【正文】 星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 — — 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %?？梢灶A(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。 1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀 念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?%；到 2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。鄆城升華 老年公寓可行性報告 一、項目提出的依據(jù) （一）政策依據(jù) 《 山東 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（ 魯 政辦 [2021]105號） 山東 省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（ 魯 民福 [1998]19號 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2021]19號） 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā) [2021]6號） 財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服 務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2021]97號 《中華人民共和國 土地 管理法》 （二）老年公寓市場機遇 我國已進(jìn)入老齡化社會階段 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時，即為老齡化社會。 “老年公寓”市場潛力巨大 2021年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。在 2021年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取 上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 （三）老年人公寓現(xiàn)狀分析 國內(nèi)老年 公寓的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 60歲以上的老年人相比較，我國只有42021多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100萬張，只能為 1%（ ）的老年人解決住房問題?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 2021年人口普查資料顯示， 我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 （四） 鄆城縣 老年公寓現(xiàn)狀 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 2021年我縣 常住人口為 104 萬人，其中 65歲及以上的人口為8． 32萬人，占 8％，老年人口的總量比 2021年第五次全國人口普查時增加 2． 2萬人 。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。 （五）老年公寓發(fā)展趨勢 社會需要 居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 社會需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足 。 二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析 （一）老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個方面 （ 1）老年社會的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 (3)老年人福利水平 隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。 2021年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對目前的住房狀況表示滿意，%的人不太滿意。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“ 老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費的主要誘因。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當(dāng)部分老年 人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9年，女 18歲，平均為 ，接近低齡純消費人口的消費年限。 3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)