【正文】 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理通過ISO9000認(rèn)證。措施六：有效的成本控制CPM相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標(biāo)。 ?月。采用模擬成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算案中未列項目堅決控制或從簡。3．4．接管機(jī)關(guān)新大院后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。 CPM在成功運(yùn)用公司本部計算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。如接管機(jī)關(guān)新大院，管理處即可通過INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)與深圳本部取得聯(lián)系，公司本部通過INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)可及時了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、管理處的各項管理情況，避免了異地管理產(chǎn)生的管理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問題，大大提高了管理效率。措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新1．服務(wù)創(chuàng)新概念。機(jī)關(guān)新大院對物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。2．服務(wù)創(chuàng)新措施。對整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項永無止境的工作。管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式根據(jù)CPM對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營型。 CPM利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化 創(chuàng)造性地運(yùn)用CPM特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實現(xiàn)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。（一）組織機(jī)構(gòu)1.2.3.4.管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。 組織機(jī)構(gòu)圖（二）運(yùn)作程序1．整體運(yùn)作流程整體運(yùn)作流程的設(shè)計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點(diǎn)。整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。重視后續(xù)工程控制，確保機(jī)關(guān)新大院整體形象和管理檔次。 內(nèi)部運(yùn)作流程圖（1）（2）由各部門部長、管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅持每天工作早會，一般問題不過夜。實施首問責(zé)任制。否則，管理處對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項，按相應(yīng)規(guī)定處理。 信息反饋及處理流程圖1．2．3．4．5．（四）管理機(jī)制1．實行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。CPM奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。這種管理體制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 機(jī)關(guān)新大院管理處員工隊伍中，大多數(shù)員工來自于長沙本地，部分員工來自于原機(jī)關(guān)后勤系統(tǒng)。CPM深諳員工激勵機(jī)制，實踐效果奇佳。（1）用CPM確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。（2）實行量化管理和目標(biāo)管理是CPM推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗。（3）優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配制。3．監(jiān)督與自我約束機(jī)制：（1）自我約束機(jī)制llll二、工作計劃機(jī)關(guān)新大院管理處的整體工作計劃緊扣本項目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和八項措施，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求制定。機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作計劃（）（二）房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)管理；2．公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；4．24小時保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理；6．公共配套設(shè)施的運(yùn)營管理；8．物業(yè)檔案資料收集、管理；10．便民服務(wù)；12．（一）管理用房1．2001年3月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商解決臨時辦公室問題，滿足管理處辦公需求。關(guān)于前期維修間和倉庫位置，根據(jù)現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決。宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在長沙市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。第三章 長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院整體管理方案確定后，管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。在正式接管后，形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊。CPM副總經(jīng)理兼管理處主任：張力，男，40歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。1992年6月調(diào)入深圳，加盟CPM，曾負(fù)責(zé)深圳中航、深圳沙河工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，積累豐富的實踐經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)管理項目。管理處副主任：蔣紹勇，男，28歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員，從事物業(yè)管理工作6年，曾任香港梁振英測量師行東?；▓@管理處物業(yè)主任、深圳恒豐物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理、恒豐集團(tuán)營銷策劃總監(jiān)。1998年加盟CPM，曾負(fù)責(zé)北京AVIC項目，現(xiàn)任中航物業(yè)管理公司高級項目經(jīng)理。3．曾任航空部株州南方航空動力機(jī)械公司機(jī)電設(shè)備主管工程師?，F(xiàn)任CPM深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。（二）管理處人員配置管理處擬配備各類人員110人。部長：大學(xué)本科畢業(yè)，中級以上職稱，五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。專業(yè)工程師：大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，中級以上職稱，五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。3.持有會計上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)和會計電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。管理人員：大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉ISO9000質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。運(yùn)行維修人員：中技、高中以上文化程度，2535歲，三年以上大廈設(shè)備運(yùn)行及維修工作經(jīng)驗，有相關(guān)專業(yè)的上崗證，思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。保安人員：保安隊長：中專以上文化程度，2328歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。二、管理人員的培訓(xùn) （一）培訓(xùn)觀念物業(yè)管理企業(yè)的競爭實質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的當(dāng)務(wù)之急。公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。（三）培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。觀念培訓(xùn)（針對全體人員）：服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及CPM企業(yè)文化體系。管理培訓(xùn)（針對各級骨干）：員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）：基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)?；A(chǔ)培訓(xùn)（針對新入職員工）：行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對員工培訓(xùn)年度課時要求為：人均受訓(xùn)130課時以上，保安員受訓(xùn)260課時以上。 培訓(xùn)方式（八）培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評估。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。CPM在人員管理實踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。做事先做人，正人先正已。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動投入地工作態(tài)度。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊實力，同時也提高了自己。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的CPM企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。第四章完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。1996年，CPM引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。CPM以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合即將實行的《全國城市物業(yè)管理條例》、《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系：二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。（一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲存資料；（2）（3）（4）類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：保安訓(xùn)練計劃和考核記錄C：大院及大樓安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場管理資料A：停車場出入登記記錄B：交通疏導(dǎo)圖C：停車場安全防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄B：國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排法、噪音C：處理污染事件記錄D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化管理綠化資料A：綠化規(guī)劃圖低B：綠化設(shè)施統(tǒng)計表C：綠化保養(yǎng)計劃及記錄D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文明建設(shè)社區(qū)文化資料A：活動計劃實施方案、總結(jié)記錄B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導(dǎo)D：文化活動場所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟(jì)效益A：物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計表B：有償經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)計表C：物業(yè)管理整體項目經(jīng)營統(tǒng)計表社會效益A：本物業(yè)管理項目所獲取的榮譽(yù)稱號B：輿論相關(guān)報導(dǎo)（二）物業(yè)檔案資料的管理 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖檔案資料管理要求：（1）檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項管理流程。采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。綜合部每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。 指標(biāo)的承諾及其措施CPM按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物[2000]008號《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》，針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合CPM的實際運(yùn)作經(jīng)驗，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則，按照《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對十五項管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施：第六章 管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過項目實地考察和專業(yè)測算，?月，全年合計4，468。（二）專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。一個管理處人力、財力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。三、管理處控制成本主要措施（一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。（三）在執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡，同時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算 前期費(fèi)用收支測算表辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的