【正文】 資料交接 （ 1） 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。 （ 3） 供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。 工作內(nèi)容： 1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》 根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》 2．行政人事方面 為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。 管理要點(diǎn)： 在配合大樓施工驗(yàn)收的同時(shí)，重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。管理處在配合室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小品的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。 參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、 弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè) 備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防預(yù)防工作。管理處每周就現(xiàn)場(chǎng)管理及施工的情況，以書(shū)面報(bào)告的形式分別上報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會(huì)議。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。 在此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專(zhuān)業(yè)工作人員各一人前來(lái)協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另 委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。 四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè) 算 表 管理費(fèi)支出測(cè)算表 表 前期費(fèi)用收支測(cè)算表 表 固定資產(chǎn)及開(kāi)辦費(fèi)明細(xì)表 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入 和后續(xù)工程的前期介入 一、物業(yè)管理的前期介入 根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，在定標(biāo)后第 10 天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開(kāi)始介入前期管理。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)，同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理 全員、全要素、全過(guò)程中。一個(gè)管理處人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。月，全年合計(jì) 4， 468， 元。 （ 7） 注重檔案管理信息開(kāi)發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專(zhuān)題資料。 （ 3） 明確收集、整理、分類(lèi)、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷(xiāo)毀等各項(xiàng)管理流程。 （ 3） 按照資料載體的類(lèi)型采用恰當(dāng)安全的保存方式。 CPM 以本公司完善的規(guī)章制度和 ISO9000 體系為基礎(chǔ)，結(jié)合即將實(shí)行的《全國(guó)城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長(zhǎng)沙 市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系： 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度 崗位職責(zé) 員工量化 考核標(biāo)準(zhǔn) 綜合事務(wù) 管理工作 手冊(cè) 清潔工作方案 綠化工作方案 機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè) 消防、治安及車(chē)輛 管理工作手冊(cè) 崗位職責(zé) 員工量化 考核標(biāo)準(zhǔn) 公眾制度 財(cái)務(wù)工作制度 行政工作 制度 公共事務(wù) 管理工作 制度 二、檔案資料的建立與管理 物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。完善的規(guī)章制度是提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引 導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例 7： 3 的原則運(yùn)作。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。 鼓勵(lì)員工通過(guò)電大、夜大和自學(xué)等方式充電。 （七）培訓(xùn)方式 圖 培訓(xùn)方式 （八）培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果 培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。 3. 崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）：基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶(hù)管理、辦公自動(dòng)化管理、消防 及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。 （二）培訓(xùn)原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效?；鶎訂T工在某些 工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。 保安員：高中以上文化程度， 1823 歲，身高 米以上，體重 5565 公斤，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過(guò)硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。持有會(huì)計(jì)上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)和會(huì)計(jì)電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。 圖 管理處人員配置 管理處主任、副主任 2 人 客戶(hù)服務(wù)中心 8 人 部長(zhǎng)（副主任兼） 接待調(diào)度員 2 人 監(jiān)控值班員 6 人 管理部 62 人 部長(zhǎng) 1 人 管理 員 2 人 清潔工 26 人 綠化員 10 人 保安員 23 人 工程部 29 人 部長(zhǎng) 1 人 專(zhuān)業(yè)工程師 7 人 維修班 12 人 運(yùn)行班 9 人 綜合部 9 人 部長(zhǎng) 1 人 檔案管理兼?zhèn)}管 1人 文秘 1 人 人事管理 1 人 司機(jī)兼采購(gòu) 1 人 會(huì)計(jì) 1 人 出納 1 人 廚師 2 人 （三）各部門(mén)人員素質(zhì)要求 1. 部長(zhǎng)：大學(xué)本科畢業(yè)，中級(jí)以上職稱(chēng)，五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。 1987 年調(diào)入 CPM，主要從事樓宇設(shè)備管理工作，長(zhǎng)期擔(dān)任深圳中航苑小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備主管，先后獲得注冊(cè)安全主任資格、深圳注冊(cè)電梯安全檢測(cè)員、 ISO9000 內(nèi)審員資格。 1998 年加盟 CPM，曾負(fù)責(zé)北京 AVIC項(xiàng)目，現(xiàn)任中航物業(yè)管理公司高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。曾在航空部成都發(fā)動(dòng)機(jī)公司任運(yùn)輸處處長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司常務(wù)副總經(jīng)理，長(zhǎng)期主管物業(yè)開(kāi)發(fā)及管理工作。 第二章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理 一、 管理人員的配備 長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院整體管理方案確定后，管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是 決定性的因素。 2． 宿舍與食堂安排 前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員 等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在長(zhǎng)沙市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題。 （一）管理用房 1． 辦公用房安排 管理處前期辦公安排在市政府辦公大樓首層約 72 平方米內(nèi)。 ? 高度重視年度用戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題徹底跟蹤、解決。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù) 5%加薪或晉升、尾數(shù) 5%降職或淘汰的原則 ，保持管理處員工隊(duì)伍的素質(zhì)和活力。 實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是 CPM 推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。 （ 1） 事業(yè)激勵(lì)。 2．激勵(lì)機(jī)制 機(jī)關(guān)新 大院管理處員工隊(duì)伍中，大多數(shù)員工來(lái)自于長(zhǎng)沙本地，部分員工來(lái)自于原機(jī)關(guān)后勤系統(tǒng)。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視客戶(hù)需求、重視人的因素和組織效率。 其它渠道 管委會(huì) 相關(guān)事務(wù) 管理局 新聞媒介 客戶(hù)意見(jiàn) 調(diào)查程序 計(jì)算機(jī)信 息系統(tǒng) 管理處 員工 機(jī)關(guān)新大院管理處 執(zhí) 行結(jié)果 相關(guān)部門(mén)和人員執(zhí)行 3． 管理處每月向機(jī)關(guān)新大院管委會(huì)和機(jī)關(guān)事務(wù)管理局作正式匯報(bào)，征詢(xún)各方面意見(jiàn)和建議。管理處任何員工對(duì)用戶(hù)的報(bào)修、建議、擬定方案 前期介入 崗位培訓(xùn) 正式入駐 后續(xù)工程控制 日常運(yùn)作 交接驗(yàn)收 組建機(jī)構(gòu) C P M 管理層 管理處 操作層 客戶(hù)服務(wù)中心 綜合部 管理部 工程部 意見(jiàn)及投訴，均須第一時(shí)間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門(mén)并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問(wèn)題解決、用戶(hù)滿(mǎn)意。 2．內(nèi)部運(yùn)作流程： 指揮、協(xié)調(diào) 信息反饋 監(jiān)督 圖 內(nèi)部運(yùn)作流程圖