【導(dǎo)讀】前的特殊影響，我們認為小區(qū)整體形象應(yīng)該著眼于發(fā)展，著眼于未來。成為人性得以充分張揚的生存空間。物業(yè)管理單位必須交樓前全面熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式交接后，要確保供。小區(qū)地處交通要道，周邊環(huán)境較為復(fù)雜，治安狀況不容樂觀。可以確保小區(qū)杜絕管理原因造成的治安發(fā)生率。不實和短期行為。用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能?；榷喾矫嬗谝惑w，在滿足小區(qū)的需求中最具實力。值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。場觀念以及危機意識、質(zhì)量意識、成本意識。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，使年有效投訴率。文化娛樂等綜合性配套業(yè)務(wù)。

　　

【正文】 象。 編制排水管網(wǎng)，設(shè)置平面圖并建立相應(yīng)資料檔案。按計劃清疏排水系統(tǒng)并做好記錄，確保管、渠、沙井無淤泥、垃圾，井蓋、渠口、地漏齊全完好。保證汛期道路無積水，樓 內(nèi)、地下室及車庫無積水及浸泡發(fā)生。 對各類供水計量表進行定期監(jiān)控，確保正常使用。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修，避免發(fā)生大面積跑水、泛水、長時間停水等事故。 三、公用設(shè)施管理 我們將對現(xiàn)有各項公共配套服務(wù)設(shè)施進行統(tǒng)一的管理，編號造冊。 確保廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)公共路燈、通道、樓梯照明設(shè)備完好、干凈，能正常使用。 對樓內(nèi)外管線鋪設(shè)走向編制圖表，杜絕亂拉亂掛現(xiàn)象。 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)信報箱整齊、潔凈、完好、有序。 四、綠化管理 對于廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的綠化植物，我們 將定期進行修枝、整型、剪草、除雜草、松土、施肥、淋水、殺蟲、補植增植等工作，做到綠地內(nèi)清潔無枯枝、無黃土裸露、無踐踏破壞及占用、無蟲害；路樹、綠籬無缺株、枯萎；園林建筑小品和其他園林設(shè)施完好、整潔。 對委托方在重大假、節(jié)日的特殊需要，我們將積極配合，滿足委托方的需要。 五、保安管理 保安管理以“群防為主，物防為輔，全面防范”為整體治安原則。 保安管理采取三層防衛(wèi)控制方式，充分利用人防、物防、技防三防結(jié)合，為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供安全嚴密、快捷全面的保安服務(wù)。 我們在 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)提供 24 小時的保安值班服務(wù)，在出入口設(shè)置固定值班崗，共同維護小區(qū)內(nèi)的治安。 充分利用保安系統(tǒng)對大院進行全面監(jiān)控。 對于保安人員，我們將統(tǒng)一標識，并建立出操、交接崗、內(nèi)務(wù)等制度，規(guī)范管理，努力與廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的形象相結(jié)合。 六、日常清潔保潔服務(wù) 我們除提供專業(yè)化的清潔保潔服務(wù)（具體清潔保潔細則如下），以確保所有公共場所的清潔外，我們還將在全體管理處員工中推行“全員保潔制度”，要求全體管理員工在廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)對任 何污染物及時清除，以維持高標準的環(huán)境質(zhì)量。 清潔保養(yǎng)服務(wù)細則 外圍 （ 1）周邊地面打掃 每日四次 （ 2）明渠、沙井口、排水口清潔 每日一次 （ 3）清撿垃圾、碎屑、煙頭等 每日四次 （ 4）花基、保安亭、大門表面抹塵 每日一次 （ 5）圍欄抹塵 每周一次 （ 6）不銹鋼電動閘門抹塵 隔日一次 清潔標準：地面干凈無塵，無碎屑；柱身無手印、無污跡。 公共通道 （ 1） 樓宇地面拖抹 每日二次 （ 2） 指示牌抹凈 每日一次 （ 3） 玻璃抹塵 每周一次 （ 4） 廢物箱清理及表面清潔 每日一 次 （ 5） 電器開關(guān)、桿座等表面清潔 每周一次 （ 6） 消防設(shè)施表面清潔 每周一次 （ 7） 大廈外面地面清洗 每月一次 （ 8） 墻腳線清潔 每月一次 （ 9） 天花、風(fēng)口、燈具表面除塵、清潔 每月一次 清潔標準：地面無塵、無污漬；門頭、窗頭無積塵；內(nèi)玻璃明亮、無指??；天花、燈具、風(fēng)口無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。 小區(qū) （ 1）每天上門收拾垃圾 每日一次 （ 2）拖掃公共走廊地面 每日一次 （ 3）抹擦不銹鋼信箱 每日一次 （ 4）抹擦消防栓箱表面 每日一次 （ 5）梯間扶手清抹 每周三次 （ 6）沖洗各樓層樓梯 每月一次 （ 7）高低位墻身、天花、照明部件抹塵 每月一次 清潔標準：地面干凈無塵，高低位墻身、天花、梯間扶手無碎屑，無積垢，無蜘蛛網(wǎng)。 4 、其它 （ 1）收集各層垃圾、打包及運至小區(qū)指定垃圾房 每日一次 （ 2）垃圾房清潔清洗 每日一次 （ 3）垃圾房消毒 每周一次 清潔標準：干凈，無青苔、無積水、無臭味。 七、社區(qū)文化 積極開展社區(qū) 文化活動是我公司抓精神文明建設(shè)的主要措施，也是與物業(yè)管理其他工作相輔相成的。把大樓建設(shè)成為溫暖、安全、祥和、文明的“小社區(qū)”是我們的目標。 （一）宗旨 內(nèi)容文明健康 促進鄰居和睦融洽 形式豐富多彩 （二）效果 準備充分、人員、物資、場地落實到位。 活動富教于樂、井然有序。 獎品發(fā)放合理、志在參與。 氣氛歡快熱烈，使人留連忘返。 （三）制度 成立社區(qū)活動領(lǐng)導(dǎo)小組。 節(jié)日前，針對各方對活動的需求，有針對性的制訂活動計劃。 根據(jù)計劃要求，向公司寫出可 行性活動報告和經(jīng)費預(yù)算。 根據(jù)公司及所方審批意見，制訂活動具體方案。 通報具體的活動時間和內(nèi)容，并認真準備。 指定活動項目工作人員。 根據(jù)活動的內(nèi)容和規(guī)模對有關(guān)單位發(fā)出請貼。 購獎品和紀念品。 布置會場和活動場地。 整個活動期間，工作人員應(yīng)注意各方面的情況，尤其注意安全防范工作。 1活動小結(jié)，匯報公司和院方。 八、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的重要內(nèi)容。本物業(yè)管理公司在 長期的管理實踐中十分重視這項工作，充分發(fā)揮設(shè)備維修、清潔、綠化等屬下專業(yè)隊的優(yōu)勢，積累了豐富的公共設(shè)施房屋養(yǎng)護經(jīng)驗。我們在長期運作中確立的“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護計劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)制度能為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 公共設(shè)施日常維修養(yǎng)護計劃和實施 序號 類 別 項目 計劃 方案 標準 實施效果 1 區(qū)內(nèi)道路 1）路面 2）人行道 3）緩路徑 每天檢查 一次 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施 1）路面修繕 質(zhì)量標準。 2）人行道鋪 設(shè)修繕標準 平 整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率 99%。 2 室外照明 道路燈、庭院燈、投光燈、其它照 明燈 每天檢查 一次，隨壞隨修 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施 1）電氣安全 操作規(guī)程。 2）燈具施工 技術(shù)標準 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，無破損，完好率 99% 3 溝渠池井 1）雨水井 2）污水井 閥門井 3）化糞池 每周檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施 1）井內(nèi)無積 物，井壁無脫落。 2）化糞池?zé)o 堵塞，井蓋標志清晰。 1）井蓋完好率 100% 2）無損缺，無 堵塞。 4 園林綠地 1）綠化 2）雕塑小 品、花圃 每天檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 綠化小組進行綠化補種，園藝維修。 1）綠化工作 標準 2）園林工作 標準 1）綠化管理設(shè)施齊全完好。 2）雕塑小品完好率及綠化補種率達 98% 5 消 防及排水管 排水管、室外消防栓，水泵結(jié)合部 每天檢查 一次，隨壞隨修 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。 1）排水管施 工技術(shù)標準 2）消防設(shè)施 施工標準 1）管道暢通，無堵塞，無泄露 2）消防設(shè)施正常有效。 6 公用標志 1）識別牌 2）警示牌 每周檢 查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。 1）標志清楚、無污積、破損 2）安放牢固 標志完好率 100% 7 公共設(shè)施 1）垃圾集 中站 2）圍欄 每周檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時修。 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。 1）無破損 2）無積水 3）瀉水暢通 1）圍攔安全 2）確保垃圾站 正常使用 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施 序號 項目 維修類別 劃分 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重及 抗震結(jié)構(gòu)部 位 施工質(zhì)量原 因造成的局部受損和結(jié)構(gòu) 問題 每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問 題，立即處 理和維修 由工程技術(shù)部門按房屋維修規(guī)程實施，并報請委托方處理。 1）房屋修繕標準 2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范 1）安全、正常使用 2）功能完好 2 外墻面 1）外墻面破損，脫落 2）局部滲漏 每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門按項目維修規(guī)程實施。 1）外墻面作業(yè)規(guī)程 無破損、無脫落、無滲水、整潔統(tǒng)一。 3 公共屋面 1）隔熱層破損 2）防水層破損 3）避雷網(wǎng)脫落 4）層面積水 每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)維修規(guī)程實施。 1）房屋修繕標準 2）相應(yīng)修繕作業(yè)實施。 1）無積水，無滲漏 2）隔熱層完好無損 3）避雷網(wǎng)無間斷 4 機電設(shè)備 1）水泵等維護保養(yǎng) 2）日常機電設(shè)備零部件易耗品維修、更換 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門組織實施 各機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 無故障、 保障安全運行 5 安全監(jiān)控系統(tǒng) 1）系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 2）線路檢修 每周巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門組織實施 智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 系統(tǒng)完好，無故障使用正常有效。 6 公共照明 1）線路檢修維護 2）燈具維修及更新 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即維修 由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 共用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）線路無亂接 2）照明燈具正常有效。 7 本體消防設(shè)施 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即維修 由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 1）標識制定及維護管理規(guī)定 2）消防栓、消防報警系統(tǒng)維修操作規(guī)程 1）設(shè)施有效，標志清楚，完好無損 2）靈敏，準確報警 8 公共通道、梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、墻、天棚維護 3）梯間、扶手、樓梯的維護 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即維修 由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 2）房屋修繕標準 1）整潔、無缺損、