【正文】 宿舍與食堂安排 前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在長(zhǎng)沙市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題。 29 30 31 第三章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 一、 管理人員的配備 長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院整體管理方案確定后，管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。曾在航空部成都發(fā)動(dòng)機(jī)公司任運(yùn)輸處處長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司常務(wù)副總經(jīng)理，長(zhǎng)期主管物業(yè)開(kāi)發(fā)及管理工作。 1998 年加盟 CPM，曾負(fù)責(zé)北京 AVIC項(xiàng)目，現(xiàn)任中航物業(yè)管理公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。 1987 年調(diào)入 CPM，主要從事樓宇設(shè)備管理工作，長(zhǎng)期擔(dān)任深圳中航苑小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備主管，先后獲得注冊(cè)安全主 任資格、深圳注冊(cè)電梯安全檢測(cè)員、 ISO9000 內(nèi)審員資格。 圖 管理處人員配置 管理處主任、副主任 2 人 客戶服務(wù)中心 8 人 部長(zhǎng)（副主任兼） 接待調(diào)度員 2 人 監(jiān) 控值班員 6 人 管理部 62 人 部長(zhǎng) 1 人 管理員 2 人 清潔工 26 人 綠化員 10 人 保安員 23 人 工程部 29 人 部長(zhǎng) 1 人 專(zhuān)業(yè)工程師 7 人 維修班 12 人 運(yùn)行班 9 人 綜合部 9 人 部長(zhǎng) 1 人 檔案管理兼?zhèn)}管 1人 文秘 1 人 人事管理 1 人 司機(jī)兼采購(gòu) 1 人 會(huì)計(jì) 1 人 出納 1 人 廚師 2 人 34 （三）各部門(mén)人員素質(zhì)要求 1. 部長(zhǎng)：大學(xué)本科畢業(yè)，中級(jí)以上職稱(chēng)，五年以上物業(yè)管理 工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。持有會(huì)計(jì)上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)和會(huì)計(jì)電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。 保安員：高中以上文化程度， 1823 歲，身高 米以上，體重 5565 公斤，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過(guò)硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。 （二）培訓(xùn)原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。 3. 崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）：基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防 36 及治 安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。 37 38 39 （七）培訓(xùn)方式 圖 培訓(xùn)方式 （八）培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果 培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。 鼓勵(lì)員工通過(guò)電大、夜大和自學(xué)等方式充電。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例 7： 3 的原則運(yùn)作。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引 41 導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。完善的規(guī)章制度是提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。 CPM 以本公司完善的規(guī)章制度和 ISO9000 體系為基礎(chǔ)，結(jié)合即將實(shí)行的《全國(guó)城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系： 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度 崗位職責(zé) 員工量化 考核標(biāo)準(zhǔn) 綜合事務(wù) 管理工作 手冊(cè) 清潔工作方案 綠化工作方案 機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè) 消防、治安及車(chē)輛 管理工作手冊(cè) 崗位職責(zé) 員工量化 考核標(biāo)準(zhǔn) 公眾制度 財(cái)務(wù)工作制度 行政工作 制度 公共事務(wù) 管理工作 制度 43 二、檔案資料的建立與管理 物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持 。 （ 3） 按照資料載體的類(lèi)型采用恰當(dāng)安全的保存方式。 （ 3） 明確收集、整理、分類(lèi)、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷(xiāo)毀等各項(xiàng)管理流程。 （ 7） 注重檔案管理信息開(kāi)發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專(zhuān)題資料。月，全年合計(jì) 4， 468， 元。一個(gè)管理處人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)，同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落 實(shí)在物業(yè)管理 全員、全要素、全過(guò)程中。 四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算 表 管理費(fèi)支出測(cè)算表 表 前期費(fèi)用收支測(cè)算表 表 固定資產(chǎn)及開(kāi)辦費(fèi)明細(xì)表 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入 和后續(xù)工程的前期介入 一、物業(yè)管理的前期介入 根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定 ，在定標(biāo)后第 10 天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開(kāi)始介入前期管理。 在此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專(zhuān)業(yè)工作人員各一人前來(lái)協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會(huì)議。管理處每周就現(xiàn)場(chǎng)管理及施工的情況，以書(shū)面報(bào)告 的形式分別上報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防預(yù)防工作。 參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、 70 弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。管理處在配合室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小品的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。 管理要點(diǎn)： 在配合大樓施工驗(yàn)收的同時(shí)，重點(diǎn)做。 （三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理 施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開(kāi)始驗(yàn)收，經(jīng)過(guò)物業(yè)接管驗(yàn)收階段（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（約為 — ）。 室內(nèi)二次裝修的管理 辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許 多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 在三月初招聘管理處人員計(jì)劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場(chǎng)管理工作。 CPM 在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專(zhuān)業(yè)工程師組成的專(zhuān)家小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)工程管理方。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。在 CPM 進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與 CPM 即應(yīng)明確在現(xiàn)場(chǎng)施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開(kāi)展。 工作方式： 選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場(chǎng)的施工管理，在完成自身前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時(shí)，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。 以下計(jì)劃按市委市政府關(guān)于 5 月 1 日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計(jì)劃的部分時(shí)間變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。費(fèi)用控制采用管理處各部門(mén)“內(nèi)部購(gòu)糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。 三、管理處控制成本主要措施 57 （一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。 （二）專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實(shí)行成本控制的前提是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。 （ 9） 要求全體員工樹(shù)立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。 （ 5） 對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。 44 45 46