【正文】 京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400－500元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 政府和社會(huì)對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，%的速度增長，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì)達(dá)到上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)23位老人； 全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會(huì)問題。 二、鎮(zhèn)江市老年人口情況和老年公寓情況： 鎮(zhèn)江市場現(xiàn)在60歲以上的老年人口37．8萬人，占全市總?cè)丝诘?4．2％，鎮(zhèn)江市托老的需求，市場很大。目前鎮(zhèn)江市有證的老年公寓有4家（其中已包括丹陽市、揚(yáng)中市、揚(yáng)州市），床位不足四千張，占市區(qū)老齡人口的1%，跟國外要求達(dá)到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。 三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。 家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對社會(huì)上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。 四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么： 高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動(dòng)場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級(jí)，老年公寓也建成五星級(jí)，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。 五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有： 房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。 六、投資10000平米老年公寓的分析： 投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價(jià)在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時(shí)間長，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。 七、老年公寓的宣傳： 做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在鎮(zhèn)江市三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。 八、經(jīng)營思路： 一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。也體現(xiàn)出了這方面的意思。 九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在鎮(zhèn)江市的老年公寓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。 十、綜合考慮： 我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。 十一、提高老年公寓效益的對策思路： 理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá)到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。 第二章、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱： 老年公寓建設(shè)單位：鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村一、企業(yè)簡介名稱：鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司住所：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村法定代表人：湯華云注冊資本：1000萬元人民幣企業(yè)類型：有限公司經(jīng)營范圍：梅花鹿養(yǎng)殖、鹿產(chǎn)品加工銷售、觀光休戚旅游、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司的前期已獨(dú)立開發(fā)了蘇州旅游度假區(qū)等項(xiàng)目,有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的資金實(shí)力.二、項(xiàng)目申請報(bào)告編制的依據(jù)公司受鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司的委托，編制該公司開發(fā)的梅花鹿養(yǎng)殖基地老年公寓項(xiàng)目研究報(bào)告，報(bào)告編制的依據(jù)是國家公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)、政策和鎮(zhèn)江市有關(guān)政策、定額標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)文件規(guī)定。報(bào)告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料來自鎮(zhèn)江市、丹徒區(qū)有關(guān)部門和建設(shè)單位提供或認(rèn)可的資料、文件、函件及我公司調(diào)查得到的資料和信息。具體內(nèi)容為：國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳計(jì)辦投資(2002)15號(hào)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國家計(jì)委等計(jì)投資(1993)530號(hào)《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)方法與參數(shù)的通知》及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》建設(shè)部于2000年9月頒布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)年鑒(2007)鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司提供的資料有：a、鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》　b、鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司《前期規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖》d、項(xiàng)目的其它相關(guān)資料三、項(xiàng)目申請報(bào)告編制的主要內(nèi)容根據(jù)委托方的要求，力求切合實(shí)際，本著“經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)可行”的原則，以當(dāng)前實(shí)際需求、資金籌措能力及規(guī)劃發(fā)展等為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目的市場及建設(shè)方案的技術(shù)、功能、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析，確定合理的建設(shè)規(guī)模，估算項(xiàng)目投資，并進(jìn)行必要的效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。投資環(huán)境及市場分析項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和意義項(xiàng)目選址及其依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃投資估算和資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析四、項(xiàng)目申請過程公司受鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司委托承接本項(xiàng)目后，組織有關(guān)人員到現(xiàn)場及相關(guān)地點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真的踏勘和調(diào)查，在搜集了地質(zhì)、地貌、交通、供電、供水、排污等資料后，組織專業(yè)人員對本項(xiàng)目實(shí)施的必要性、規(guī)劃方案的科學(xué)性、項(xiàng)目實(shí)施