【正文】 機(jī)關(guān)事務(wù)管理局處理。管理處每周就現(xiàn)場管理及施工的情況，以書面報(bào)告的形式分別上報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期是指在大樓的設(shè)施設(shè)備安裝基本到位開始所進(jìn)行的設(shè)施設(shè)備調(diào)試、室內(nèi)二次裝修的階段，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（~）。CPM在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的專家小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)工程管理方。管理要點(diǎn)：在協(xié)助施工管理方共同管理施工現(xiàn)場的同時(shí)，組織工程技術(shù)人員將主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的消防預(yù)防工作。工作方式：將現(xiàn)有人員分成二個(gè)小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊(duì)，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對(duì)室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的管理。工作內(nèi)容：行政人事方面在三月初招聘管理處人員計(jì)劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場管理工作。同時(shí)開始制定或修訂完善管理處的各項(xiàng)管理制度、工作規(guī)程、公眾文件等。參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。室內(nèi)二次裝修的管理辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。室外綠化、停車場、道路及園林小品的前期介入根據(jù)市委市政府的進(jìn)駐計(jì)劃，室外施工工作應(yīng)該及早全面開展，但考慮到長沙3月份氣溫尚低，綠化等相關(guān)工程會(huì)延至在4月份。管理處在配合室外綠化、停車場、道路及園林小品的現(xiàn)場施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。例如在綠化施工中：苗種的種植時(shí)，根部保護(hù)膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗(yàn)收，經(jīng)過物業(yè)接管驗(yàn)收階段（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（—）。在此期間，CPM委派由副總經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財(cái)務(wù)等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)，清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財(cái)務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐工作。管理要點(diǎn)：在配合大樓施工驗(yàn)收的同時(shí)，重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。工作方式：在辦公大樓施工驗(yàn)收中，管理處的工程技術(shù)人員要參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作，任何問題記錄下來，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助，并報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。在辦公大樓物業(yè)接管驗(yàn)收中，管理處的全部人員必須參與，對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。在完成接管驗(yàn)收后，協(xié)助市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局做好市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。工作內(nèi)容：1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》2．行政人事方面為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。工程竣工驗(yàn)收管理處人員應(yīng)參與市建筑質(zhì)量管理部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，幫助業(yè)主了解并發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三方面?，F(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目：（1） 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。（2） 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。（3） 供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。（4） 給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。（5） 電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。（6） 空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等；（7） 弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。資料交接（1） 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。（2） 技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3） 驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其它交接（1） 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。（2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3） 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1） 在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等）。同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2） 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3） 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局記錄備案；屬于暫時(shí)須返修的問題，列出清單報(bào)請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局備案。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。清潔開荒在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在清潔開荒中，管理處要注意外墻、石材地墻面、瓷墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料造成業(yè)主損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。公眾文件的確立為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動(dòng)將大樓辦公注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審閱，在修改后整理成冊(cè)轉(zhuǎn)請(qǐng)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前，CPM應(yīng)該主動(dòng)與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商，確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合，包括確認(rèn)各辦公室內(nèi)的電、空調(diào)及采暖、通訊等正常；確認(rèn)公共區(qū)域電梯、照明、洗手間、停車場、標(biāo)識(shí)等正常。在遷入過程中，管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其它單位的影響。在遷入完成后，管理處主任立即拜會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。（二）其它前期準(zhǔn)備工作1．人員安排計(jì)劃時(shí)間人員崗位及數(shù)量具體工作備注第一期—綜合、管理、工程部部長、保安隊(duì)長各1人；強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電工程師及技工各1人。面試、審核、入職管理處共有人員12人。在第一次招聘時(shí)，可以預(yù)招第二批人員。培訓(xùn)上崗第二期—行政2人、出納1人、物管4人、技工10人、保安員6人。面試、審核、入職管理處共有人員35人。在第二次招聘時(shí)，可以預(yù)招第三批人員。—培訓(xùn)上崗第三期—行政2人、清潔及綠化工36人、技工10人、保安員22人、廚師2人。面試、審核、入職管理處共有人員110人按計(jì)劃人員全部到位?！嘤?xùn)上崗備注：①在第一期后續(xù)人員上崗接手工作后，原公司抽調(diào)派駐人員除管理處經(jīng)理、財(cái)務(wù)外，可逐步陸續(xù)撤回。②前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見本標(biāo)書第三章《培訓(xùn)計(jì)劃》。2．正式進(jìn)駐前各種物資準(zhǔn)備工作（1）前期介入階段的物資準(zhǔn)備在CPM進(jìn)駐后，要與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議管理處在前期介入階段的辦公及居住場所。在辦公及居住場所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場正式掛牌辦公。（2）設(shè)備工具及用品裝備的準(zhǔn)備鑒于日常管理所需設(shè)備及大型訂購期較長，為保證5月1日業(yè)主全面進(jìn)駐后的正常物業(yè)管理，按本標(biāo)書第二章《物資裝備計(jì)劃》，在3月初開始設(shè)備及大型工具的選型、訂貨工作，要求4月中旬全面到貨。在3月底開始小型工具及其它用品裝備的選型、訂貨工作。（3）備品備件的準(zhǔn)備接受施工單位移交的設(shè)備隨機(jī)備件附件，檢驗(yàn)入庫，妥善保管。提出尚需采購的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲(chǔ)備。（4） 易損易耗品的準(zhǔn)備按照日常物業(yè)管理的實(shí)際需要，在4月初管理處要確立正常運(yùn)作期間每月易損易耗品的消耗計(jì)劃，并按一個(gè)季度的需求開始訂購。（5） 建立儲(chǔ)備倉庫在4月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲(chǔ)備倉庫的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求4月中旬倉庫正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。配備物品期限備注臨時(shí)辦公室、宿舍1月中　部分辦公、生活設(shè)施2月上　計(jì)劃劃撥的辦公室及宿舍3月中　其它計(jì)劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施4月中空調(diào)可暫緩設(shè)備工具及用品裝備4月中3月訂設(shè)備及大型工具備品備件不足部分4月下　易損易耗品4月下　儲(chǔ)備倉庫4月中　外部公共關(guān)系的建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任必須在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐前，拜會(huì)相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、供暖、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等），建立穩(wěn)定的溝通渠道。二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入 按招標(biāo)文件的說明，后續(xù)工程指除市委市政府辦公大樓及南面廣場以外的其它將要建設(shè)的物業(yè)之施工工程。該部分工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未確定，但CPM承諾：長沙市委市政府新大院的后續(xù)工程一旦啟動(dòng)，在物業(yè)開發(fā)方的允許下，CPM將從人力、技術(shù)等方面予以全力地配合，從建筑設(shè)計(jì)方案、設(shè)施設(shè)備布局、設(shè)備選型定貨、施工組織管理、現(xiàn)場質(zhì)量控制及周邊環(huán)境維護(hù)等方面，提出建議和意見供開發(fā)方參考。（一） 建筑設(shè)計(jì)方案CPM經(jīng)過多年的物業(yè)管理實(shí)踐，在深圳中航集團(tuán)的許多物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃中，提出過許多極具價(jià)值的建議，為深圳中航集團(tuán)節(jié)省了大量的人力、物力及資金。規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)辦公大樓就要考慮它的規(guī)模檔次、功能定位，并從交通組織、設(shè)備選型、配套設(shè)施、消防安全、環(huán)境設(shè)計(jì)、信息智能化等方面作出周密協(xié)調(diào)的規(guī)劃。初期設(shè)計(jì)過程中的物業(yè)管理早期介入，不但為今后日常物業(yè)管理的正常運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)省大量的建設(shè)資金。比如，辦公大樓在設(shè)計(jì)時(shí)，要預(yù)先考慮垃圾通道及堆放轉(zhuǎn)運(yùn)場的位置、公共洗手間的除臭、消防疏散及安全保衛(wèi)的矛盾、地下車場出入口的車流、中央空調(diào)合理分布及節(jié)能、智能化的預(yù)布線等。若物業(yè)管理單位能提供有價(jià)值的建議，可避免設(shè)計(jì)不周在使用時(shí)再行改造的浪費(fèi)。（二） 設(shè)施設(shè)備布局高層建筑的單位造價(jià)很高，在設(shè)施設(shè)備布局時(shí)的合理考慮，可能節(jié)省大量的空間，即在沒有增加資金投入的情況下，增大了使用面積，這無疑是事半功倍的舉措。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運(yùn)作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。（三） 設(shè)備選型定貨辦公大樓設(shè)備種類繁多，技術(shù)復(fù)雜程度高，對(duì)大樓使用功能