【正文】 3．加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大樓的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適而方便的工作環(huán)境。人們對(duì)現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)。餐廳、食堂的經(jīng)營(yíng)管理（四）有償服務(wù)項(xiàng)目6．詳細(xì)操作規(guī)程按程序文件執(zhí)行。2．設(shè)立值班牌、值班電話管理處主任、部長(zhǎng)輪流值班，公開值班電話，隨時(shí)接受工作人員的投訴，以督促管理處服務(wù)工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。機(jī)關(guān)新大院離市區(qū)有一定距離，周邊配套設(shè)施有待完善，優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)更顯重要。10節(jié)約能源、資源對(duì)電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃。具有充足、標(biāo)準(zhǔn)的垃圾分類投放箱，垃圾分類日清兩次。3以公共衛(wèi)生間特色反映院區(qū)清潔特點(diǎn)公共衛(wèi)生間體現(xiàn)三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 機(jī)關(guān)新大院環(huán)境文化建設(shè)主要工作序號(hào)項(xiàng)目要求1國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)示系統(tǒng)提倡辦公區(qū)域輕聲細(xì)語。充分利用綜合樓設(shè)施，為機(jī)關(guān)工作人員提供文學(xué)座談、藝術(shù)交流和體育欣賞的機(jī)會(huì)；l通過互聯(lián)網(wǎng)，開辟文化新通道，組建網(wǎng)友沙龍；l以“個(gè)人成長(zhǎng)、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時(shí)組織各類座談和研討會(huì)。倡導(dǎo)社會(huì)公德，提高公務(wù)員文明意識(shí)；l管理處與長(zhǎng)沙市宣傳部、市政府文化局、工會(huì)、共青團(tuán)組織和有關(guān)文化機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，形成社區(qū)文化的源泉。在物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算中專項(xiàng)安排，提供每月不少于4000元的資金支持。深該理解社區(qū)文化對(duì)物業(yè)管理無形的推動(dòng)作用，高度重視社區(qū)文化活動(dòng)。更好地塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象；比如，通過環(huán)境文化的塑造，促進(jìn)物業(yè)管理整體形象提高。物業(yè)管理公司只有同客戶充分溝通，啟發(fā)客戶自律和參與意識(shí)，相互配合，才能使物業(yè)管理從“一人管百人”向“千百人管自己”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是建立這種溝通的潤(rùn)滑劑。 社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí)（一）開展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。管理處的水電工要每日至少一次對(duì)后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊進(jìn)行巡視，以防施工單位未經(jīng)允許亂拉水電。管理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。（三）有害氣體的控制各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類收尾工程，要求作業(yè)時(shí)間盡量選定在周五20：00至周六20：00之間，在作業(yè)期間不允許開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。在7：30—18：00這段時(shí)間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。任何收尾工程必須首先征得市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的同意，并在管理處辦理有關(guān)手續(xù)，要承諾施工治安、安全責(zé)任并交納一定數(shù)量的工程保證金。三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施周邊施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響，必須加以嚴(yán)格的控制。因此，在設(shè)備選型上不但要考慮價(jià)格、功能，更多的還要考慮質(zhì)量和今后維護(hù)的費(fèi)用。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運(yùn)作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。比如，辦公大樓在設(shè)計(jì)時(shí)，要預(yù)先考慮垃圾通道及堆放轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)的位置、公共洗手間的除臭、消防疏散及安全保衛(wèi)的矛盾、地下車場(chǎng)出入口的車流、中央空調(diào)合理分布及節(jié)能、智能化的預(yù)布線等。（一）建立儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)在4月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求4月中旬倉(cāng)庫(kù)正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。提出尚需采購(gòu)的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲(chǔ)備。在辦公及居住場(chǎng)所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場(chǎng)正式掛牌辦公。面試、審核、入職管理處共有人員110人按計(jì)劃人員全部到位。培訓(xùn)上崗第二期—行政2人、出納1人、物管4人、技工10人、保安員6人。在遷入完成后，管理處主任立即拜會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。公眾文件的確立為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動(dòng)將大樓辦公注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審閱，在修改后整理成冊(cè)轉(zhuǎn)請(qǐng)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局記錄備案；屬于暫時(shí)須返修的問題，列出清單報(bào)請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局備案。（2）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。（5）（3）現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目：（1）物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。在辦公大樓物業(yè)接管驗(yàn)收中，管理處的全部人員必須參與，對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗(yàn)收，經(jīng)過物業(yè)接管驗(yàn)收階段（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（—）。室內(nèi)二次裝修的管理辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。工作內(nèi)容：行政人事方面在三月初招聘管理處人員計(jì)劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場(chǎng)管理工作。CPM在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的專家小組來現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)工程管理方。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。在CPM進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與CPM即應(yīng)明確在現(xiàn)場(chǎng)施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。工作方式：選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場(chǎng)的施工管理，在完成自身前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時(shí)，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。以下計(jì)劃按市委市政府關(guān)于5月1日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計(jì)劃的部分時(shí)間變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 前期費(fèi)用收支測(cè)算表費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購(gòu)糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。三、管理處控制成本主要措施（一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。（二）專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。 指標(biāo)的承諾及其措施CPM按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物[2000]008號(hào)《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》，針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合CPM的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對(duì)十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施：第六章綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。（4）采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料；（2）CPM以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合即將實(shí)行的《全國(guó)城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系：二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。做事先做人，正人先正已。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）：基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。觀念培訓(xùn)（針對(duì)全體人員）：服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及CPM企業(yè)文化體系。公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善。保安人員：保安隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度，2328歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。管理人員：大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉ISO9000質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。3.部長(zhǎng)：大學(xué)本科畢業(yè)，中級(jí)以上職稱，五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力?，F(xiàn)任CPM深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。3．管理處副主任：蔣紹勇，男，28歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員，從事物業(yè)管理工作6年，曾任香港梁振英測(cè)量師行東?；▓@管理處物業(yè)主任、深圳恒豐物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理、恒豐集團(tuán)營(yíng)銷策劃總監(jiān)。CPM副總經(jīng)理兼管理處主任：張力，男，40歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。 長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院整體管理方案確定后，管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。第三章宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在長(zhǎng)沙市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。2001年3月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商解決臨時(shí)辦公室問題，滿足管理處辦公需求。便民服務(wù)；12．公共配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理；8．公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；4．機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作計(jì)劃（）（二）ll3．監(jiān)督與自我約束機(jī)制：（1）（3）（2）（1） 機(jī)關(guān)新大院管理處員工隊(duì)伍中，大多數(shù)員工來自于長(zhǎng)沙本地，部分員工來自于原機(jī)關(guān)后勤系統(tǒng)。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。（四）管理機(jī)制1．實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。4．2．否則，管理處對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。由各部門部長(zhǎng)、管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會(huì)，一般問題不過夜。 內(nèi)部運(yùn)作流程圖（1）整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。 組織機(jī)構(gòu)圖（二）運(yùn)作程序1．整體運(yùn)作流程管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。3.（一）組織機(jī)構(gòu)1. CPM利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無止境的工作。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新1．服務(wù)創(chuàng)新概念。 CPM在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了INTERNET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。接管機(jī)