【正文】 管理要點(diǎn)： 在配合大樓施工驗收的同時，重點(diǎn)做。 （三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理 施工驗收及物業(yè)接管驗收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗收，經(jīng)過物業(yè)接管驗收階段（該項目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個時期，估計時間一個月（約為 — ）。管理處在配合室外綠化、停車場、道路及園林小品的現(xiàn)場施工時，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。 室內(nèi)二次裝修的管理 辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許 多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財產(chǎn)的安全。 參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 將工程技術(shù)人員分成五個小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、 70 弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個項目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 在三月初招聘管理處人員計劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場管理工作。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的消防預(yù)防工作。 CPM 在適當(dāng)時機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的專家小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時通報工程管理方。管理處每周就現(xiàn)場管理及施工的情況，以書面報告 的形式分別上報市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會議。在 CPM 進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與 CPM 即應(yīng)明確在現(xiàn)場施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。 工作方式： 選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場的施工管理，在完成自身前期各項準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。 在此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時在公司抽調(diào)有經(jīng)驗的財務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。 以下計劃按市委市政府關(guān)于 5 月 1 日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計劃的部分時間變更，按實際情況作相應(yīng)調(diào)整。 四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算 表 管理費(fèi)支出測算表 表 前期費(fèi)用收支測算表 表 固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入 和后續(xù)工程的前期介入 一、物業(yè)管理的前期介入 根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定 ，在定標(biāo)后第 10 天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開始介入前期管理。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡，同時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落 實在物業(yè)管理 全員、全要素、全過程中。 三、管理處控制成本主要措施 57 （一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。一個管理處人力、財力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。 （二）專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。月，全年合計 4， 468， 元。 （ 9） 要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。 （ 7） 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。 （ 5） 對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。 （ 3） 明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項管理流程。 44 45 46 47 類別 資料內(nèi)容 保安及車輛管理 保安管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：保安訓(xùn)練計劃和考核記錄 C：大院及大樓安全防范措施 D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 車輛及停車場管理資料 A：停車場出入登記記錄 B：交通疏導(dǎo)圖 C：停車場安全防范措施 及設(shè)施記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料 環(huán)境衛(wèi) 生管理 環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料 A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表 B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄 清潔衛(wèi)生管理資料 A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄 B：國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排法、噪音 C：處理污染事件記錄 D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄 綠化管理 綠化資料 A：綠化規(guī)劃圖低 B：綠化設(shè)施統(tǒng)計表 C：綠化保養(yǎng)計劃及記錄 D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄 精神文 明建設(shè) 社區(qū)文化資料 A：活動計劃實施方案、總結(jié)記錄 B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄 C：傳媒報導(dǎo) D：文化活動場所等設(shè)施使用情況 管理效益 經(jīng)濟(jì)效益 A：物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計表 B：有償經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)計表 C：物業(yè)管理整體項目經(jīng)營統(tǒng)計表 社會效益 A：本物業(yè)管理項目所獲取的榮譽(yù)稱號 B：輿論相關(guān)報導(dǎo) （二）物業(yè)檔案資料的管理 檔案資料管理運(yùn)作流程： 管理處重要資料（如市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔，管理處日常 48 管理文件（如管理處通知、通報等）按照 CPM 制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)，并立卷歸檔。 （ 3） 按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全的保存方式。 （一）檔案資料的建立及分類 1．檔案資料的建立。 CPM 以本公司完善的規(guī)章制度和 ISO9000 體系為基礎(chǔ)，結(jié)合即將實行的《全國城市物業(yè)管理條例》、《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系： 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度 崗位職責(zé) 員工量化 考核標(biāo)準(zhǔn) 綜合事務(wù) 管理工作 手冊 清潔工作方案 綠化工作方案 機(jī)電設(shè)備管理工作手冊 消防、治安及車輛 管理工作手冊 崗位職責(zé) 員工量化 考核標(biāo)準(zhǔn) 公眾制度 財務(wù)工作制度 行政工作 制度 公共事務(wù) 管理工作 制度 43 二、檔案資料的建立與管理 物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持 。 1996 年， CPM 引入 ISO9000 質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。幾年來， CPM 凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 CPM 發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工隊伍的積極性，形成團(tuán)隊合力。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機(jī)應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引 41 導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標(biāo)。 （二）競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人 員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、滿意危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例 7： 3 的原則運(yùn)作。明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。 CPM 在人員管理實踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是： （一）嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人 把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱 愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進(jìn)。 鼓勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。 37 38 39 （七）培訓(xùn)方式 圖 培訓(xùn)方式 （八）培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果 培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評估。 （五）年度培訓(xùn)計劃 CPM 擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)（ 2021 年 2 月 10