【正文】 00 張，自 1999 年投入使用，從 2001 年起每年實現(xiàn)利潤 40 多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地 50 畝，投入 5000 萬元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項，收回資金 1000 萬元。老年公寓的利潤率在 2021 年，湖南的一家統(tǒng)計結(jié)果為平均利潤率為 %， 2021 年為 10%。其中有做的成功的利潤率為 %。 TOP 成都某老年公寓 商業(yè)計劃書 引言： 《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是： 60 歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過 10%，或 65 歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過 7%。 2021 年底全國 1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國 65 歲以上人口達(dá)到 10055 萬人，占總?cè)丝跀?shù)的 %。我國已成為人口老齡化國家。 我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來 ，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家， 90 年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng) 域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€人看法。 一、老年公寓需求的不斷增長。 中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上（ 60 歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口 占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著， 1998 年版）。目前我國 60 歲以上老年人口已達(dá) 億，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每 4 個人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2021 年的 億（占總?cè)丝诘?％），增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為 越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 觀念的變化。中國 “養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代同堂 ”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、“三口之家 ”的比重在不斷上升。而且，目前 “四二一 ”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為 萬和 萬（ 北京晚報 2021 年 10 月 19 日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認(rèn)為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》 2021 年第 3 期）?？梢姡袊先?“養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生 活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 社會上的 “空巢家庭 ”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30％，未來 10 年，“空巢家庭 ”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文 集》 2021 年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（ 20－ 25 歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50 歲）有 ％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》 2021 年 3 期）。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較 大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市 2021 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為 4－ 5％）。按此比例，到 2021 年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到 187 萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》 2021 年 18 期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一 系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。 二、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的 “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的 中國老年公寓。 地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機構(gòu)（ HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的 老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。 設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和 “老年人建筑設(shè)計規(guī)范 ”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社