【正文】 ，CPM將從人力、技術(shù)等方面予以全力地配合，從建筑設(shè)計方案、設(shè)施設(shè)備布局、設(shè)備選型定貨、施工組織管理、現(xiàn)場質(zhì)量控制及周邊環(huán)境維護等方面，提出建議和意見供開發(fā)方參考。（一）建筑設(shè)計方案CPM經(jīng)過多年的物業(yè)管理實踐，在深圳中航集團的許多物業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)劃中，提出過許多極具價值的建議，為深圳中航集團節(jié)省了大量的人力、物力及資金。規(guī)劃設(shè)計一個辦公大樓就要考慮它的規(guī)模檔次、功能定位，并從交通組織、設(shè)備選型、配套設(shè)施、消防安全、環(huán)境設(shè)計、信息智能化等方面作出周密協(xié)調(diào)的規(guī)劃。初期設(shè)計過程中的物業(yè)管理早期介入，不但為今后日常物業(yè)管理的正常運行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)省大量的建設(shè)資金。比如，辦公大樓在設(shè)計時，要預(yù)先考慮垃圾通道及堆放轉(zhuǎn)運場的位置、公共洗手間的除臭、消防疏散及安全保衛(wèi)的矛盾、地下車場出入口的車流、中央空調(diào)合理分布及節(jié)能、智能化的預(yù)布線等。若物業(yè)管理單位能提供有價值的建議，可避免設(shè)計不周在使用時再行改造的浪費。（二）設(shè)施設(shè)備布局高層建筑的單位造價很高，在設(shè)施設(shè)備布局時的合理考慮，可能節(jié)省大量的空間，即在沒有增加資金投入的情況下，增大了使用面積，這無疑是事半功倍的舉措。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運作和維護，奠定良好基礎(chǔ)。（三）設(shè)備選型定貨辦公大樓設(shè)備種類繁多，技術(shù)復(fù)雜程度高，對大樓使用功能影響很大，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主將深受其害。設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往是由于設(shè)備自身先天的原因。因此，在設(shè)備選型上不但要考慮價格、功能，更多的還要考慮質(zhì)量和今后維護的費用。（四）施工組織管理和現(xiàn)場質(zhì)量控制現(xiàn)場施工管理方在施工管理中，往往更注重工程速度方面的問題，物業(yè)管理公司前期介入施工組織管理，不但可以增加施工管理方的管理力度，而且能有效地減少各種事故發(fā)生的頻率、加快工程進度，并避免施工質(zhì)量隱患。另外，后續(xù)隱蔽工程的提前介入，管理公司不但可以記錄各種管線的分布，而且可以了解管線的施工情況以判斷各種管線今后的壽命和確定維修保養(yǎng)計劃。三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施周邊施工現(xiàn)場對辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護及大院治安造成影響，必須加以嚴(yán)格的控制。另外，市委市政府機關(guān)全面進駐的時間較緊，可能在進駐后，辦公大樓及南面廣場仍有許多收尾工程尚須進行，勢必存在施工與辦公的矛盾。CPM在以往管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在后續(xù)及收尾工程的成品保護、污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。（一）成品保護對成品造成危害的主要是收尾工程。任何收尾工程必須首先征得市機關(guān)事務(wù)管理局的同意，并在管理處辦理有關(guān)手續(xù)，要承諾施工治安、安全責(zé)任并交納一定數(shù)量的工程保證金。分包商要將施工現(xiàn)場與辦公區(qū)域用一定措施分割開來，并盡可能對成品進行保護，并控制施工人員的活動范圍。在施工結(jié)束后，管理處檢查施工可能危及的公共環(huán)境及成品，造成損害扣除保證金進行賠償。（二）噪音控制首先要控制發(fā)出噪音的施工時間，特別是在辦公大樓內(nèi)的收尾工程。在7：30—18：00這段時間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。為減少后續(xù)工程噪音的影響，要求施工單位在施工現(xiàn)場與辦公大樓之間砌筑簡易的圍墻以減少噪音。像混凝土攪拌機等可能產(chǎn)生噪音的設(shè)備及施工，應(yīng)建造簡易磚房并盡可能遠離辦公大樓予以隔離。同時，管理處要與機關(guān)事務(wù)管理局緊密聯(lián)系，共同協(xié)調(diào)將噪音的損害減到最小。（三）有害氣體的控制各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類收尾工程，要求作業(yè)時間盡量選定在周五20：00至周六20：00之間，在作業(yè)期間不允許開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。作業(yè)完畢啟動大樓各層排煙系統(tǒng)排除有害氣體，然后啟動空調(diào)系統(tǒng)并送新風(fēng)排除空調(diào)內(nèi)可能遺留的殘余有害氣體。后續(xù)工程的此類施工，要求施工單位在作業(yè)時注意風(fēng)向，一般在無風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時允許作業(yè)。（四）塵土的控制除采用前面提到的建筑圍墻的辦法外，也可以現(xiàn)場多撒水以控制塵土，另外后續(xù)施工的材料、泥頭及垃圾的堆積場要遠離辦公大樓區(qū)。管理處也要督促所屬清潔公司加強清掃的頻次。（五）臨時用水電控制針對后續(xù)工程施工臨時用電，如果條件允許，供電部門應(yīng)為后續(xù)施工現(xiàn)場加裝與辦公大樓不屬同一個回路的供電變壓器，單獨供電以不影響建成部分的正常辦公。如暫時要從大樓拉接臨時電，一定要進行分隔多重保護，并安裝電度計量裝置。對于臨時用水，應(yīng)從辦公大樓的進水引入管分支，同時安裝計量裝置。管理處的水電工要每日至少一次對后續(xù)施工現(xiàn)場周邊進行巡視，以防施工單位未經(jīng)允許亂拉水電。（六）材料及垃圾運輸控制為保持大院的正常辦公環(huán)境，各后續(xù)施工現(xiàn)場的材料、泥頭、垃圾車輛不得從大院進出，要求各后續(xù)施工現(xiàn)場在施工開工前除建立圍墻分隔外，另外開通直接可以進出的出入口。（七）高空墜物控制周邊工程的高空墜物可能危及行人及車輛，除用分隔圍墻與施工主體相隔一定距離外，而且要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對施工主體的四面加蓋防護網(wǎng)保護。同時，管理處在辦公大院這一側(cè)建立醒目標(biāo)識警示人員及車輛。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。（八）工程防火控制針對后續(xù)工程制定《施工現(xiàn)場防火管理規(guī)定》，要求施工單位嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。管理處要安排保安員對施工現(xiàn)場每天三次以上的巡視，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理。第八章 社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認識（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。隨著時代的進步和科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于物業(yè)管理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個更富有文化色彩、更關(guān)注個性發(fā)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗和精神上的滿足。開展社區(qū)文化活動正是創(chuàng)造這種精神需求的重要手段。（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。物業(yè)管理公司只有同客戶充分溝通，啟發(fā)客戶自律和參與意識，相互配合，才能使物業(yè)管理從“一人管百人”向“千百人管自己”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是建立這種溝通的潤滑劑。（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。社區(qū)文化是一種手段，通過社區(qū)文化活動的開展，應(yīng)該使物業(yè)管理水平更高、效果更好。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應(yīng)該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又反向推動管理水平升級。比如，通過環(huán)境文化的塑造，促進物業(yè)管理整體形象提高。二、機關(guān)新大院社區(qū)文化活動策劃（一）社區(qū)環(huán)境特點機關(guān)新大院2000余名人員的構(gòu)成包括：高級公務(wù)員和來訪貴賓，一般40歲以上，已逐步踏上事業(yè)高峰，工作忙碌，對文化欣賞的水平很高；一般公務(wù)員和來訪人員，對辦公區(qū)域文化活動需求明顯，展現(xiàn)自我和參與意識強；機關(guān)后勤服務(wù)人員，是社區(qū)文化活動的涌躍參加者，上述成員群體中，總體文化程度高，對社區(qū)文化具有較高欣賞水平。機關(guān)新大院中辦公樓和綜合樓功能齊全，配套完善，為開展社區(qū)文化活動提供良好條件。（二）社區(qū)總體目標(biāo)更好地塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象；滿足機關(guān)人員對現(xiàn)代辦公區(qū)域的文化需求；實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)文化互動，促進管理水平升級。（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施深該理解社區(qū)文化對物業(yè)管理無形的推動作用，高度重視社區(qū)文化活動。在機關(guān)新大院管理處目標(biāo)管理責(zé)任制中，將社區(qū)文化活動的內(nèi)容、次數(shù)、效果明確量化，并安排專人負責(zé)，做到有計劃、有目標(biāo)、有效果、有總結(jié)。在物業(yè)管理費預(yù)算中專項安排，提供每月不少于4000元的資金支持。根據(jù)機關(guān)大樓和綜合樓實際情況，安排社區(qū)文化相對穩(wěn)定的活動場地。管理處與長沙市宣傳部、市政府文化局、工會、共青團組織和有關(guān)文化機構(gòu)建立聯(lián)系，形成社區(qū)文化的源泉。（四）機關(guān)新大院社區(qū)文化三項主題由于機關(guān)系統(tǒng)宣傳、文化、工會等部門齊全，機關(guān)本身文化活動較豐富，CPM公司在策劃機關(guān)新大院社區(qū)文化活動時，將重點體現(xiàn)在三個方面：共建新文明、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣氛。1．共建新文明推崇關(guān)注社會、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；l倡導(dǎo)社會公德，提高公務(wù)員文明意識；l緊貼時代脈搏，管理處與長沙市委宣傳部、市政府文化局聯(lián)系，舉辦社會精神文明展覽活動；l組織“更高尚一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動。l以“個人成長、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時組織各類座談和研討會。l塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象有關(guān)活動。l2．交流新科技、新文化通過互聯(lián)網(wǎng)，開辟文化新通道，組建網(wǎng)友沙龍；l創(chuàng)辦管理處刊物《橋》，宣傳主張，有效溝通，營造文化環(huán)境；l利用各種紀(jì)念日，開展機關(guān)工作人員喜聞樂見的信息、知識、文化交流活動；l組織管理處與機關(guān)工作人員的交流，豐富機關(guān)工作人員物業(yè)管理基本概念；l充分利用綜合樓設(shè)施，為機關(guān)工作人員提供文學(xué)座談、藝術(shù)交流和體育欣賞的機會；l架設(shè)機關(guān)新大院與長沙市圖書館、書城之間彩虹橋，形成濃厚的讀書氣氛和文化色彩。l3．營造環(huán)保型、大綠化的環(huán)境文化氣氛。 機關(guān)新大院環(huán)境文化建設(shè)主要工作序號項目要求1國際標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)示系統(tǒng)提倡辦公區(qū)域輕聲細語。建立中英文導(dǎo)示系統(tǒng)。2給排水質(zhì)量控制排雨、排污管分流。每半年對日常供水質(zhì)量進行鑒定，每年對供水箱進行兩次專業(yè)清洗。3以公共衛(wèi)生間特色反映院區(qū)清潔特點公共衛(wèi)生間體現(xiàn)三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。4空氣質(zhì)量每周公布岳麓區(qū)空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)。5綠化廣場精心呵護綠化廣場，適當(dāng)增加主體綠化。6垃圾分類處理垃圾投放袋裝化。具有充足、標(biāo)準(zhǔn)的垃圾分類投放箱，垃圾分類日清兩次。7后期工程控制嚴(yán)格控制后續(xù)工程有關(guān)人員、行車路線和施工現(xiàn)場，減少對辦公區(qū)域的影響。8交通、車輛管理引導(dǎo)人車分流，嚴(yán)禁院區(qū)內(nèi)鳴笛和亂停車，嚴(yán)防機動車被盜。9職工食堂管理嚴(yán)格控制食堂污水和油煙排放。10節(jié)約能源、資源對電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機等系統(tǒng)進行經(jīng)濟運行規(guī)劃。廣泛采用節(jié)能裝置，持續(xù)進行節(jié)能宣傳。三、便民服務(wù)（一）優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、低價收費為機關(guān)工作人員和來訪人員提供便利經(jīng)濟的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。CPM認為，服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟的便民服務(wù)，“勿以善小而不為”。機關(guān)新大院離市區(qū)有一定距離，周邊配套設(shè)施有待完善，優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)更顯重要。CPM認真分析機關(guān)工作人員服務(wù)需要，堅持優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價收費的原則，開展便民服務(wù)活動。同時，我們鄭重承諾：正式接管第一年內(nèi)，不向客戶收取任何便民服務(wù)維修費用（材料費除外）。（二）便民服務(wù)制度1．設(shè)立客戶服務(wù)中心由管理處副主任兼任該中心部長，配備2名接待調(diào)度員和6名監(jiān)控值班員，24小時為機關(guān)工作人員提供咨詢服務(wù)、協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問題。2．設(shè)立值班牌、值班電話管理處主任、部長輪流值班，公開值班電話，隨時接受工作人員的投訴，以督促管理處服務(wù)工作，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。3．在能力所及范圍內(nèi)，在不影響正常管理前提下，最大限度滿足用戶服務(wù)需求。4．及時征求機關(guān)工作人員和機關(guān)事務(wù)管理局的意見和建議，完善便民服務(wù)功能。5．服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)透明、公開，并在宣傳欄和《用戶手冊》中公布。6．詳細操作規(guī)程按程序文件執(zhí)行。（三）無償服務(wù)項目1．商務(wù)信息服務(wù)：代訂機票、車船，代寄、代領(lǐng)郵件，代訂報刊、雜志，臨時代管小件物品，代訂酒店客房，代辦銀行開戶。2．文化娛樂服務(wù)：組織社區(qū)文化活動，宣傳環(huán)保知識，組織各類信息、文化交流。3．設(shè)立便民箱：包括急救用品、常用工具等。（四）有償服務(wù)項目室內(nèi)清潔、綠化節(jié)日布置會務(wù)管理餐廳、食堂的經(jīng)營管理健身康體服務(wù)咖啡廳、網(wǎng)吧、娛樂場所的經(jīng)營管理設(shè)立電器維修部維修計算機、復(fù)印機、傳真機、電話等辦公設(shè)備。汽車美容服務(wù)提供洗車、快修服務(wù)，以整潔的車容、車貌，反映政府的良好形象。設(shè)立洗衣中心為公務(wù)員提供干、濕洗衣服務(wù)。搬運服務(wù)在大樓的入住期，搬運工作將相當(dāng)多，管理處提供的搬運服務(wù)，將緩解各單位的后勤壓力。1室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修更換服務(wù)，如下表：序號服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)1檢修室內(nèi)電路20元/次2修理辦公家具配件10元/次3疏通室內(nèi)下水管道（支管）30元/次4修理、更換室內(nèi)開關(guān)/插座/電話盒10元/次5修理、更換門鎖10元/次6修理、更換室內(nèi)燈泡/日光燈/燈罩5元/次7修理、更換室內(nèi)水閥/水龍頭/軟管10元/次8修理室內(nèi)洗臉盆/馬桶浮球20元/次9修理、更換各單位窗戶玻璃/窗簾/拉簾10元/次10安裝分體式空高150元/次11清洗分體式空調(diào)過濾網(wǎng)1元/次12維修常用辦公電器　注：以上收費不含材料費第九章 機電設(shè)備設(shè)施的管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題。人們對現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強。在設(shè)備管理中，CPM注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，CPM又進一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，以預(yù)防重于補救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率。一、系統(tǒng)的日常運行樓宇設(shè)備運行管理的目的在于提高設(shè)備的運行效率，保證運行質(zhì)量，最終提高整座大樓的運作效益。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大樓的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個高質(zhì)量的安全、舒適而方便的工作環(huán)境。（一）運行管理設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。1．制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。2．對操作人中進行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識和操作技能。3．加強維護保養(yǎng)工作。4．定期校驗設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。5．技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采