【正文】 表 32 低值工器具、物料購(gòu)置預(yù)算 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 1 工程工器具 沖擊鉆 把 手電鉆 把 電焊機(jī) 臺(tái) 砂輪切割機(jī) 臺(tái) 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 臺(tái) 水泵（換修備用） 臺(tái) 套絲扳手 套 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 表 3 開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明 總金額 折舊 /攤銷(xiāo)年限 折舊攤銷(xiāo)到費(fèi)用（月） 1 固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi) 1． 1 工程設(shè)備 \儀器儀表 疏通機(jī)、測(cè)溫儀等 1． 2 清潔設(shè)備 清潔車(chē)、洗地機(jī)、吸塵器等 1． 3 通訊 \客服設(shè)備 對(duì)講機(jī) \消毒柜 1． 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等 2 低值工器具購(gòu)置費(fèi) 工程手動(dòng)工具、測(cè)量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等 3 工服購(gòu)置費(fèi) 合計(jì) 表 31 固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 1 工程設(shè)備 \儀器 儀表 臺(tái) 室外管道疏通機(jī) 臺(tái) 2 清潔設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注： 工資按 12 個(gè)月計(jì)算。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 主要人員費(fèi)用（綜合服務(wù) \餐廳 \工程） 其中：餐廳人員費(fèi)用 2 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 \小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 3 安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用 4 清潔費(fèi)用 5 環(huán)境工程費(fèi)用 6 會(huì)議服務(wù)費(fèi)用 7 設(shè)備使用費(fèi) 8 保險(xiǎn)費(fèi)用 9 行政辦公費(fèi)用 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 小計(jì)（ 110） 11 管理者酬金 12 營(yíng)業(yè)稅金及附加 合計(jì)（ 112） 單價(jià)（元 /M2/月） (接橫表 )3 張 表 12 主要人員費(fèi)用表 項(xiàng)目名稱(chēng)： 行號(hào) 部門(mén) 項(xiàng) 目 標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 年費(fèi)用 1 工資及加班費(fèi) 2 綜 管理中心總經(jīng)理 3 部門(mén)經(jīng)理 4 綜合文員 5 客服人 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷳{借良好的日常養(yǎng)護(hù)工作，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的大、中修年限，節(jié)約業(yè)主費(fèi)用支出。同時(shí)，在日常管理中： 第一：嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護(hù) 本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保 持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。在財(cái)務(wù)預(yù)算安 排上，在控制其他部門(mén)人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 \小修費(fèi)”占總支出的 %。物業(yè)管理費(fèi)用、人員數(shù)量，均從招標(biāo)書(shū)中對(duì)大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。同時(shí)，憑借公司的資金實(shí)力，承擔(dān)物業(yè)管理的開(kāi)辦費(fèi)用約計(jì) 萬(wàn)元，購(gòu)置物業(yè)管理各項(xiàng)工作所需的設(shè)備、工具、工服，根據(jù)工作需要一次投入，分期收回。 ，但取微利 本公司在這個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目測(cè)算中，年管理 酬金為 萬(wàn)元，占管理費(fèi)年總 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? (4)、測(cè)算中不包括下列費(fèi)用： a、辦公樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用（水、電、燃?xì)獾?，參?jiàn)表 4）； b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（答疑會(huì)上說(shuō)明該系統(tǒng)尚 未確定最終方案） d、大廈辦公會(huì)議用水具及消毒設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用； e、特殊會(huì)議服務(wù)及布置費(fèi)用（雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定）； f、大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（包括機(jī)器損壞險(xiǎn)）費(fèi)用； g、業(yè)主自備設(shè)施費(fèi)用（參見(jiàn)表 5）； h、大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用，增、改、擴(kuò)費(fèi)用。 測(cè)算文件中，僅“年費(fèi)用”合計(jì)數(shù)有效，各表中單項(xiàng)數(shù)額、其他單項(xiàng) 測(cè)算表數(shù)額僅供參考。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) j、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（以上費(fèi)用的 1%） k、管理者酬金 l、營(yíng)業(yè)稅金及附加 （ 3）為了充分保障機(jī)關(guān)辦公人員工作的水平和質(zhì)量，局機(jī)關(guān)員工餐廳的工作作為辦公樓物業(yè)管理總體工作的一部分，不再單獨(dú)計(jì)算餐廳人員費(fèi)用，實(shí)行人員統(tǒng)一調(diào)配使用以節(jié)約總體人工成本。 （ 2）大廈物 業(yè)管理費(fèi)年費(fèi)用總額為人民幣 元，平均單價(jià)為 元 /平方米 /月。 測(cè)算原則： （ 1） 合法收、支； （ 2） 從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)計(jì)量。 三、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算明細(xì) （一）測(cè)算說(shuō)明 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 燃?xì)猓? 1）制冷根據(jù)使用要求，結(jié)合每天氣候情況，盡量減少開(kāi)機(jī)時(shí)間，降低能耗； 2）采暖根據(jù)使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過(guò)多過(guò)頻起停。 二、能源費(fèi)的估算與節(jié)能設(shè)想 （一）能源消耗估算 根據(jù)我公司多年管理高檔寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)國(guó)土管理辦公樓主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情況的了解，對(duì)本項(xiàng)目主要用能費(fèi)用進(jìn)行以下估算： 能源消耗估算表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松魑飿I(yè)管理中心根據(jù)委托管理的內(nèi)容編制年度工作計(jì)劃，按工作計(jì)劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購(gòu)置預(yù)算》，公司審核后報(bào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。公司設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部指定財(cái)務(wù)管理人員對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)收、支的管理和控制，指定會(huì)計(jì)人員分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)收支核算、編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表；各物業(yè)管理中心不單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部，設(shè)立收款員、庫(kù)管員配合公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)收款并進(jìn)行資產(chǎn)管理，各項(xiàng)支出由公司統(tǒng)一辦理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 冷凍水、冷卻水的檢查 遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄 注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水 冷卻泵、冷凍泵的檢查 （五）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù) 對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解： 電梯對(duì)講 5 組 電視監(jiān)控 30 組 消防監(jiān)控 1 組 局域網(wǎng)系統(tǒng) 1 組 電話交接間 1 組 大屏電視系統(tǒng) 1 組 常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn)： 結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備 保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄 選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充 、升級(jí)等內(nèi)容的工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 水泵保養(yǎng)及維修 壓力表的校驗(yàn) 潛水泵的檢查保養(yǎng) 熱交換器的運(yùn)行與維 修 生活水箱的清洗消毒 （二）供電設(shè)備管理維護(hù) 供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修 對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解 變壓器 高壓柜 低壓柜 日常維護(hù)要點(diǎn) 電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修 絕緣電阻測(cè)量及損傷線更換 配電箱的檢查 照明燈具的檢查 （三）、電梯運(yùn)行維護(hù) 電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)和中修 天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯 2 部 （四）、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù) 冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和 維修和保養(yǎng)工作。 (少房屋建筑維修計(jì)劃表 78 頁(yè) ) 二、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)與計(jì)劃 （一）給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。 定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。 （三）幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。對(duì)樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷漆，防止水銹污染墻面。 飾面墻的養(yǎng)護(hù)：定期（每年不少于 2 次）巡檢，可采用觀察或用小錘輕劃?rùn)z查。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原漆 保持一致，否則應(yīng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ：對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門(mén)窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大，五金配件丟失或損壞等問(wèn)題。 對(duì)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時(shí)修補(bǔ)。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室積水，滲入樓板。 辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不允許隨意超載，甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開(kāi)鑿。 建筑物主要指標(biāo) 建筑面積 21000 平方米 占地面積 地上面積 地下面積 平方米 地上樓層 八層 地下樓層 二層 (一 )、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢 對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃，定期（每年不少于兩次）進(jìn)行檢查。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 3） 根據(jù)人流量、視磨損程度確定打蠟護(hù)理，以達(dá)到維護(hù)和延長(zhǎng)木地板使用壽命的目的。待木地板自然磨損后再進(jìn)行打蠟護(hù)理較為合理。 作業(yè)工作程序： 準(zhǔn)備 —— 吸塵 —— 局部除污 —— 噴處理劑 —— 磨擦吸水 —— 起毛 —— 干燥—— 吸塵 —— 檢查 D：木 地板的清潔保養(yǎng)方案： 木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強(qiáng)。使用專(zhuān)用地毯清洗機(jī)對(duì)地毯進(jìn)行全面清洗。這種方法多用于去除容易臟污之處的地毯表面，以使地毯清潔度整體保持平衡。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ⑥ 檢查、收拾工作，作業(yè)結(jié)束。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。 C：地毯的清潔保養(yǎng)方案： 地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺(jué)舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。 我公司目前采用國(guó)外生產(chǎn)的鋁合金專(zhuān)業(yè)清洗護(hù)理產(chǎn)品，在 鋁合金清潔處理方面取得了良好的效果。 B：鋁合金的防護(hù)和清潔方案： 在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)中，鋁合金材料的運(yùn)用非常普通，鋁合金材質(zhì)的表面處理清洗，是目前清潔行業(yè)的難題。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ② 方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過(guò)粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達(dá)到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。 （ 2）晶化保養(yǎng)： ① 目的：大理石在使用一定時(shí)期后，盡管日常實(shí)施打蠟作業(yè)，但還會(huì)出現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。 ：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加其耐磨性、光亮度，以便延長(zhǎng)其使用壽命； ：用專(zhuān)業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂 3— 5 遍免拋專(zhuān)業(yè)蠟劑。 （ 1）打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見(jiàn)的孔洞、縫隙，這些細(xì)小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 地面（掃） 不斷巡視 無(wú)雜物、污跡 地面（擦） 不斷巡視 無(wú)水跡、污跡 衛(wèi) 浴缸 1 次 /日 無(wú)水跡、污跡、消毒 恭桶（刷洗） 不斷巡視 無(wú)水跡、污跡 生 臺(tái)面（清洗） 不斷巡視 光亮、無(wú)水跡、污跡 鏡子（擦拭） 不斷巡視 光亮、無(wú)水跡、污跡 間 垃圾筒（沖刷）（刷洗） 2 次 /日 無(wú)雜物、污跡 衛(wèi)生紙、洗 手液補(bǔ)充 不斷巡視 不缺少 照明燈具（擦拭） 1 次 /月 無(wú)塵、照明良好 通風(fēng)口（清潔劑擦拭） 1 次 /日 無(wú)塵、無(wú)污漬 另根據(jù)九三學(xué)社辦公樓建筑裝修的特點(diǎn)，特呈上我公司憑借多年積累的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)制定的有關(guān)特殊材質(zhì)的清潔保養(yǎng)方案。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 地面清洗 1 次 /月 無(wú)污跡、塵土 墻壁（清潔劑清洗） 1 次 /月 光亮、無(wú)塵 清潔區(qū)域 清潔內(nèi)容 次數(shù) 清潔標(biāo)準(zhǔn) 隔斷板及門(mén)（清潔劑清洗） 2 次 /月 無(wú)污漬、塵土 衛(wèi) 恭桶（專(zhuān)用清潔劑） 2 次 /周 光亮、無(wú)污漬 生 臺(tái)面（專(zhuān)用清潔劑清洗） 1 次 /周 光亮、無(wú)污漬 間 照明燈具（擦拭） 1 次 /月 無(wú)塵、照明良好 通風(fēng)口（清潔劑擦拭） 1 次 /月 無(wú)塵、無(wú)污漬 地面（濕墩） 1 次 /日 無(wú)塵、無(wú)污漬 扶手（清潔劑擦拭） 2 次 /日 無(wú)塵、無(wú)污漬 窗臺(tái)（擦拭） 不斷巡視 無(wú)塵、無(wú)污漬 門(mén)及電鍍件 1 次 /日 無(wú)塵、無(wú)污漬 樓