【正文】 開發(fā)。九十年代中期，北京的一些房 地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗后，并結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性，從競爭激烈和風(fēng)險較高的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向老年公寓的投資建設(shè)，均取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益?？梢灶A(yù)見，老年人住宅逐步被消費者（老年人 及 其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。 20xx 年 10 月 19 日，北京市老齡工作委員會辦公室編制完成了《北京市 20xx 年老年 人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展狀況報告》。 ? 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院 、老年公寓 戶型面積大小不等，主要為單人間 、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。而在家中，想吃想睡的自由在這里被剝奪了。 ? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 （三）老年人住宅市場發(fā)展趨勢 ? 老年人住宅的開發(fā)以中 高 檔為主、輔之中低檔和高檔產(chǎn)品 對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定 北京 市現(xiàn)有的324多家養(yǎng)老院中大多數(shù)應(yīng)界定為 中 低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中 高檔產(chǎn)品嚴重不足。 ? “ 園林型 老年公寓”將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。根據(jù)老年 人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個方面的要求： ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。 三 、 “馬家堡老年公寓” 項目產(chǎn)品規(guī)劃 根據(jù)對項目的具體定位，結(jié)合我們的開發(fā)設(shè)想，在此提出 “馬家堡老年公寓” 產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開發(fā)分析提供依據(jù)。 5 ? 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 （三）園區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。 我們通過分析不同年齡階段的人、不同生理和心理需求以及人數(shù)的眾寡，認為： 70歲以下年齡段的老年人是老年住宅市場的主流客戶，其他年齡段（ 70～100 歲）為非主流客戶，而且從 70 歲開始，隨著年齡增長，其客戶群呈遞減的趨勢，基于這種認識和分析，我們在每個住宅小區(qū)內(nèi)設(shè) 3個組團，具體為：1 號組團：居住主體為 70歲以下老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 20萬 ㎡ ， 9～ 10棟，其中鰥寡老人樓約 1～ 2 棟 ； 2號組團：居住主體為 70歲～ 80歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 5萬 ㎡ ， 3～ 4棟，其中鰥寡老人樓 1～ 2棟； 3號組團：居住主體為 80 歲以上老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為 高 層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約 6 3 萬 ㎡ ， 2 棟，其中鰥寡老人樓 1棟 。 ，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿河呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所 需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。會所配套用房占總建筑面積 5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。 ? 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿河（ 沿公園 ）設(shè)置蛇 7 行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離 200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。 ? 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。 二房面積控制在 55 ㎡ ， 分為二人豪華間和 4 人間。 ? 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物 業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。 五 、項目投資成本核算 （一）項目投資與成本費用估算 地塊項目開發(fā)假設(shè)條件 ? 規(guī)劃用地總面積： 90 畝 ， 60000 ㎡ ? 規(guī)劃總建筑面積： 150000 平方米 ? 土地用途：住宅用地 ? 使用功能：居住養(yǎng)老 ? 建筑形態(tài)：以 高 層為主，小高層為輔，底層架空 ? 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) ? 建筑高度：控制（ 高 層） 60 m — （小高層） m ? 綜合容積率： ? 綠化面積： 30% ? 總戶數(shù)：約為 4373 戶， ? 總?cè)丝冢杭s為 12244 人 ? 室內(nèi)精裝修標準：按 600元 /平方米計算 ? 房屋租價 ：其中小高層 一房 4000元 /月 ， 二房 5000 元 /月 ；高層一房 3000元 /月 ， 二房 4000 元 /月 。 為盡量減少開發(fā)商一次性投入資金量，為既保證項目建設(shè)持續(xù)進行，又可試探市場反映，擬將開發(fā)的 567200 ㎡ 分 二 期進行，每期 283600平方米。 故現(xiàn)將 出租 價格暫定為： 其中小高層 一房 5000 元 /月 ， 二房 6000 元 /月 ；高層一房 4000元 /月 ， 二房 5000 元 /月 項目 估算總投資 XXXX 萬元 經(jīng)濟效益分析 ? 生產(chǎn)成本估算 （ 1）職工工資 固定職工 50人，人年均工資及福利 15000 元，年工資福利共計 75萬元。 五 、項目風(fēng)險分析 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間 。 ? 第二方面：房地產(chǎn)開發(fā)項目從購進土地到產(chǎn)品售罄以及物業(yè)管理的全過程，時間周期長，程序復(fù)雜，環(huán)節(jié)多，工序多，相關(guān)聯(lián)部門多，既要有精兵強將，又需要掛帥領(lǐng)軍人物，既要發(fā)揮 個人聰明才智，又需要團隊協(xié)作精神?？梢姷囟螌Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的重要性。正在修建的地鐵 4號線南起豐臺區(qū)馬家樓，北至海淀區(qū)龍背村，穿越西單、西直 門及中關(guān)村商圈。 項目 實施前，還應(yīng)在本案報告 基礎(chǔ)上進一步進行市場調(diào)研，在調(diào)查過程中，對 北京 老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場細分作出準確判斷。 本項目土地使用面積 ，總建筑面積約 ㎡ ，可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 需要特別強調(diào)的是，依托 **實業(yè) 集團 的 下屬 單位 **市醫(yī)院，我們能夠做到保證為入住老人提供全天侯的、全方位的醫(yī)療保障