【正文】 （國家標準）◆ 保安事件響應(yīng)時間5分鐘。（國家標準）◆ 故障、事件響應(yīng)時間5分鐘。（企業(yè)標準）◆ 報修服務(wù)及時率95%。（企業(yè)標準）◆ 消防設(shè)施運行完好率95%。（企業(yè)標準）◆ 員工培訓(xùn)覆蓋率100%。管理服務(wù)目標◆ 客戶滿意率95%。精細化管理 —— 是指將管理 覆蓋到每一個環(huán)節(jié)；控制到每一個細節(jié)；規(guī)范到每一項操作；精確到每一個數(shù)據(jù)。本階段管理必須嚴格按照ISO9001質(zhì)量保證體系中有關(guān)的質(zhì)量方針為綱，以程序文件為依據(jù)，以操作性文件為日常工作的標準，嚴守管理質(zhì)量關(guān)，通過我們的精心管理，保持和提升物業(yè)的品質(zhì)和價值。三、正常管理階段該階段時間為從搬遷開始到整個辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點轉(zhuǎn)到日常管理上來。預(yù)案充分，快速保障 通過前期工程介入對各系統(tǒng)性能的充分了解，將辦公樓各事項尤其在此階段出現(xiàn)的多發(fā)事件如電力供應(yīng)（因用電負荷不均），空調(diào)系統(tǒng)（制冷，制熱不足，盤管滴水等）等作好充分的預(yù)案準備。密切溝通，合理規(guī)劃 整個管理處將再建立搬遷調(diào)度服務(wù)熱線，隨時能夠與相關(guān)搬遷單位保持暢通聯(lián)絡(luò)，及時掌握每日搬遷規(guī)模量，并預(yù)先做好在車輛控制，電梯使用，周轉(zhuǎn)場地設(shè)置，安全控制，垃圾收集、清運，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應(yīng)的人力及物力。同時，整個辦公樓仍將有部分設(shè)備處于調(diào)試期，設(shè)備系統(tǒng)尚不能完全運作且使用性能不穩(wěn)定令辦公樓設(shè)備系統(tǒng)突發(fā)性故障以及因?qū)υO(shè)施不熟悉而造成人為使用不當故障率高發(fā)。）二、搬遷及設(shè)備調(diào)試裝修管理階段該階段時間為首批辦公單位搬遷進駐開始至整個辦公單位入駐基本完成，各設(shè)備聯(lián)動調(diào)試全面完成?？茖W(xué)、完善的做好大理石、不銹鋼等材質(zhì)的養(yǎng)護。公司督查部負責組建開荒隊伍，全面開荒保潔。來訪客人實行登記制度；對進出人員實行出入證管理，裝修及維修施工人員辦妥出入證。崗點設(shè)置及崗位人員安排，實地培訓(xùn)與操作，全面接手辦公樓安全管理。建立物業(yè)全體員工檔案，包括：簡歷、身份證明文件、技術(shù)等級證書、各項技能證書。檔案管理竣工圖紙、設(shè)備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗收等原始資料保管，建立設(shè)備臺帳。熟記辦公樓車庫狀況車輛進入辦公樓后，由門衛(wèi)安保用對講機通知車庫管理員，應(yīng)立即引導(dǎo)車輛。反饋建議對上述各過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與發(fā)展商聯(lián)系，一般問題口頭反饋，重要問題及建議書面報告。參與業(yè)主方竣工驗收公司及項目設(shè)備人員，組成現(xiàn)場接收小組，參與竣工驗收。設(shè)備試運行、調(diào)試供貨商到現(xiàn)場作專題培訓(xùn)，主要操作人員及預(yù)備人員一同參加。實物核查根據(jù)圖紙及設(shè)備清單，對已裝設(shè)備或系統(tǒng)實物逐件復(fù)核，標明安裝位置。代表業(yè)主方接收設(shè)備資料（圖紙、操作手冊、維護保養(yǎng)手冊等）。整個項目管理處全流程試運作清潔開荒計劃序號區(qū) 域項 目備 注1大 廳地面、墻面清潔上蠟、拋光擦地機清洗、上蠟，高速拋光機拋光2外圍、地下車庫、自行車場、臺階地面沖洗，頂、風管、橋架保潔高壓水槍地刷、清潔劑3屋 頂沖 洗地刷、清潔劑4 樓 層地面、墻面、頂面；衛(wèi)生間、茶水間、房間、電梯廳、樓梯；擦地機清洗、隔斷清潔、衛(wèi)生間潔廁劑清潔、壁面萬向握把6電 梯轎廂清潔不銹鋼保養(yǎng)不銹鋼保護膜清理、清潔、上不銹鋼光亮劑、溝槽清潔7外 墻玻璃及石質(zhì)墻面清洗委托專業(yè)公司管理處試運行 辦公樓驗交開始至首批辦公單位開始搬遷入住，此階段作為管理處試運行階段。印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。購置管理所需要的一切設(shè)備、工具、材料。根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專業(yè)人員到現(xiàn)場。員工招聘到崗項目前期核心管理人員入駐現(xiàn)場。了解本物業(yè)設(shè)備及安裝狀況，從管理適用性角度寫出《項目設(shè)備評估報告》。組織人力、物力、按需按時地完成清洗。做好清潔開荒的各種準備，對部分完工可交付的樓層先期組織開荒。做好成品保護，現(xiàn)場材料、設(shè)備加以監(jiān)督，嚴防盜竊和損壞。督促施工單位在施工現(xiàn)場中潛在的危險區(qū)域，樹立明顯提示標志，確保進出人員的安全。施工現(xiàn)場管理現(xiàn)場安全管理(根據(jù)業(yè)主方的需要)實行24小時安保值班和不定時辦公樓巡視。就調(diào)試和驗收中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見。以下就各階段的具體內(nèi)容逐一說明：一、 竣工前管理階段管理內(nèi)容正常使用管理處試運行 前期介入階段綜合辦公樓辦公樓物業(yè)移交將可能分步實行，故結(jié)合此情況，物業(yè)竣工前管理階段又分成：前期介入工作內(nèi)容為：分類工作內(nèi)容具 體 要 求物業(yè)交接驗收參與工程竣工驗收和物業(yè)交接參與施工單位進行的設(shè)備安裝調(diào)試。三個階段工作的內(nèi)容和管理重點有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質(zhì)量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開與控制。該階段的主要任務(wù)是房屋的交接驗收、接待做好單位搬遷服務(wù)配套工作，同時維護辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯(lián)動調(diào)試完成設(shè)備設(shè)施，以及應(yīng)對突發(fā)性故障的搶修。該階段的主要任務(wù)是協(xié)助業(yè)主/建設(shè)方完善設(shè)計和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓(xùn)工作、物業(yè)管理各類前期準備以及物業(yè)開荒。我們根據(jù)辦公樓個體特性將全部管理過程劃分為三個階段，即竣工前管理階段，搬遷及調(diào)試管理階段和正常管理階段。（5）經(jīng)常檢查設(shè)備機房，使之保持良好狀態(tài)。要建立良好的規(guī)章制度。（2）空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過培訓(xùn)的技術(shù)工人,掌握裝置操作技能,經(jīng)有關(guān)部門考試合格后,方可進行獨立工作。電梯使用管理（1）每天對電梯巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系；（2）督促專業(yè)公司對電梯的維護保養(yǎng)工作；（3）加強電梯日常使用管理，懂得電梯困人急救辦法；（4）配合電梯保養(yǎng)公司做好年檢及其它相關(guān)工作。（4）加強設(shè)備機房安全管理；愛護設(shè)施設(shè)備，加強節(jié)能降耗管理；（5）組織對會縮化糞池的清理疏通等工作。（三）維修服務(wù)為確保辦公樓樓層設(shè)施設(shè)備的正常使用與安全，讓業(yè)戶有一個安全良好的工作環(huán)境，我們將嚴格執(zhí)行《維修工作手冊》工作流程，規(guī)范操作，安全管理。（4）依據(jù)《保潔作業(yè)手冊》對室內(nèi)部分物品進行專業(yè)清潔服務(wù)工作。 會議室的清潔（1）會議結(jié)束后保潔人員對會議室做徹底清潔工作，確保室內(nèi)所有物品、器具潔凈光亮；（2）平時加強對會議室的衛(wèi)生檢查工作，發(fā)現(xiàn)有異常情況立即采取清潔措施，以確保會議室可隨時啟用。1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔（1）8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑；（2）8：30集中收取垃圾（袋裝），及時清運出辦公樓；（3）專人負責車庫、辦公樓外圍保潔及綠化維護，確保清潔無雜物；（4）做好大堂內(nèi)外門玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無浮塵，無污漬，光澤透明；（5）地面清潔1天不少于2次；墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時清理；（6）公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮；不潔凈點滯留時間不超過30分鐘；（7）樓梯臺階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵；（8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無污跡，筒外周圍無痰跡，垃圾不外露；（9）室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無灰塵；（10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風口無蜘蛛網(wǎng)。車輛管理① 保安人員做好車庫安全管理同時需正確引導(dǎo)來客車輛停放，注意辦公樓周圍交通情況，保證車庫口及辦公樓入口處暢通；② 禮貌對待停車車主，熱情幫助車主提供力所能及的幫助（如道路問訊等）。智能監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報告主任，并做好值班記錄。秩序維護①