【正文】 （ 2） 技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會 審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水及供暖管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。 （ 6） 空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水 坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等； （ 7） 弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。 （ 4） 給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。 （ 2） 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識及區(qū)域圖示；公共洗手 間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三方面。但由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。 工程竣工驗收 管理處人員應(yīng)參與市建筑質(zhì)量管理部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，幫助業(yè)主了解并發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題。在完成接管驗收后，協(xié)助市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局做好市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。 工作方式： 在辦公大樓施工驗收中，管理處的工程技術(shù)人員要參與各項驗收工作，任何問題記錄下來，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。 在此期間， CPM 委派由副總經(jīng)理帶隊及土建、機(jī)電、消防、財務(wù)等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗收物業(yè)，清點接管的資產(chǎn)、建立財務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐工作。例如在綠化施工中：苗種的種植時，根部保護(hù)膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。 室外綠化、停車場、道路及園林小品的前期介入 根據(jù)市委市政府的進(jìn)駐計劃，室外施工工作應(yīng)該及早全面開展，但考慮到長沙 3 月份氣溫尚低，綠化等相關(guān)工程會延至在 4 月份。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。同時開始制定或修訂完善管理處的各項管理制度、工作規(guī)程、公眾文件等。 工作方式： 將現(xiàn)有人員分成二個小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的管理。 管理要點： 在協(xié)助施工管理方共同管理施工現(xiàn)場的同時，組織工程技術(shù)人員將 主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。 （二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期是指在大樓的設(shè)施設(shè)備安裝基本到位開始所進(jìn)行的設(shè)施設(shè)備調(diào)試、室內(nèi)二次裝修的階段，估計時間一個月（約為~）。鑒于施工工期緊迫，不可避免地存在施工進(jìn)度與施工質(zhì)量的矛盾，對影響大樓功能、危及設(shè)備及大樓安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，要及時與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時無法解決的，列出整改 清單并專題報告，提交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局處理。 現(xiàn)場介入 CPM 有關(guān)人員應(yīng)盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤 了解隱蔽工程施工情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計和施工狀況。 與施工管理方的協(xié)調(diào) 由招標(biāo)委托方作出安排， CPM 與施工管理方召開專門會議，商定物業(yè)管理前期介入期間 CPM 在施工現(xiàn)場的工作內(nèi)容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。 簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》 根據(jù)國家建設(shè)部頒發(fā)的建住房 [1999]246 號文件《關(guān)于印發(fā) 前期物前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 （示范文本）的通知》，要求在《物業(yè)管理合同》簽定生效之前的前期物業(yè)管理期 間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)須簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 根據(jù)施工進(jìn)度派駐必要的管理及技術(shù)人員，并于春節(jié)后在本地開始招募管理處骨干人員。 管理要點： 組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程，進(jìn)一步設(shè)計和施工現(xiàn)場情況，細(xì)化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，根據(jù) CPM 物業(yè)管理和前期介入的工作經(jīng)驗，及早發(fā)現(xiàn)可能影響大樓使用功能和日常物業(yè) 管理的某些問題，并提出糾正及解決的建議。 （一）施工期的物業(yè)管理 施工期是指在物業(yè)管理公司進(jìn)場后，辦公大樓的土建基本完工、設(shè)施設(shè)備安裝基本到位之前的階段 ，估計時間一個半月（約為 ~）。從現(xiàn)場施工情況看，物業(yè)管理公司進(jìn)場正好趕上辦公大樓的設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及全面二次裝修階段，當(dāng)然尚有部分范圍仍在進(jìn)行土建施工，所以 CPM 將物業(yè)管理公司進(jìn)場至市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前的時間，分成施工期、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期、施工驗收及物業(yè)接管驗收期三個階段開展物業(yè)管理。 （五）通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用，減少政府行政支出。 （四 ）劃小核算單位。 （二）采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。 （四）成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。 （三）物業(yè)管理是微利行業(yè)，成本控制能力直接影響管理項目的成敗。 二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識 （一）物業(yè)管理專業(yè)中財務(wù)管理應(yīng)具有營銷財務(wù)的概念，即注重財務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進(jìn)行。 業(yè)主單位提供的資料 管理處建立的資料文檔 管理處綜合部檔案管理 借閱文件 作廢文件 張貼文件 復(fù)印文件 第五章 指標(biāo)的承諾及其措施 CPM 按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物 [2020]008 號《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》，針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合 CPM 的實際運(yùn)作經(jīng)驗，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則，按照《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對十五項管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的 具體措施： 第六章 管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理 招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過項目實地考察和專業(yè)測算， CPM對本項目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣 元 /平方米 （ 8） 綜合部每季度對檔案資料管理情況 進(jìn)行檢查。 （ 6） 管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。 （ 4） 采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。 圖 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程 示意圖 檔案資料管理要求： （ 1） 綜合部設(shè)檔案管理員； （ 2） 檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。 （ 4） 所有資料檔案實行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。 （ 1） 采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲存資料； （ 2） 將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實際情況，我 們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。 長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)新大院各項物 業(yè)管理工作的使用要求。 CPM 積累十五年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項工作的順利進(jìn)行。 第四章 管理規(guī)章制度和檔案的 建立與管理 一、管理規(guī)章制度的建立 沒有規(guī) 矩，不成方圓。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。 （三）以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的 CPM 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。 堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時變革，才能爭取主動，贏得 勝利。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。公司還 要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊實力，同時也提高了自己。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動投入地工作態(tài)度。做事先做人，正人先正已。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。 優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。 內(nèi)部崗位培訓(xùn) 在職自學(xué)培訓(xùn) 外送專業(yè)培訓(xùn) 培 訓(xùn) 方式 入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實操演練等 短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。 三、 管理人員的管理 人才是 CPM 最寶貴的財富。 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對員工培訓(xùn)年度課時要求為：人均受訓(xùn)130 課時以上，保安員受訓(xùn) 260 課時以上。 4. 基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對新入職員 工）：行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。 2. 管理培訓(xùn)（針對各級骨干）：員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。 （三）培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的當(dāng)務(wù)之急。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善。 二、 管理人員的培訓(xùn) （一）培訓(xùn)觀念 物業(yè)管理企業(yè)的競爭實質(zhì)上是人才的競爭，是員工 隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。 6. 保安人員： 保安隊長：中專以上文化程度， 2328 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身