【導(dǎo)讀】項(xiàng)目用地被大約等分為3個(gè)地塊，呈指狀分布，湖水將被引入各個(gè)組團(tuán)，做到戶戶親誰(shuí)。整個(gè)小區(qū)以湖岸、山境、公園、獨(dú)墅。悅瀜莊客戶群應(yīng)為事業(yè)成功人士，普遍素質(zhì)較高，眼界寬廣，且對(duì)居住生活質(zhì)量要求較高。對(duì)居住環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等。多方面的要求與一般客戶群體不同。目物業(yè)管理工作的特點(diǎn)和重點(diǎn)。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、房屋養(yǎng)護(hù)管理和停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等。公司設(shè)置部門(mén)有：人事行政部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、工程部。司內(nèi)部具有一批具有較高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人員，共8人。管理融合于服務(wù)中，以便更好地服務(wù)于市民、公司、企業(yè)等客戶。以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。意識(shí)，充分發(fā)揮質(zhì)量體系的作用。我們將挑選最優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人員到悅瀜莊項(xiàng)目擔(dān)任金牌管家，二個(gè)理念：全程跟蹤、24小時(shí)360°值班服務(wù)；在其親友來(lái)訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。主人?？吹陌婷妫热缒兄魅说呢?cái)經(jīng)版和女主人的購(gòu)物版。

　　

【正文】 清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 1. 制定作業(yè)指導(dǎo)書(shū) a) 清潔工管理規(guī)定。 b) 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。 c) 主管巡檢制度。 2. 管理方法 a) 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》，進(jìn)行日常的清潔工作。 b) 管家部主管按照《清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面的巡視檢查，每天不少于 2次。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)對(duì)相關(guān)人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對(duì)清潔工的工作結(jié)果評(píng)定依據(jù) 。 c) 管家部根據(jù)《衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》對(duì)消殺的施過(guò)程進(jìn)行控制。每月（不少于 2次）檢查小區(qū)的蟲(chóng)鼠情況，詳細(xì)記錄填寫(xiě)《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實(shí)消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。 d) 健全各項(xiàng)記錄。 2. 保潔各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下： a) 道路的清潔標(biāo)準(zhǔn)： 目視地面無(wú)雜物、積水、無(wú)明顯污漬、泥沙； 道路、人行道無(wú)污漬、每 200平方米痰跡控制在一個(gè)以內(nèi)； 行人路面干凈無(wú)浮塵、無(wú)雜物、垃圾和痰漬； 路面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò) 10 分鐘。 b) 廣場(chǎng)、花園的清潔標(biāo)準(zhǔn)： 地面潔凈無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)垃圾； 花壇外表潔凈無(wú)污漬； 廣場(chǎng)、花園里的垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò) 15 分鐘。 c) 綠化帶的清潔標(biāo)準(zhǔn)： 目視綠化帶無(wú)明顯垃圾、落葉、漂浮物； 每 100平方米煙頭控制在 1個(gè)以內(nèi)； 花壇外表潔凈無(wú)污漬。 d) 人工湖的保潔 作業(yè)人員必須會(huì)游泳。 人工湖的保潔工作應(yīng)每天進(jìn)行一次，保持人工湖面水面無(wú)飄浮物。 飄浮到近岸的垃圾，清潔工于岸邊處持作業(yè)工具打撈湖面上的飄浮垃圾，當(dāng)手持作業(yè)工具無(wú)法打撈飄浮垃圾時(shí)可乘小船進(jìn)行工作。 e) 游樂(lè)設(shè)施清潔標(biāo)準(zhǔn)： 游樂(lè)設(shè)施表面干凈光亮，無(wú)灰塵污漬、銹跡； 目視游樂(lè)場(chǎng)周圍整潔干凈、無(wú)果皮、紙 屑等垃圾。 f) 路燈的保潔 路燈的應(yīng)保潔每月保一次。 路燈的保潔應(yīng)在白天滅燈斷電時(shí)進(jìn)行，作業(yè)前保潔部主管應(yīng)通知機(jī)電維修部斷開(kāi)電源。 路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》操作。 g) 雕塑裝飾物、標(biāo)識(shí)、宣傳牌的清潔 雕塑裝飾物的清潔： 有污跡是應(yīng)用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》方法進(jìn)行操作。 宣傳標(biāo)識(shí)牌的清潔： 有廣告紙時(shí)請(qǐng)先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應(yīng)用清潔劑進(jìn)行清洗； 宣傳牌、標(biāo)示牌等應(yīng) 每天擦試一遍。 h) 樓頂（露臺(tái)）的清潔 準(zhǔn)備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具 ,將樓頂?shù)睦謇硌b入編織袋； 用鐵桿將樓頂（露臺(tái)）上排水口（管）疏通積水； 樓頂雨季期間每個(gè)月清掃一次。 清潔標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)達(dá)到目視樓頂無(wú)垃圾、雜物、無(wú)積水、青苔。 i) 果皮箱的清潔 果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應(yīng)增加清洗次數(shù)。 清洗完畢應(yīng)及進(jìn)將果皮箱運(yùn)回原處，并套好垃圾袋。 清標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到：目視垃圾筒、果皮箱無(wú)污跡、無(wú)油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無(wú)積水。 j) 信報(bào)箱的清潔 每周擦試住戶信報(bào)箱兩次。 擦試后的信報(bào)箱應(yīng)干凈無(wú)灰塵 、無(wú)污跡。 k) 監(jiān)控探頭 監(jiān)控探頭每周擦試一次。 擦試探頭的玻璃鏡片時(shí)必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。 清潔后應(yīng)達(dá)到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無(wú)灰塵。 l) 樓梯間的保潔 : 每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階并拖洗干凈 (裝修期間加大頻度 )；定時(shí)將垃圾收集運(yùn)到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門(mén)、電梯門(mén)、消防栓柜、玻璃窗內(nèi)側(cè)、燈具、樓梯扶手、護(hù)欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設(shè)施，應(yīng)保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應(yīng)每周進(jìn)行一次擦拭和除塵。大理石地面應(yīng)每周除塵一次。 清潔標(biāo) 準(zhǔn)： 地面、臺(tái)階、玻璃潔凈、無(wú)污漬、水漬、灰塵； 樓梯扶手護(hù)欄干凈，用干凈紙巾擦試 100cm后，紙巾沒(méi)有明顯臟污； 護(hù)欄（鐵藝護(hù)欄油漆無(wú)脫皮）、完好； 梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵； 地腳線干凈無(wú)灰塵； 理石地面目視干凈、無(wú)污漬； （五）共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定 期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。 （六）共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫(kù)、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)等。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：湖面、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通，水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好。 （七）智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇可視對(duì)視系統(tǒng)、如戶寬 帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)智能報(bào)警系統(tǒng)，“六表”遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能 IC 卡門(mén)禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合泰裕園別墅智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 A修訂 、完善智能系統(tǒng)管理制度 、明確智能系統(tǒng)設(shè)備責(zé)任類別劃分： 一類設(shè)備：監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備，如：系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設(shè)備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)備、保安巡更系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備。 二類設(shè)備：監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施，如：遠(yuǎn)紅外探測(cè)器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報(bào)警、保安電子巡更簽到器。 、建立設(shè)備管理責(zé)任制 —— 監(jiān)控總值班室人員負(fù)責(zé)一類設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和故障處理。 —— 維修部負(fù)責(zé)室外二類設(shè)備設(shè)施的定期巡檢、試驗(yàn)和保養(yǎng)及住戶家中二類設(shè)備設(shè)施的故障維修。 —— 管 家部負(fù)責(zé)指導(dǎo)培訓(xùn)區(qū)內(nèi)住戶正確使用室內(nèi)智能設(shè)施，減少錯(cuò)誤操作和誤報(bào)。 、建立健全的各類崗位責(zé)任制，明確相關(guān)工作程序、工作制度，如： —— 崗位職責(zé) —— 運(yùn)行管理制度（值班規(guī)定、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備巡檢 —— 設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理制度（設(shè)備日常、定期維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度、設(shè)備大修改造、管理程序） —— 工作程序（報(bào)警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災(zāi)害處理程 序、事故處理程序） —— 設(shè)備檔案管理制度。 A重視人員培訓(xùn) 在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⑴c配合相 關(guān)工作，力爭(zhēng)盡早熟悉整個(gè)智能系統(tǒng)，并對(duì)相關(guān)上崗人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)及持續(xù)的在職培訓(xùn)。 、對(duì)監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備的性能原理特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報(bào)警處理程序等方面的培訓(xùn)。 、對(duì)監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心相關(guān)人員進(jìn)行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。 、對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對(duì)射儀、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓(xùn)。 對(duì)上述人 員分階段考核，確保日后工作質(zhì)量。 A智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理 由管理中心負(fù)責(zé)設(shè)備檔案的建立、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔。 —— 監(jiān)控室人員配合相關(guān)工作。 —— 設(shè)備分類及編號(hào)。 —— 建立設(shè)備臺(tái)帳和卡片。 —— 建立設(shè)備技術(shù)資料檔案。 —— 定期進(jìn)行設(shè)備核查（年度）。 A智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 、監(jiān)控中心主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行 監(jiān)控總值班室值班人員負(fù)責(zé)保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行、操作。 （崗位職責(zé)、工作方式、運(yùn)行操作規(guī)程） 對(duì)各設(shè)備進(jìn)行操作和監(jiān)視、分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)。定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，形成日、月報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 （防盜報(bào)警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)處置各類事件并做好記錄。 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（如保安未按時(shí)巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時(shí)通知當(dāng)班保安領(lǐng)班或主管，并記錄處理情況及結(jié)果。 A系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理 智能系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng) 2個(gè)方面。日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、 檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)和計(jì)劃性修理的內(nèi)容。 、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃的制訂 監(jiān)控中心、維修部分別按責(zé)任劃分，根據(jù)相關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備具體狀況，制訂所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃，并確定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人。 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施 做到：按期實(shí)施、認(rèn)真記錄、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)處理。 —— 監(jiān)控總值班室值班人員按責(zé)任劃分，負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)一類設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作。 —— 維修部負(fù)責(zé)二類室外設(shè)備設(shè)施（攝像機(jī)、紅外探測(cè)器、電子巡更器、停車場(chǎng)設(shè)備是、設(shè)施等）日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及傳 輸線路的定期巡檢工作。 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查 服務(wù)中心主管、維修部主管、監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人根據(jù)《設(shè)備管理》程序和《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、檢查制度》，分層次、分系統(tǒng)、分類別對(duì)所轄設(shè)備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量、進(jìn)行定期檢查和評(píng)議，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進(jìn)情況，對(duì)其所轄人員設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的評(píng)議作為考核依據(jù)，改進(jìn)工作質(zhì)量的目的。 A設(shè)備的維修管理 設(shè)備維修分為預(yù)防維修和故障維修兩種方法。預(yù)防維修是指在設(shè)備發(fā)生故障前預(yù)先對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行維護(hù)和修理。故障維修是對(duì)設(shè)備發(fā)生故 障后，對(duì)失效損壞的部分進(jìn)行針 對(duì)性修理。兩種維修方法的使用保證了設(shè)備的最佳狀態(tài)。