【正文】 缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 （三）老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中 高 檔為主、輔之中低檔和高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定 北京 市現(xiàn)有的324多家養(yǎng)老院中大多數(shù)應(yīng)界定為 中 低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中 高檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊?高 檔老年住宅 產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 ? “ 園林型 老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主， 4 退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“ 園林型 老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 二 、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年 人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿(mǎn)足以下幾個(gè)方面的要求： ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線(xiàn)路，而且站點(diǎn)近，以滿(mǎn)足老年人探親訪友，出入便捷的需要。 ? 地塊規(guī)模宜 大小適中 ，小則 100～ 200 畝，大則 400～ 600 畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開(kāi)始的精神感覺(jué)。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿(mǎn)足老年人的這種生理 和心理需求。 ? 地塊距離城郊 3～ 5km，距離中心城區(qū) 10～ 15 km 為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來(lái)，老年人經(jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一個(gè)個(gè)離去，看不到充滿(mǎn)活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。 三 、 “馬家堡老年公寓” 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合我們的開(kāi)發(fā)設(shè)想，在此提出 “馬家堡老年公寓” 產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。 （一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 在老年人的住宅規(guī)劃和 設(shè)計(jì)上，不僅要滿(mǎn)足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。 ? 設(shè)計(jì)要人性化 平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍，要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于300 ㎜ ，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手，各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型 號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶(hù)陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門(mén)和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿(mǎn)足老年人的特殊使用功能和要求。 ? 生活要智能化 應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。 5 ? 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 ? 戶(hù)型要合理化 應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，每戶(hù)面積控制在 40～ 60 ㎡ 左右。即戶(hù)型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 ? 配套要完善化 小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī) 療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等生活配套設(shè)施。 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 滿(mǎn)足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。 （二）園區(qū)規(guī)劃特征 項(xiàng)目占地 公頃（約 200 畝 ） ，規(guī)劃建筑總面積 萬(wàn)平方米 ；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔 之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以 現(xiàn)代 園林 藝術(shù) 為主，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn) 園林藝術(shù) ，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，創(chuàng)造性的展現(xiàn) 現(xiàn)代 園林 風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出 本項(xiàng)目的獨(dú)特性 。 （三）園區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層 次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分 二 個(gè)小區(qū)，每 100畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 28 萬(wàn) ㎡ 。 我們通過(guò)分析不同年齡階段的人、不同生理和心理需求以及人數(shù)的眾寡，認(rèn)為： 70歲以下年齡段的老年人是老年住宅市場(chǎng)的主流客戶(hù)，其他年齡段（ 70～100 歲）為非主流客戶(hù)，而且從 70 歲開(kāi)始，隨著年齡增長(zhǎng)，其客戶(hù)群呈遞減的趨勢(shì)，基于這種認(rèn)識(shí)和分析，我們?cè)诿總€(gè)住宅小區(qū)內(nèi)設(shè) 3個(gè)組團(tuán)，具體為：1 號(hào)組團(tuán)：居住主體為 70歲以下老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 20萬(wàn) ㎡ ， 9～ 10棟，其中鰥寡老人樓約 1～ 2 棟 ； 2號(hào)組團(tuán)：居住主體為 70歲～ 80歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 5萬(wàn) ㎡ ， 3～ 4棟，其中鰥寡老人樓 1～ 2棟； 3號(hào)組團(tuán)：居住主體為 80 歲以上老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 6 3 萬(wàn) ㎡ ， 2 棟，其中鰥寡老人樓 1棟 。 每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū) 相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車(chē)輛出入安全 方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3～ 4 個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2 個(gè)出入通道。 （四）總體平面布置 所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每 間房均有充足的陽(yáng)光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南 15176。 ，避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感），沿河呈流線(xiàn)型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂(lè)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū)內(nèi)既有 高 層，又有小高層，要正確處理好 高 層和小高層的平面布置關(guān)系。 （五）產(chǎn)品功能組合 產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶(hù)群體的特殊需要“量身定做”，既要滿(mǎn)足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿(mǎn)足他們的精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒(méi)有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿(mǎn)足日常生活所 需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。 （六）園區(qū)