【正文】 主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。同時開始制定或修訂完善管理處的各項(xiàng)管理制度、工作規(guī)程、公眾文件等。室外綠化、停車場、道路及園林小品的前期介入根據(jù)市委市政府的進(jìn)駐計劃，室外施工工作應(yīng)該及早全面開展，但考慮到長沙3月份氣溫尚低，綠化等相關(guān)工程會延至在4月份。在此期間，CPM委派由副總經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財務(wù)等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)，清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐工作。在完成接管驗(yàn)收后，協(xié)助市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局做好市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。資料交接（1）（3）（2）接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前，CPM應(yīng)該主動與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商，確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項(xiàng)。（二）其它前期準(zhǔn)備工作1．人員安排計劃時間人員崗位及數(shù)量具體工作備注第一期—綜合、管理、工程部部長、保安隊(duì)長各1人；強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電工程師及技工各1人。面試、審核、入職管理處共有人員35人?！嘤?xùn)上崗備注：①在第一期后續(xù)人員上崗接手工作后，原公司抽調(diào)派駐人員除管理處經(jīng)理、財務(wù)外，可逐步陸續(xù)撤回。（2）設(shè)備工具及用品裝備的準(zhǔn)備鑒于日常管理所需設(shè)備及大型訂購期較長，為保證5月1日業(yè)主全面進(jìn)駐后的正常物業(yè)管理，按本標(biāo)書第二章《物資裝備計劃》，在3月初開始設(shè)備及大型工具的選型、訂貨工作，要求4月中旬全面到貨。（4）配備物品期限備注臨時辦公室、宿舍1月中　部分辦公、生活設(shè)施2月上　計劃劃撥的辦公室及宿舍3月中　其它計劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施4月中空調(diào)可暫緩設(shè)備工具及用品裝備4月中3月訂設(shè)備及大型工具備品備件不足部分4月下　易損易耗品4月下　儲備倉庫4月中　外部公共關(guān)系的建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任必須在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐前，拜會相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、供暖、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等），建立穩(wěn)定的溝通渠道。建筑設(shè)計方案CPM經(jīng)過多年的物業(yè)管理實(shí)踐，在深圳中航集團(tuán)的許多物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃中，提出過許多極具價值的建議，為深圳中航集團(tuán)節(jié)省了大量的人力、物力及資金。若物業(yè)管理單位能提供有價值的建議，可避免設(shè)計不周在使用時再行改造的浪費(fèi)。（三）（四）另外，市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的時間較緊，可能在進(jìn)駐后，辦公大樓及南面廣場仍有許多收尾工程尚須進(jìn)行，勢必存在施工與辦公的矛盾。分包商要將施工現(xiàn)場與辦公區(qū)域用一定措施分割開來，并盡可能對成品進(jìn)行保護(hù)，并控制施工人員的活動范圍。為減少后續(xù)工程噪音的影響，要求施工單位在施工現(xiàn)場與辦公大樓之間砌筑簡易的圍墻以減少噪音。作業(yè)完畢啟動大樓各層排煙系統(tǒng)排除有害氣體，然后啟動空調(diào)系統(tǒng)并送新風(fēng)排除空調(diào)內(nèi)可能遺留的殘余有害氣體。（五）臨時用水電控制針對后續(xù)工程施工臨時用電，如果條件允許，供電部門應(yīng)為后續(xù)施工現(xiàn)場加裝與辦公大樓不屬同一個回路的供電變壓器，單獨(dú)供電以不影響建成部分的正常辦公。（六）材料及垃圾運(yùn)輸控制為保持大院的正常辦公環(huán)境，各后續(xù)施工現(xiàn)場的材料、泥頭、垃圾車輛不得從大院進(jìn)出，要求各后續(xù)施工現(xiàn)場在施工開工前除建立圍墻分隔外，另外開通直接可以進(jìn)出的出入口。（八）工程防火控制針對后續(xù)工程制定《施工現(xiàn)場防火管理規(guī)定》，要求施工單位嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。隨著時代的進(jìn)步和科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于物業(yè)管理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個更富有文化色彩、更關(guān)注個性發(fā)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗(yàn)和精神上的滿足。（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。二、機(jī)關(guān)新大院社區(qū)文化活動策劃（一）社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)機(jī)關(guān)新大院2000余名人員的構(gòu)成包括：高級公務(wù)員和來訪貴賓，一般40歲以上，已逐步踏上事業(yè)高峰，工作忙碌，對文化欣賞的水平很高；一般公務(wù)員和來訪人員，對辦公區(qū)域文化活動需求明顯，展現(xiàn)自我和參與意識強(qiáng)；機(jī)關(guān)后勤服務(wù)人員，是社區(qū)文化活動的涌躍參加者，上述成員群體中，總體文化程度高，對社區(qū)文化具有較高欣賞水平。滿足機(jī)關(guān)人員對現(xiàn)代辦公區(qū)域的文化需求；（四）機(jī)關(guān)新大院社區(qū)文化三項(xiàng)主題由于機(jī)關(guān)系統(tǒng)宣傳、文化、工會等部門齊全，機(jī)關(guān)本身文化活動較豐富，CPM公司在策劃機(jī)關(guān)新大院社區(qū)文化活動時，將重點(diǎn)體現(xiàn)在三個方面：共建新文明、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣氛。緊貼時代脈搏，管理處與長沙市委宣傳部、市政府文化局聯(lián)系，舉辦社會精神文明展覽活動；ll創(chuàng)辦管理處刊物《橋》，宣傳主張，有效溝通，營造文化環(huán)境；l架設(shè)機(jī)關(guān)新大院與長沙市圖書館、書城之間彩虹橋，形成濃厚的讀書氣氛和文化色彩。建立中英文導(dǎo)示系統(tǒng)。4空氣質(zhì)量每周公布岳麓區(qū)空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)。7后期工程控制嚴(yán)格控制后續(xù)工程有關(guān)人員、行車路線和施工現(xiàn)場，減少對辦公區(qū)域的影響。廣泛采用節(jié)能裝置，持續(xù)進(jìn)行節(jié)能宣傳。CPM認(rèn)真分析機(jī)關(guān)工作人員服務(wù)需要，堅持優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價收費(fèi)的原則，開展便民服務(wù)活動。3．在能力所及范圍內(nèi)，在不影響正常管理前提下，最大限度滿足用戶服務(wù)需求。（三）無償服務(wù)項(xiàng)目1．商務(wù)信息服務(wù)：代訂機(jī)票、車船，代寄、代領(lǐng)郵件，代訂報刊、雜志，臨時代管小件物品，代訂酒店客房，代辦銀行開戶。室內(nèi)清潔、綠化健身康體服務(wù)汽車美容服務(wù)提供洗車、快修服務(wù)，以整潔的車容、車貌，反映政府的良好形象。搬運(yùn)服務(wù)在大樓的入住期，搬運(yùn)工作將相當(dāng)多，管理處提供的搬運(yùn)服務(wù)，將緩解各單位的后勤壓力。在設(shè)備管理中，CPM注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。（一）運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。4．定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。2．對操作人中進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識和操作技能。一、系統(tǒng)的日常運(yùn)行樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座大樓的運(yùn)作效益。室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修更換服務(wù)，如下表：序號服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1檢修室內(nèi)電路20元/次2修理辦公家具配件10元/次3疏通室內(nèi)下水管道（支管）30元/次4修理、更換室內(nèi)開關(guān)/插座/電話盒10元/次5修理、更換門鎖10元/次6修理、更換室內(nèi)燈泡/日光燈/燈罩5元/次7修理、更換室內(nèi)水閥/水龍頭/軟管10元/次8修理室內(nèi)洗臉盆/馬桶浮球20元/次9修理、更換各單位窗戶玻璃/窗簾/拉簾10元/次10安裝分體式空高150元/次11清洗分體式空調(diào)過濾網(wǎng)1元/次12維修常用辦公電器　注：以上收費(fèi)不含材料費(fèi)第九章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題。設(shè)立洗衣中心為公務(wù)員提供干、濕洗衣服務(wù)。設(shè)立電器維修部維修計算機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話等辦公設(shè)備。會務(wù)管理3．設(shè)立便民箱：包括急救用品、常用工具等。5．服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)透明、公開，并在宣傳欄和《用戶手冊》中公布。（二）便民服務(wù)制度1．設(shè)立客戶服務(wù)中心由管理處副主任兼任該中心部長，配備2名接待調(diào)度員和6名監(jiān)控值班員，24小時為機(jī)關(guān)工作人員提供咨詢服務(wù)、協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問題。CPM認(rèn)為，服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)，“勿以善小而不為”。9職工食堂管理嚴(yán)格控制食堂污水和油煙排放。6垃圾分類處理垃圾投放袋裝化。每半年對日常供水質(zhì)量進(jìn)行鑒定，每年對供水箱進(jìn)行兩次專業(yè)清洗。組織管理處與機(jī)關(guān)工作人員的交流，豐富機(jī)關(guān)工作人員物業(yè)管理基本概念；ll2．交流新科技、新文化l推崇關(guān)注社會、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；l（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施（二）社區(qū)總體目標(biāo)因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應(yīng)該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又反向推動管理水平升級。（二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤滑劑。第八章同時，管理處在辦公大院這一側(cè)建立醒目標(biāo)識警示人員及車輛。對于臨時用水，應(yīng)從辦公大樓的進(jìn)水引入管分支，同時安裝計量裝置。（四）塵土的控制除采用前面提到的建筑圍墻的辦法外，也可以現(xiàn)場多撒水以控制塵土，另外后續(xù)施工的材料、泥頭及垃圾的堆積場要遠(yuǎn)離辦公大樓區(qū)。同時，管理處要與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局緊密聯(lián)系，共同協(xié)調(diào)將噪音的損害減到最小。（二）噪音控制首先要控制發(fā)出噪音的施工時間，特別是在辦公大樓內(nèi)的收尾工程。（一）成品保護(hù)對成品造成危害的主要是收尾工程。另外，后續(xù)隱蔽工程的提前介入，管理公司不但可以記錄各種管線的分布，而且可以了解管線的施工情況以判斷各種管線今后的壽命和確定維修保養(yǎng)計劃。設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往是由于設(shè)備自身先天的原因。設(shè)施設(shè)備布局高層建筑的單位造價很高，在設(shè)施設(shè)備布局時的合理考慮，可能節(jié)省大量的空間，即在沒有增加資金投入的情況下，增大了使用面積，這無疑是事半功倍的舉措。初期設(shè)計過程中的物業(yè)管理早期介入，不但為今后日常物業(yè)管理的正常運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)省大量的建設(shè)資金。該部分工程的規(guī)劃設(shè)計方案尚未確定，但CPM承諾：長沙市委市政府新大院的后續(xù)工程一旦啟動，在物業(yè)開發(fā)方的允許下，CPM將從人力、技術(shù)等方面予以全力地配合，從建筑設(shè)計方案、設(shè)施設(shè)備布局、設(shè)備選型定貨、施工組織管理、現(xiàn)場質(zhì)量控制及周邊環(huán)境維護(hù)等方面，提出建議和意見供開發(fā)方參考。（5）（3）備品備件的準(zhǔn)備接受施工單位移交的設(shè)備隨機(jī)備件附件，檢驗(yàn)入庫，妥善保管。2．正式進(jìn)駐前各種物資準(zhǔn)備工作（1）前期介入階段的物資準(zhǔn)備在CPM進(jìn)駐后，要與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議管理處在前期介入階段的辦公及居住場所?！嘤?xùn)上崗第三期—行政2人、清潔及綠化工36人、技工10人、保安員22人、廚師2人。在第一次招聘時，可以預(yù)招第二批人員。在遷入過程中，管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其它單位的影響。在清潔開荒中，管理處要注意外墻、石材地墻面、瓷墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料造成業(yè)主損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。（3）同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（3）其它交接（1）（2）空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等；（7）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三方面。工程竣工驗(yàn)收管理處人員應(yīng)參與市建筑質(zhì)量管理部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，幫助業(yè)主了解并發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題。工作方式：在辦公大樓施工驗(yàn)收中，管理處的工程技術(shù)人員要參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作，任何問題記錄下來，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。例如在綠化施工中：苗種的種植時，根部保護(hù)膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實(shí)際情況，開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。工作方式：將現(xiàn)有人員分成二個小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊(duì)，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的管理。（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期是指在大樓的設(shè)施設(shè)備安裝基本到位開始所進(jìn)行的設(shè)施設(shè)備調(diào)試、室內(nèi)二次裝修的階段，估計時間一個月（~）?，F(xiàn)場介入CPM有關(guān)人員應(yīng)盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計和施工狀況。簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》根據(jù)國家建設(shè)部頒發(fā)的建住房[1999]246號文件《關(guān)