【正文】 本項目土地使用面積 ，總建筑面積約 ㎡ ，可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 ? 第二方面：房地產(chǎn)開發(fā)項目從購進(jìn)土地到產(chǎn)品售罄以及物業(yè)管理的全過程，時間周期長，程序復(fù)雜，環(huán)節(jié)多，工序多，相關(guān)聯(lián)部門多，既要有精兵強(qiáng)將，又需要掛帥領(lǐng)軍人物，既要發(fā)揮 個人聰明才智，又需要團(tuán)隊協(xié)作精神。 五 、項目投資成本核算 （一）項目投資與成本費用估算 地塊項目開發(fā)假設(shè)條件 ? 規(guī)劃用地總面積： 90 畝 ， 60000 ㎡ ? 規(guī)劃總建筑面積： 150000 平方米 ? 土地用途：住宅用地 ? 使用功能：居住養(yǎng)老 ? 建筑形態(tài)：以 高 層為主，小高層為輔，底層架空 ? 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) ? 建筑高度：控制（ 高 層） 60 m — （小高層） m ? 綜合容積率： ? 綠化面積： 30% ? 總戶數(shù)：約為 4373 戶， ? 總?cè)丝冢杭s為 12244 人 ? 室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)：按 600元 /平方米計算 ? 房屋租價 ：其中小高層 一房 4000元 /月 ， 二房 5000 元 /月 ；高層一房 3000元 /月 ， 二房 4000 元 /月 。同時，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所 需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 ? “ 園林型 老年公寓”將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。九十年代中期，北京的一些房 地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競爭激烈和風(fēng)險較高的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%，而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。 20xx 年 2 月 9日 ,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的 2 意見》特別指出 ,要鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這一政策支持無疑又給養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展注入了一支興奮劑 。 ? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前 北京 市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。 ? 戶型要合理化 應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，每戶面積控制在 40～ 60 ㎡ 左右。各組團(tuán)住宅底層部分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。 四、 項目合作及經(jīng)營管理模式 本項目擬采用合作開發(fā) 經(jīng)營 模式 。 北京 市屬于特大中心城市，有 萬人口，人均收入高于全國 絕大 部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時間長短。 本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人住宅項目提出了 二 個方面風(fēng)險，在項目實施前，應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)一步評估項目風(fēng)險性，并提出詳盡而具有針 17 對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。 綜上所述，我們認(rèn)為，本項目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場，市場需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏?，?jīng)濟(jì)效益可觀，社會效益良好 ，是一個充滿商機(jī)、充滿市場活力、充滿希望、可行度較高的項目。香港地產(chǎn)大王李嘉誠說過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 項目總投資約 萬元，本項目開發(fā)商投入自有資金 8000 萬元作為前期啟動資金，另計劃向銀行借 款 8000萬用于后續(xù)投入，施工單位墊資 8000萬元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。所有會所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出 本項目的獨特性 。 二 、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。如：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有嚴(yán)格的作息時間，只有趕上點，老人才能吃上飯。但從今天老年人口基數(shù)、 老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。 ? “老年人住宅市場”潛力巨大 國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì) 20xx 年左右 ，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。 ? 國家鼓勵開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 面對我國進(jìn)入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。其中 60 歲及以上的老年人口為 ，占總?cè)丝诘?%， 是典型的老齡化城市， 而北京 目前 共擁有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 324所，總床位 35345 張，床位使用率約 60%。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所 ，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。 ? 設(shè)計要人性化 平面設(shè)計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動范圍，要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于300 ㎜ ，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，防跌扶手，各種開關(guān)、按紐均采用大型 號，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。為保障行人和車輛出入安全 方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3～ 4 個主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2 個出入通道。 ? 完善的步行交通系統(tǒng)。 （十）車位、 商業(yè)配套的設(shè)置 ? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米 4個車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。 （ 3）維修費 萬元 3%= 萬元 年均總成本 萬元 ? 年收入