【正文】 在此期間， CPM 委派由副總經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財(cái)務(wù)等方面專家組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)，清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財(cái)務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐工作。 室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品的前期介入 根據(jù)市委市政府的進(jìn)駐計(jì)劃，室外施工工作應(yīng)該及早全面開(kāi)展，但考慮到長(zhǎng)沙 3 月份氣溫尚低，綠化等相關(guān)工程會(huì)延至在 4 月份。同時(shí)開(kāi)始制定或修訂完善管理處的各項(xiàng)管理制度、工作規(guī)程、 公眾文件等。 管理要點(diǎn)： 在協(xié)助施工管理 方共同管理施工現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)，組織工程技術(shù)人員將主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。鑒于施工工期緊迫，不可避免地存在施工進(jìn)度與施工質(zhì)量的矛盾，對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及大樓安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，要及時(shí)與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改 69 清單并專題報(bào)告，提交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局處理。 與施工管理方的協(xié)調(diào) 由招標(biāo)委托方作出安排， CPM 與施工管理方召開(kāi)專門會(huì)議，商定物業(yè)管理前期介入期間 CPM 在施工現(xiàn)場(chǎng)的工作內(nèi)容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 根據(jù)施工進(jìn)度派駐必要的管理及技術(shù)人員，并于春節(jié)后在本地開(kāi)始招募管理處骨干人員。 （一）施工期的物業(yè)管理 施工期是指在物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)后，辦公大樓的 土建基本完工、設(shè)施設(shè)備安裝基本到位之前的階段，估計(jì)時(shí)間一個(gè)半月（約為 ~）。 （五）通過(guò)節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用，減少政府行政支出。 （二）采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。 （三）物業(yè)管理是微利行業(yè)，成 本控制能力直接影響管理項(xiàng)目的成敗。 業(yè)主單位提供的資料 管理處建立的資料文檔 管理處綜合部檔案管理 借閱文件 作廢文件 張貼文件 復(fù)印文件 49 第五章 指標(biāo)的承諾及其措施 CPM 按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物 [2021]008 號(hào)《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》，針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合 CPM 的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（大廈） 》對(duì)十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施： 50 51 52 53 54 55 56 第六章 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)管理費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算， CPM對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣 元 /平方米 （ 6） 管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。 圖 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 檔案資料管理要求： （ 1） 綜合部設(shè)檔案管理員； （ 2） 檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。 （ 1） 采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料； （ 2） 將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。 長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項(xiàng)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)中具有 完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)新大院各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。 42 第四章 管理規(guī)章制度和檔案的 建立與管理 一、管理規(guī)章制 度的建立 沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。 （三）以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目 標(biāo)構(gòu)成的 CPM 企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。物業(yè)管理行業(yè) ，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入地工作態(tài)度。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動(dòng)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。 內(nèi)部崗位培訓(xùn) 在職自學(xué)培訓(xùn) 外送專業(yè)培訓(xùn) 培 訓(xùn) 方式 入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等 短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130 課時(shí)以上，保安員受 訓(xùn) 260 課時(shí)以上。 2. 管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）：?jiǎn)T工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修 學(xué)院主講教授。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善。 6. 保安人員： 保安隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度， 2328 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。 3. 會(huì)計(jì)：大專以上文化程度，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，會(huì)計(jì)師職稱，三年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。 33 （二）管理處人員配置 管理處擬配備各類人員 110 人。曾任航空部株州南方航空動(dòng)力機(jī)械公司機(jī)電設(shè)備主管工程師。先后擔(dān)任過(guò)深圳泰華物業(yè)管理公司、深 32 圳寶安區(qū)物業(yè)管理公司、湖南同升湖物業(yè)管理公司、湖南凱達(dá)物業(yè)管理公司顧問(wèn)。 （一）項(xiàng)目管理骨干介紹 1． CPM 副總經(jīng)理兼管理處主任：張力，男， 40 歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。 （二）器械、工具及辦公用品裝備計(jì)劃 （見(jiàn)表 ） 根據(jù)工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購(gòu)逐步到位。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。 28 三、物資裝備 物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。 管 理 處 運(yùn) 作 的 同 時(shí) 接 受 員 工 監(jiān) 督 管理效果 服務(wù)質(zhì)量 組織行為 管理制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 委托管理合同規(guī)定的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù) 管理處人、財(cái)、物 資源，管理質(zhì)量 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 27 ? 堅(jiān)持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。 優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配制。 （ 2） 量化目標(biāo)激勵(lì)。在機(jī)關(guān)新大院管理處，我們將重點(diǎn)通過(guò)三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 （四）管理機(jī)制 1．實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制 現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全 新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。 2． 管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見(jiàn)是最重要的溝通渠道。 （ 3） 實(shí) 施首問(wèn)責(zé)任制。 （ 3） 重視后續(xù)工程控制，確保機(jī)關(guān)新大院整體形象和管理檔次。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。 （一）組織機(jī)構(gòu) 1. 在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會(huì)有利于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式 的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育 、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無(wú)止境的工作。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。 措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新 1． 服務(wù)創(chuàng)新概念。 18 措施七：物業(yè)管理遠(yuǎn)程 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) CPM 在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。 3． 劃小核算單位，費(fèi)用控制上采用“內(nèi)部購(gòu)糧本”，保證資金正常運(yùn)行并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。月。 CPM 還將在機(jī)關(guān)新 大院物業(yè)管理中積極引進(jìn) ISO14000 環(huán)境控制體系。 措施五：引入 ISO9000 質(zhì)量保證體系 公司 ISO9000 質(zhì)保體系經(jīng)過(guò)多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。 CPM 在深圳中航苑、深圳工商銀行大廈、武漢信合綜合大廈等項(xiàng)目中均直接參與餐廳管理服務(wù)，可以勝任機(jī)關(guān)新大院餐廳管理功能。 4． 引入 CPM 管理實(shí)踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測(cè)監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。 15 措施三：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障 1． 在前期介入期間（ 2021 年 1 至 4 月）， CPM 將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。樓宇清潔無(wú)盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清潔達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。建立設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無(wú)油污、無(wú)銹跡、無(wú)帶故障運(yùn)行，各項(xiàng)設(shè)備有責(zé)任人。 CPM 從市委、市政府角度分析，確定了長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院 開(kāi)放、高效、親和 的整體形象定位。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛(ài)物業(yè)管理工作，是做好機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目物業(yè)管理工作的根本保證 。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。 五、八項(xiàng)措施 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì) 1. 精銳骨干。 CPM 管理綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)使中航苑成為深圳市社會(huì)效 11 益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。 （三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) CPM 首創(chuàng)的 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式 在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為機(jī)關(guān)新大院制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。在這種理念支持下， CPM 在員工隊(duì)伍中