【導(dǎo)讀】岳麓山下，群英聚會(huì)，橘子洲頭，百舸競(jìng)流。作為歷史名城的長(zhǎng)沙，善于競(jìng)爭(zhēng)、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長(zhǎng)沙市。委市政府機(jī)關(guān)新大院，項(xiàng)目占地40萬(wàn)平方米，一期工程萬(wàn)平方米，費(fèi)，主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來(lái)，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠(chéng)愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提。供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。開放體現(xiàn)長(zhǎng)沙市委、市政府改革開放的思想和國(guó)際化。高效展示長(zhǎng)沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和。親和象征長(zhǎng)沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界。機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國(guó)產(chǎn)化程度高，通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。汽車美容服務(wù)等，這些要求對(duì)物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)?；母锏暮箢欀畱n。CPM按照有關(guān)規(guī)定投保公共。CPM的綜合服務(wù)能力集辦公、會(huì)展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足機(jī)關(guān)新大院的需求中最具實(shí)力。低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。

　　

【正文】 （四）成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià)，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。 三、管理處控制成本主要措施 （一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。 （二）采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)，同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理 全員、全要素、全過(guò)程中。 （四 ）劃小核算單位。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購(gòu)糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。 （五）通過(guò)節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用，減少政府行政支出。 四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算 表 管理費(fèi)支出測(cè)算表 表 前期費(fèi)用收支測(cè)算表 表 固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表 第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入 和后續(xù)工程的前期介入 一、物業(yè)管理的前期介入 根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，在定標(biāo)后第 10 天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開始 介入前期管理。從現(xiàn)場(chǎng)施工情況看，物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)正好趕上辦公大樓的設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及全面二次裝修階段，當(dāng)然尚有部分范圍仍在進(jìn)行土建施工，所以 CPM 將物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)至市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前的時(shí)間，分成施工期、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期、施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期三個(gè)階段開展物業(yè)管理。 以下計(jì)劃按市委市政府關(guān)于 5 月 1 日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計(jì)劃的部分時(shí)間變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 （一）施工期的物業(yè)管理 施工期是指在物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)后，辦公大樓的土建基本完工、設(shè)施設(shè)備安裝基本到位之前的階段 ，估計(jì)時(shí)間一個(gè)半月（約為 ~）。 在此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來(lái)協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。 管理要點(diǎn)： 組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程，進(jìn)一步設(shè)計(jì)和施工現(xiàn)場(chǎng)情況，細(xì)化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，根據(jù) CPM 物業(yè)管理和前期介入的工作經(jīng)驗(yàn)，及早發(fā)現(xiàn)可能影響大樓使用功能和日常物業(yè) 管理的某些問(wèn)題，并提出糾正及解決的建議。 工作方式： 選派精 干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場(chǎng)的施工管理，在完成自身前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時(shí)，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 根據(jù)施工進(jìn)度派駐必要的管理及技術(shù)人員，并于春節(jié)后在本地開始招募管理處骨干人員。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。 簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》 根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的建住房 [1999]246 號(hào)文件《關(guān)于印發(fā) 前期物前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 （示范文本）的通知》，要求在《物業(yè)管理合同》簽定生效之前的前期物業(yè)管理期 間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)須簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。在 CPM 進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與 CPM 即應(yīng)明確在現(xiàn)場(chǎng)施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。 與施工管理方的協(xié)調(diào) 由招標(biāo)委托方作出安排， CPM 與施工管理方召開專門會(huì)議，商定物業(yè)管理前期介入期間 CPM 在施工現(xiàn)場(chǎng)的工作內(nèi)容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會(huì)議。 現(xiàn)場(chǎng)介入 CPM 有關(guān)人員應(yīng)盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤 了解隱蔽工程施工情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計(jì)和施工狀況。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。鑒于施工工期緊迫，不可避免地存在施工進(jìn)度與施工質(zhì)量的矛盾，對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及大樓安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，要及時(shí)與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改 清單并專題報(bào)告，提交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局處理。管理處每周就現(xiàn)場(chǎng)管理及施工的情況，以書面報(bào)告的形式分別上報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。 （二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期是指在大樓的設(shè)施設(shè)備安裝基本到位開始所進(jìn)行的設(shè)施設(shè)備調(diào)試、室內(nèi)二次裝修的階段，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（約為~）。 CPM 在適當(dāng)時(shí)機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的專家小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)工程管理方。 管理要點(diǎn)： 在協(xié)助施工管理方共同管理施工現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)，組織工程技術(shù)人員將 主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防預(yù)防工作。 工作方式： 將現(xiàn)有人員分成二個(gè)小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊(duì)，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對(duì)室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 在三月初招聘管理處人員計(jì)劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場(chǎng)管理工作。同時(shí)開始制定或修訂完善管理處的各項(xiàng)管理制度、工作規(guī)程、公眾文件等。 參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 將工程 技術(shù)人員分成五個(gè)小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、 弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。 室內(nèi)二次裝修的管理 辦公樓的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火 險(xiǎn)，管理處應(yīng)積極配合施工管理方進(jìn)行巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證大樓的施工進(jìn)度及人員財(cái)產(chǎn)的安全。 室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品的前期介入 根據(jù)市委市政府的進(jìn)駐計(jì)劃，室外施工工作應(yīng)該及早全面開展，但考慮到長(zhǎng)沙 3 月份氣溫尚低，綠化等相關(guān)工程會(huì)延至在 4 月份。管理處在配合室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。例如在綠化施工中：苗種的種植時(shí)，根部保護(hù)膠袋一定要去除；要注意苗間的疏密程度；要注意安排好灌溉管道及出水口等等。 （三 ）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理 施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗(yàn)收，經(jīng)過(guò)物業(yè)接管驗(yàn)收階段（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（約為 — ）。 在此期間， CPM 委派由副總經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財(cái)務(wù)等方面專家組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)，清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財(cái)務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐工作。 管理要點(diǎn)： 在配合大樓施工驗(yàn)收的同時(shí)，重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。 工作方式： 在辦公大樓施工驗(yàn)收中，管理處的工程技術(shù)人員要參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作，任何問(wèn)題記錄下來(lái)，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助，并報(bào)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。在辦公大樓物業(yè)接管驗(yàn)收中，管理處的全部人員必須參與，對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，任何問(wèn)題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告，以求盡快解決。在完成接管驗(yàn)收后，協(xié)助市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局做好市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。 工作內(nèi)容： 1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》 根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》 2．行政人事方 面 為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位、并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。 工程竣工驗(yàn)收 管理處人員應(yīng)參與市建筑質(zhì)量管理部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，幫助業(yè)主了解并發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題。 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐 的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三方面。 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目： （ 1） 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。 （ 2） 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手 間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。 （ 3） 供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。 （ 4） 給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。 （ 5） 電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。 （ 6） 空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水 坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等； （ 7） 弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。 資料交接 （ 1） 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。 （ 2） 技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì) 審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。 （ 3） 驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收