【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)。第一章、公司簡(jiǎn)介。第三章、日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾及采取措施。、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表。第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案。第五章、財(cái)務(wù)管理制度與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。第六章、接管入住程序。第七章、重點(diǎn)問題的解決預(yù)案。京市物業(yè)管理資格。房地局有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京。市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真。理人員的，具有中級(jí)以上職稱的人，占管理人員的，管理人員均。勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。人，占全體員工的。射流風(fēng)機(jī)變更為誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)18個(gè)百葉窗式換氣扇9個(gè)。6倍電動(dòng)三可變金鏡頭4個(gè)?？刂茩C(jī)柜1套門禁讀卡器20套。采暖集分水器2個(gè)

　　

【正文】 2. 污水泵 清潔、換潤(rùn)滑油 每年一次 13. 風(fēng)機(jī)防塵罩 清洗 每半年一次 14. 各種管道的金屬閥門 清潔、防銹 每年一次 各種金屬管道和構(gòu)架 清潔、防銹、緊固 每年一次 弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂 各種設(shè)備每天運(yùn)行 時(shí)間超過 12 小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年，不足 12 小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五章 財(cái)務(wù)管理制度與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 一、財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容 （一）財(cái)務(wù)管理工作模式、制度 我公司財(cái)務(wù)管理實(shí)際集中管理、分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立核算的模式。公司設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部指定財(cái)務(wù)管理人員對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)收、支的管理和控制，指定會(huì)計(jì)人員分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)收支核算、編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表；各物業(yè)管理中心不單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部，設(shè)立收款員、庫(kù)管員配合公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)收款并進(jìn)行資產(chǎn)管理，各項(xiàng)支出由公司統(tǒng)一辦理。 為加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，本 公司制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，主要包括： 預(yù)算管理辦法 應(yīng)收帳款管理辦法 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理辦法 設(shè)備工具管理辦法 合同管理辦法 采購(gòu)管理制度 庫(kù)房管理制度 財(cái)務(wù)支出報(bào)銷程序及相關(guān)規(guī)定 （二）預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容 我公司各項(xiàng)收支實(shí)行預(yù)算管理制度。各物業(yè)管理中心根據(jù)委托管理的內(nèi)容編制年度工作計(jì)劃，按工作計(jì)劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購(gòu)置預(yù)算》，公司審核后報(bào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。執(zhí)行當(dāng)年，按業(yè)主批準(zhǔn)的預(yù)算進(jìn)行各項(xiàng)收、支控制，年終比 照原各項(xiàng)預(yù)算、按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行決算。 二、能源費(fèi)的估算與節(jié)能設(shè)想 （一）能源消耗估算 根據(jù)我公司多年管理高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)國(guó)土管理辦公樓主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情況的了解，對(duì)本項(xiàng)目主要用能費(fèi)用進(jìn)行以下估算： 能源消耗估算表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 單價(jià) 年用量 年費(fèi)用 備注 1. 水費(fèi) 噸 元 50， 000 270， 000 生活用水、供熱、制冷用水、清潔用水 2. 電費(fèi) 度 元 1， 400， 000 952， 000 照明、動(dòng)力、供熱、制冷 3. 燃?xì)赓M(fèi) 立方米 元 170， 000 306， 000 供熱、制冷 4. 不可預(yù)見費(fèi) 61， 120 合計(jì) 1， 589， 120 （二）節(jié)能設(shè)想 為確保辦公樓正常運(yùn)行、滿足市國(guó)土管局各部門工作需要，同時(shí)又最大限度節(jié)約能耗，我們考慮在計(jì)量裝置到位的前提下，采取如下節(jié)能措施： 電力： 1）設(shè)計(jì)并執(zhí)行科學(xué)的管理方案，對(duì)公共區(qū)域照明的用電時(shí)間進(jìn)行合理有效的控制； 2）加強(qiáng)調(diào)整設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間及遠(yuǎn)行工況，避峰添谷，保證功率因數(shù)達(dá)到 以上； 3）采用節(jié)能照明燈具； 4）隨著日光燈具的檢修，逐漸加裝就地補(bǔ)償電容或更換電子鎮(zhèn)流 器等措施，減少無功率電能損耗。 燃?xì)猓? 1）制冷根據(jù)使用要求，結(jié)合每天氣候情況，盡量減少開機(jī)時(shí)間，降低能耗； 2）采暖根據(jù)使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過多過頻起停。 用水： 1）加強(qiáng)用水節(jié)水宣傳，加強(qiáng)管理，避免跑、冒、滴、漏； 2）加強(qiáng)冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。 三、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算明細(xì) （一）測(cè)算說明 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 測(cè)算的依據(jù) （ 1） （ 2）招標(biāo)答疑會(huì)中，招標(biāo)單位對(duì)各項(xiàng)情況的說明 （ 3）現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī) （ 4）本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗(yàn)，參考了現(xiàn)行市場(chǎng)行情 （ 5）我公司日前管理的在建筑 體量、使用功能、系統(tǒng)設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)主類型等方面與本項(xiàng)目有著諸多相近之處的北京海關(guān)辦公樓的管理情況。 測(cè)算原則： （ 1） 合法收、支； （ 2） 從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)計(jì)量。 測(cè)算文件包括： （ 1）《物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算匯總表》及附表（表 1，表 1表 12） （ 2）《開辦費(fèi)預(yù)算表》及附表（表 3，表 3表 3表 33） （ 3） 《自備設(shè)施清單（建議）》（表 5） 測(cè)算中需說明的事項(xiàng) （ 1）測(cè)算的物業(yè)管理項(xiàng)目為“北京市國(guó)土房管局新辦公大樓”（以下簡(jiǎn)稱“大廈”），測(cè)算面積按大廈建筑面積計(jì)算，為 平方米。 （ 2）大廈物 業(yè)管理費(fèi)年費(fèi)用總額為人民幣 元，平均單價(jià)為 元 /平方米 /月。費(fèi)用包括下列 12 項(xiàng)： a、主要人員費(fèi)用 b、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、小修費(fèi)用 c、安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用 d、清潔費(fèi)用 e、環(huán)境工程費(fèi)用 f、會(huì)議服務(wù)費(fèi)用 g、設(shè)備使用費(fèi) h、保險(xiǎn)費(fèi)用 i、行政辦公費(fèi)用 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) j、不可預(yù)見費(fèi)（以上費(fèi)用的 1%） k、管理者酬金 l、營(yíng)業(yè)稅金及附加 （ 3）為了充分保障機(jī)關(guān)辦公人員工作的水平和質(zhì)量，局機(jī)關(guān)員工餐廳的工作作為辦公樓物業(yè)管理總體工作的一部分，不再單獨(dú)計(jì)算餐廳人員費(fèi)用，實(shí)行人員統(tǒng)一調(diào)配使用以節(jié)約總體人工成本。 測(cè)算表中 ，“主要人員費(fèi)用”包括綜合服務(wù)、餐廳工程人員費(fèi)用，安 保人員費(fèi)用包含在“安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用”中，保潔人員費(fèi)用包含在“清潔費(fèi)用”中。 測(cè)算文件中，僅“年費(fèi)用”合計(jì)數(shù)有效，各表中單項(xiàng)數(shù)額、其他單項(xiàng) 測(cè)算表數(shù)額僅供參考。 按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費(fèi)用不計(jì)入物 業(yè)管理費(fèi)中，應(yīng)在大中修費(fèi)用中開支。 (4)、測(cè)算中不包括下列費(fèi)用： a、辦公樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用（水、電、燃?xì)獾?，參見?4）； b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（答疑會(huì)上說明該系統(tǒng)尚 未確定最終方案） d、大廈辦公會(huì)議用水具及消毒設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用； e、特殊會(huì)議服務(wù)及布置費(fèi)用（雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定）； f、大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（包括機(jī)器損壞險(xiǎn)）費(fèi)用； g、業(yè)主自備設(shè)施費(fèi)用（參見表 5）； h、大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用，增、改、擴(kuò)費(fèi)用。 （二）測(cè)算分析 本公司在進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算時(shí)，本著“減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利；費(fèi)用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達(dá)到本公司財(cái)務(wù)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。 ，但取微利 本公司在這個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目測(cè)算中，年管理 酬金為 萬(wàn)元，占管理費(fèi)年總 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 收入的 %。同時(shí)，憑借公司的資金實(shí)力，承擔(dān)物業(yè)管理的開辦費(fèi)用約計(jì) 萬(wàn)元，購(gòu)置物業(yè)管理各項(xiàng)工作所需的設(shè)備、工具、工服，根據(jù)工作需要一次投入，分期收回。 ，收支平衡 在本次測(cè)算中，大廈物業(yè)管理費(fèi)年總支出約為人民幣 元，物業(yè)管理人員總數(shù)為 人，平均單價(jià)為 元 /平方米 /月。物業(yè)管理費(fèi)用、人員數(shù)量，均從招標(biāo)書中對(duì)大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。 ，確保工程 本公司考慮到作為政府機(jī)關(guān)使用的大廈，對(duì)大廈的管理著力于保證運(yùn)行。在財(cái)務(wù)預(yù)算安 排上，在控制其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 \小修費(fèi)”占總支出的 %。包括人員的工程總費(fèi)用占到了管理費(fèi)總額的 %。同時(shí)，在日常管理中： 第一：嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護(hù) 本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保 持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。 第二：按計(jì)劃安排各項(xiàng)維修和養(yǎng)護(hù) 根據(jù)該辦公樓各項(xiàng)硬件條件和使用特點(diǎn)，本公司將組織工程技術(shù)和財(cái)務(wù)人員編制切實(shí)可行的中修計(jì)劃、大修計(jì)劃，提前提交給業(yè)主進(jìn)行審核；根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的各期計(jì)劃和預(yù)算，合理安排各級(jí)檢修、養(yǎng)護(hù)工作，逐年增加設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，及時(shí)籌集資金，保證使用。憑借良好的日常養(yǎng)護(hù)工作，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的大、中修年限，節(jié)約業(yè)主費(fèi)用支出。 （三）測(cè)算明細(xì) 表 1 物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算匯總表 項(xiàng)目名稱： 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（月） 金額（年） 比例 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 主要人員費(fèi)用（綜合服務(wù) \餐廳 \工程） 其中：餐廳人員費(fèi)用 2 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行 \小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 3 安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用 4 清潔費(fèi)用 5 環(huán)境工程費(fèi)用 6 會(huì)議服務(wù)費(fèi)用 7 設(shè)備使用費(fèi) 8 保險(xiǎn)費(fèi)用 9 行政辦公費(fèi)用 10 不可預(yù)見費(fèi) 小計(jì)（ 110） 11 管理者酬金 12 營(yíng)業(yè)稅金及附加 合計(jì)（ 112） 單價(jià)（元 /M2/月） (接橫表 )3 張 表 12 主要人員費(fèi)用表 項(xiàng)目名稱： 行號(hào) 部門 項(xiàng) 目 標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 年費(fèi)用 1 工資及加班費(fèi) 2 綜 管理中心總經(jīng)理 3 部門經(jīng)理 4 綜合文員 5 客服人 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 6 合 服 務(wù) 部 小計(jì) 7 保潔領(lǐng)班 8 保潔人員 9 小計(jì) 10 前廳主管 11 餐廳后廚人員 12 餐廳前廳人員 13 小計(jì) 14 工 程 部 部門經(jīng)理 15 電器組 16 設(shè)備組 17 綜合組 18 小計(jì) 19 安 保 部 部門經(jīng)理 20 安保人員 21 車管人員 22 小計(jì) 23 獎(jiǎng)勵(lì)金 24 社保費(fèi) 25 福利費(fèi)、工會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi) 26 工作餐費(fèi) 元 /每工作日 27 勞保及工服洗滌費(fèi) 元 /人/月 28 工服購(gòu)置攤銷費(fèi) 表 33 29 總計(jì) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注： 工資按 12 個(gè)月計(jì)算。 獎(jiǎng)勵(lì)金、社保費(fèi)、福利費(fèi)等具體實(shí)施按本公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 表 3 開辦費(fèi)預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 說明 總金額 折舊 /攤銷年限 折舊攤銷到費(fèi)用（月） 1 固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi) 1． 1 工程設(shè)備 \儀器儀表 疏通機(jī)、測(cè)溫儀等 1． 2 清潔設(shè)備 清潔車、洗地機(jī)、吸塵器等 1． 3 通訊 \客服設(shè)備 對(duì)講機(jī) \消毒柜 1． 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等 2 低值工器具購(gòu)置費(fèi) 工程手動(dòng)工具、測(cè)量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等 3 工服購(gòu)置費(fèi) 合計(jì) 表 31 固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 1 工程設(shè)備 \儀器 儀表 臺(tái) 室外管道疏通機(jī) 臺(tái) 2 清潔設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 真空吸塵機(jī) 臺(tái) 吸水機(jī)及配套設(shè)備 臺(tái) 多功能洗地機(jī) 套 高速拋光機(jī) 臺(tái) 清潔服務(wù)車 部 3 通訊 \客服設(shè)備 對(duì)講機(jī) 臺(tái) 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 電腦終端機(jī) 臺(tái) 打印機(jī) 臺(tái) 數(shù)碼照相機(jī) 臺(tái) 電視機(jī)（培訓(xùn) \宿舍） 臺(tái) 圖紙柜 個(gè) 合計(jì) 注：以上物品單價(jià)在 2021 元以上，使用年限超過 2 年。 表 32 低值工器具、物料購(gòu)置預(yù)算 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)量 單價(jià) 金額 1 工程工器具 沖擊鉆 把 手電鉆 把 電焊機(jī) 臺(tái) 砂輪切割機(jī) 臺(tái) 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 臺(tái) 水泵（換修備用） 臺(tái) 套絲扳手 套 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀?