【正文】 住宅在京、滬兩地倍受熱寵 最早的老年公寓就出現(xiàn)在 北京和上海 。 1998年起各級政府 就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家 庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測，到 2025 年，老年人將占全國總?cè)丝?；到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?%，屆時(shí)每三個半人口中就有一個老年人口。 1 銀色港灣 老年公寓可行性報(bào)告 二 00 七年十 月 2 目 錄 一、項(xiàng)目提出的依據(jù) 二、老年公寓 目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析 三、 老年公寓 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、 老年公寓 風(fēng)險(xiǎn)分析 六、 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 七、項(xiàng)目實(shí)施 八 、 結(jié)論 一、 項(xiàng)目提出的依據(jù) 3 （一） 政策依據(jù) 《河南 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的 通知》（豫政辦 [2020]105 號） 河南省民政廳等部門《 關(guān)于 加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知 》 （豫民福 [1998]19號 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā) [2020]19 號） 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā) [2020]6 號） 財(cái)政部 和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財(cái)稅 [2020]97 號 《中華人民共和國土地管理法》 （二） 老年公寓 市場機(jī)遇 ? 我國已進(jìn)入老齡化社會階段 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為 老齡化社會。 ? “老年公寓” 市場潛力巨大 4 2020 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另 據(jù)中國老齡人協(xié)會估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。 ? 家庭因素催生老年 住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。 5 在 2020 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有 發(fā)生?？梢灶A(yù)見，老年公寓 必將逐步被老年人極其子女 所接受。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購買 原公有住房的戶分別為 %和 %。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。 （ 四 ） 鄭州 市老年公寓 現(xiàn)狀 ? 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 2020 年我市常住人口為 724． 28 萬人，其中 65 歲及以上的人口為 62． 5 萬人，占 8． 62％，平均每 11 人中就有一名老年人。 ? 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對單一 、服務(wù) 范圍狹窄 目前鄭州 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間， 8 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人 生活 的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上 體 現(xiàn)人性化關(guān)懷。 ? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工 和農(nóng)民 工 ，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù) 理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只 是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 ? 老年 公寓 將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū) 的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原 因，大多選址于市中心，噪音 和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年 住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓 、低檔公寓 也將占有一席之地。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 ? 老年住宅的 外 在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分： (1)社會居住觀念的改變 中國 “養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在購房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。 （二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 13 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特 點(diǎn)： 1) 老年消費(fèi)是一個純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。而據(jù) 1998 年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。對于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長得多。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。目前，商品市場常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 地塊距離城郊 不易超過 10 km，老年公寓 不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的 地方 ， 老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離 社會 ， 心理將會 承受很大的壓力，不利于身心健康。 ? 環(huán)境要園林化 （低容積率 ） 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。