【正文】 ，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì) ，開發(fā)商投資者的介入點也在于此。 老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，其 優(yōu)勢是十分明顯的 ： 1） 減 輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率 2）有利于老年人身心健康 3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高，真正實現(xiàn)我國提倡的 “五有養(yǎng)老 ” 4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有 “家 ”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù) 老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成 4 為一種新興的產(chǎn)業(yè)。要加快發(fā)展老年公寓，一定要把老年公寓作為一種新的養(yǎng)老模式來對待，按照“公益性事業(yè)，市場化運作”的原則，走產(chǎn)業(yè)化道路。老年公寓作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個分支，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段社會分工更加細(xì)化的必 然。 二、老年 公寓 市場分析 1． 我國已進(jìn)入老齡化社會階段 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時，即為老齡化社會。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%， 而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。 我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到 2025 年，老年人將占全國總?cè)丝?%；到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?%，屆時每三個半人口中就有一個老年人 口。 2． “老年 公寓 市場”潛力巨大 2021 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增 長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 5 3． 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老 講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 4． 國家鼓勵開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 面對我國進(jìn)入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在 2021 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中 央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。 5． 我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 （一）我國城市老年公寓的現(xiàn)狀 我國第一個老年公寓于 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個老年公寓是 1991年由清華園蘭照院改造而成的。 1990 年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞： “浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。 ”據(jù)統(tǒng)計 1998 年 10 月我國有 800 所 老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設(shè)備齊 6 全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。 1996 年 9 月，蓋州市決定建造 “華夏桃源村 ”老年公寓，規(guī)劃用地 60 公頃，總建筑面積 20 萬平方米，可供 1 萬名老人居住，預(yù)計總投資 億元。上海的康樂小區(qū)，在設(shè)計前就預(yù)計出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處 200平方米的老年人活動室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設(shè)計劃，并按老年人的特殊需要進(jìn)行專門設(shè)計。整個小區(qū)設(shè)計完成后曾在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)設(shè)計評審 會上受到專家們的好評。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會專用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個老年型城市的特點。小區(qū)建成后，不少報刊雜志都對小區(qū)新穎的設(shè)計造型、優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施以及建有老年社會專用設(shè)施和老年住宅等建筑特點作了報道，深受人們贊賞。整個小區(qū)經(jīng)國家建設(shè)部的專家評審，被評為全國參賽工程的優(yōu)美住宅小區(qū)和全優(yōu)工程。設(shè)備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā) “銀色產(chǎn)業(yè) ”的熱潮。 （二）我國城市老年公寓發(fā)展存在的問題 首先， “銀色產(chǎn)業(yè) ”浪潮 雖已掀起，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院 4 萬多所，所養(yǎng)不過 75 萬人。全國個體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過 20萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過 100 萬人，不足老年人口總數(shù)的 1%。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢，一邊是經(jīng)濟(jì)收入有限，不可能把 7 老年公寓當(dāng)作高消費的場所，老年人的需求是舒適、安逸又價格適中的老人居，這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。 其 次，從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題。前文已經(jīng)提到，我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓 800 家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。 再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī) 模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以 “老年公寓 ”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和 “以老人為中心 ”的愛心服務(wù)并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設(shè)進(jìn)入良 性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。 8 6． 我國城市老年公寓的發(fā)展方向 （一）綜合性通用住宅應(yīng)成為老年公寓開發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)產(chǎn)品 根據(jù)老年人的生理特點，世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測定重新劃分了年齡組：其中 60～ 74 歲為年青老人， 75～ 89歲為老年人， 90 歲以上為長壽老人。由于各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同，因此筆者認(rèn)為開發(fā)修建一種適應(yīng)不同齡組老人特點的老年公寓，在這里不妨稱其為綜合性通用住宅，它 應(yīng)作為有志于開發(fā)老年住宅的開發(fā)商考慮的關(guān)鍵。綜合性通用住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎(chǔ)上，它能根據(jù)居住老人的實際情況，改善和增加必要的設(shè)施及醫(yī)護(hù)系統(tǒng)來幫助提高老年人的自主和自理能力。 （二）綜合性通用住宅的設(shè)計應(yīng)適合不同層次的老年人的需求 針對老年人的生理特點，綜合性通用住宅的設(shè)計要點就是避弊趨利。樓層不能太高， 6 層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦、 防滑、沒有高差，不可設(shè)門檻等障礙物，防止老人摔跤和便于輪椅通過，浴池底也應(yīng)防滑。廚房衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅時使用，日照采風(fēng)要順暢。除了以上這些特點之外，通用住宅的一個顯著特點是依據(jù)老人在不同時期因生理變化帶來的不同需求而設(shè)計 : （ 1）年青型階段。這類型老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲物室，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和相應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。老人可以關(guān) 9 門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)中參加活動或?qū)で髱椭?，服?wù)人員可提供上門服 務(wù)。 （ 2）老年型階段。這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施，因此室內(nèi)設(shè)計轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計，可將用于儲物的空間重新利用起來，拆除后以便增大活動空間；家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、衛(wèi)生局、浴池、坐便器旁應(yīng)增設(shè)扶手?jǐn)y動；地板防滑措施再次