?北京 市的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差?？傊?高 檔老年住宅 產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 二 、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。 ? 地塊距離城郊 3～ 5km，距離中心城區(qū) 10～ 15 km 為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經(jīng)常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。 ? 生活要智能化 應(yīng)配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。 ? 配套要完善化 小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī) 療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出 本項目的獨特性 。整個社區(qū)分 二 個小區(qū)，每 100畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 28 萬 ㎡ 。 （四）總體平面布置 所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每 間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南 15176。 （五）產(chǎn)品功能組合 產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。所有會所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。 ? 整個社區(qū)規(guī)劃應(yīng)形成從整體到局部，從組團到單體，多層次 多樣化景觀體系?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。 一 房面積控制在 3545 ㎡ 左右， 分為單人豪華間（面積 35平米）和二人標(biāo)準(zhǔn)間（面積 45平米）。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。 **實業(yè)集團負(fù)責(zé)項目建設(shè)及建成后老年公寓的日常經(jīng)營管理。 項目總投資約 萬元，本項目開發(fā)商投入自有資金 8000 萬元作為前期啟動資金，另計劃向銀行借 款 8000萬用于后續(xù)投入，施工單位墊資 8000萬元，余款由售房收入作為投資補充。 （三）項目投入產(chǎn)出與回報 出租 價格確定 參照其他城市及本市類似項目確定 出租 價格。 萬元 /年 ≈ 8 年 需要 8 年可以收回投資成本。 本項目土地使用面積 公頃（ 約 200 畝 ） ，總建筑面積達(dá) 萬平方米，開發(fā)周期 8 年時間，這將給本項目帶來二方面風(fēng)險： 16 ? 第一方面：房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)市場，它受宏觀經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟、人口因素、政策因素、物價因素、人均收入、市政建設(shè)、城市化進(jìn)程、區(qū)域市場、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費心理、地域文化等諸多因素的影響，具有不確定性，如何把握市場走勢，市場走勢最終如何發(fā)展，將給本項目帶來一定風(fēng)險。香港地產(chǎn)大王李嘉誠說過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 20xx 年底，從南四環(huán)直通西單的馬家堡西路建成通車，使得家住南四環(huán)沿線居民到達(dá)南二環(huán)的時間幾乎可以縮短一半。 項目總體方案和建筑設(shè)計必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始。于是精明而富有遠(yuǎn)見的投資開發(fā)商，根據(jù)市場整體發(fā)展趨勢，通過市場細(xì)分，紛紛避 開激烈競爭的住宅市場，另辟蹊徑，投資于教育地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、渡假休閑地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)，本案項目就是其中一例。 綜上所述，我們認(rèn)為，本項目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場，市場需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏悖?jīng)濟效益可觀，社會效益良好 ，是一個充滿商機、充滿市場活力、充滿希望、可行度較高的項目。 河北省 **市 **實業(yè)集團 二ΟΟ七 年 十 月 二十二 日 。 本項目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險，但機遇大于風(fēng)險；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競爭，但已避開了競爭，并具備了競爭優(yōu)勢。項目離中心城區(qū)約 10 公里左右，離塵不離城，鬧中取靜。 本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人住宅項目提出了 二 個方面風(fēng)險，在項目實施前，應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)一步評估項目風(fēng)險性，并提出詳盡而具有針 17 對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。另外，南中軸線的規(guī)劃和運作使馬家堡區(qū)域成了“第五商圈”、“豐臺新區(qū)”等板塊的合圍輻射之地，有利于發(fā)揮“后發(fā)先至”的優(yōu)勢。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件 ，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。本項目分 二 期滾動開發(fā)，時間長達(dá) XX個月，必須嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍的實行全過程的控制管理，即加強資金管理、成本管理、施工管理、營銷管理、人力資源管理、否則無論在哪個方面管理出現(xiàn)失誤，都將給本項目帶來風(fēng)險。 北京 市屬于特大中心城市，有 萬人口，人均收入高于全國 絕大 部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公