【正文】 前期介入根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，在定標(biāo)后第10天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開始介入前期管理。以下計劃按市委市政府關(guān)于5月1日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計劃的部分時間變更，按實際情況作相應(yīng)調(diào)整。在此期間，CPM除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時在公司抽調(diào)有經(jīng)驗的財務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。工作方式：選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場的施工管理，在完成自身前期各項準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。在CPM進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與CPM即應(yīng)明確在現(xiàn)場施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會議。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。管理處每周就現(xiàn)場管理及施工的情況，以書面報告的形式分別上報市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。CPM在適當(dāng)時機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的專家小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時通報工程管理方。另外，重點抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的消防預(yù)防工作。工作內(nèi)容：行政人事方面在三月初招聘管理處人員計劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場管理工作。參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分成五個小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個項目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。室內(nèi)二次裝修的管理辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財產(chǎn)的安全。管理處在配合室外綠化、停車場、道路及園林小品的現(xiàn)場施工時，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理施工驗收及物業(yè)接管驗收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗收，經(jīng)過物業(yè)接管驗收階段（該項目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個時期，估計時間一個月（—）。管理要點：在配合大樓施工驗收的同時，重點做好物業(yè)的接管驗收和市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。在辦公大樓物業(yè)接管驗收中，管理處的全部人員必須參與，對各自分管的項目全面負(fù)責(zé)，任何問題一定要詳細(xì)記錄、及時報告，以求盡快解決。工作內(nèi)容：1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》2．行政人事方面為保證計劃按時進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程驗收后進(jìn)行，也可以同時進(jìn)行。工程驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查?，F(xiàn)場驗收主要項目：（1）（2）（3）（4）（5）（6）弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水及供暖管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。在接管驗收前，管理處應(yīng)該主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等）。（2）驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請機(jī)關(guān)事務(wù)管理局記錄備案；屬于暫時須返修的問題，列出清單報請機(jī)關(guān)事務(wù)管理局備案。清潔開荒在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。公眾文件的確立為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動將大樓辦公注意事項、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審閱，在修改后整理成冊轉(zhuǎn)請市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。管理處應(yīng)該全力以赴地配合，包括確認(rèn)各辦公室內(nèi)的電、空調(diào)及采暖、通訊等正常；確認(rèn)公共區(qū)域電梯、照明、洗手間、停車場、標(biāo)識等正常。在遷入完成后，管理處主任立即拜會機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。面試、審核、入職管理處共有人員12人。培訓(xùn)上崗第二期—行政2人、出納1人、物管4人、技工10人、保安員6人。在第二次招聘時，可以預(yù)招第三批人員。面試、審核、入職管理處共有人員110人按計劃人員全部到位。②前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見本標(biāo)書第三章《培訓(xùn)計劃》。在辦公及居住場所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場正式掛牌辦公。在3月底開始小型工具及其它用品裝備的選型、訂貨工作。提出尚需采購的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲備。易損易耗品的準(zhǔn)備按照日常物業(yè)管理的實際需要，在4月初管理處要確立正常運作期間每月易損易耗品的消耗計劃，并按一個季度的需求開始訂購。建立儲備倉庫在4月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲備倉庫的地點并進(jìn)行初步裝修，要求4月中旬倉庫正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入按招標(biāo)文件的說明，后續(xù)工程指除市委市政府辦公大樓及南面廣場以外的其它將要建設(shè)的物業(yè)之施工工程。（一）規(guī)劃設(shè)計一個辦公大樓就要考慮它的規(guī)模檔次、功能定位，并從交通組織、設(shè)備選型、配套設(shè)施、消防安全、環(huán)境設(shè)計、信息智能化等方面作出周密協(xié)調(diào)的規(guī)劃。比如，辦公大樓在設(shè)計時，要預(yù)先考慮垃圾通道及堆放轉(zhuǎn)運場的位置、公共洗手間的除臭、消防疏散及安全保衛(wèi)的矛盾、地下車場出入口的車流、中央空調(diào)合理分布及節(jié)能、智能化的預(yù)布線等。（二）另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。設(shè)備選型定貨辦公大樓設(shè)備種類繁多，技術(shù)復(fù)雜程度高，對大樓使用功能影響很大，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主將深受其害。因此，在設(shè)備選型上不但要考慮價格、功能，更多的還要考慮質(zhì)量和今后維護(hù)的費用。施工組織管理和現(xiàn)場質(zhì)量控制現(xiàn)場施工管理方在施工管理中，往往更注重工程速度方面的問題，物業(yè)管理公司前期介入施工組織管理，不但可以增加施工管理方的管理力度，而且能有效地減少各種事故發(fā)生的頻率、加快工程進(jìn)度，并避免施工質(zhì)量隱患。三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施周邊施工現(xiàn)場對辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響，必須加以嚴(yán)格的控制。CPM在以往管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在后續(xù)及收尾工程的成品保護(hù)、污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。任何收尾工程必須首先征得市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的同意，并在管理處辦理有關(guān)手續(xù)，要承諾施工治安、安全責(zé)任并交納一定數(shù)量的工程保證金。在施工結(jié)束后，管理處檢查施工可能危及的公共環(huán)境及成品，造成損害扣除保證金進(jìn)行賠償。在7：30—18：00這段時間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。像混凝土攪拌機(jī)等可能產(chǎn)生噪音的設(shè)備及施工，應(yīng)建造簡易磚房并盡可能遠(yuǎn)離辦公大樓予以隔離。（三）有害氣體的控制各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類收尾工程，要求作業(yè)時間盡量選定在周五20：00至周六20：00之間，在作業(yè)期間不允許開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。后續(xù)工程的此類施工，要求施工單位在作業(yè)時注意風(fēng)向，一般在無風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時允許作業(yè)。管理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。如暫時要從大樓拉接臨時電，一定要進(jìn)行分隔多重保護(hù)，并安裝電度計量裝置。管理處的水電工要每日至少一次對后續(xù)施工現(xiàn)場周邊進(jìn)行巡視，以防施工單位未經(jīng)允許亂拉水電。（七）高空墜物控制周邊工程的高空墜物可能危及行人及車輛，除用分隔圍墻與施工主體相隔一定距離外，而且要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對施工主體的四面加蓋防護(hù)網(wǎng)保護(hù)。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。管理處要安排保安員對施工現(xiàn)場每天三次以上的巡視，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理。 社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。開展社區(qū)文化活動正是創(chuàng)造這種精神需求的重要手段。物業(yè)管理公司只有同客戶充分溝通，啟發(fā)客戶自律和參與意識，相互配合，才能使物業(yè)管理從“一人管百人”向“千百人管自己”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是建立這種溝通的潤滑劑。社區(qū)文化是一種手段，通過社區(qū)文化活動的開展，應(yīng)該使物業(yè)管理水平更高、效果更好。比如，通過環(huán)境文化的塑造，促進(jìn)物業(yè)管理整體形象提高。機(jī)關(guān)新大院中辦公樓和綜合樓功能齊全，配套完善，為開展社區(qū)文化活動提供良好條件。更好地塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象；實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)文化互動，促進(jìn)管理水平升級。深該理解社區(qū)文化對物業(yè)管理無形的推動作用，高度重視社區(qū)文化活動。在機(jī)關(guān)新大院管理處目標(biāo)管理責(zé)任制中，將社區(qū)文化活動的內(nèi)容、次數(shù)、效果明確量化，并安排專人負(fù)責(zé)，做到有計劃、有目標(biāo)、有效果、有總結(jié)。在物業(yè)管理費預(yù)算中專項安排，提供每月不少于4000元的資金支持。根據(jù)機(jī)關(guān)大樓和綜合樓實際情況，安排社區(qū)文化相對穩(wěn)定的活動場地。管理處與長沙市宣傳部、市政府文化局、工會、共青團(tuán)組織和有關(guān)文化機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，形成社區(qū)文化的源泉。1．共建新文明倡導(dǎo)社會公德，提高公務(wù)員文明意識；l組織“更高尚一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動。以“個人成長、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時組織各類座談和研討會。塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象有關(guān)活動。通過互聯(lián)網(wǎng)，開辟文化新通道，組建網(wǎng)友沙龍；l利用各種紀(jì)念日，開展機(jī)關(guān)工作人員喜聞樂見的信息、知識、文化交流活動；l充分利用綜合樓設(shè)施，為機(jī)關(guān)工作人員提供文學(xué)座談、藝術(shù)交流和體育欣賞的機(jī)會；ll3．營造環(huán)保型、大綠化的環(huán)境文化氣氛。 機(jī)關(guān)新大院環(huán)境文化建設(shè)主要工作序號項目要求1國際標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)示系統(tǒng)提倡辦公區(qū)域輕聲細(xì)語。2給排水質(zhì)量控制排雨、排污管分流。3以公共衛(wèi)生間特色反映院區(qū)清潔特點公共衛(wèi)生間體現(xiàn)三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。5綠化廣場精心呵護(hù)綠化廣場，適當(dāng)增加主體綠化。具有充足、標(biāo)準(zhǔn)的垃圾分類投放箱，垃圾分類日清兩次。8交通、車輛管理引導(dǎo)人車分流，嚴(yán)禁院區(qū)內(nèi)鳴笛和亂停車，嚴(yán)防機(jī)動車被盜。10節(jié)約能源、資源對電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運行規(guī)劃。三、便民服務(wù)（一）優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、低價收費為機(jī)關(guān)工作人員和來訪人員提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。機(jī)關(guān)新大院離市區(qū)有一定距離，周邊配套設(shè)施有待完善，優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)更顯重要。同時，我們鄭重承諾：正式接管第一年內(nèi)，不向客戶收取任何便民服務(wù)維修費用（材料費除外）。2．設(shè)立值班牌、值班電話管理處主任、部長輪流值班，公開值班電話，隨時接受工作人員的投訴，以督促管理處服務(wù)工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。4．及時征求機(jī)關(guān)工作人員和機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的意見和建議，完善便民服務(wù)功能。6．詳細(xì)操作規(guī)程按程序文件執(zhí)行。2．文化娛樂服務(wù)：組織社區(qū)文化活動，宣傳環(huán)保知識，組織各類信息、文化交流。（四）有償服務(wù)項目節(jié)日布置餐廳、食堂的經(jīng)營管理咖啡廳、網(wǎng)吧、娛樂場所的經(jīng)營管理1人們對現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)。在設(shè)備管理概念中，CPM又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率。設(shè)備運行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大樓的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個高質(zhì)量的安全、舒適而方便的工作環(huán)境。1．制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。3．加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。5．技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有