【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)。第一章、公司簡介。第三章、日常管理服務(wù)項目、標(biāo)準、承諾及采取措施。、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表。第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案。第五章、財務(wù)管理制度與管理費標(biāo)準測算。第六章、接管入住程序。第七章、重點問題的解決預(yù)案。京市物業(yè)管理資格。房地局有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準運作。為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京。市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真。理人員的，具有中級以上職稱的人，占管理人員的，管理人員均。勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。人，占全體員工的。射流風(fēng)機變更為誘導(dǎo)風(fēng)機18個百葉窗式換氣扇9個。6倍電動三可變金鏡頭4個?？刂茩C柜1套門禁讀卡器20套。采暖集分水器2個

　　

【正文】 2. 污水泵 清潔、換潤滑油 每年一次 13. 風(fēng)機防塵罩 清洗 每半年一次 14. 各種管道的金屬閥門 清潔、防銹 每年一次 各種金屬管道和構(gòu)架 清潔、防銹、緊固 每年一次 弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 電動消防水泵每周試運轉(zhuǎn)一次并加注潤滑脂 各種設(shè)備每天運行 時間超過 12 小時的保養(yǎng)周期為一年，不足 12 小時的保養(yǎng)周期為二年。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五章 財務(wù)管理制度與管理費標(biāo)準測算 一、財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容 （一）財務(wù)管理工作模式、制度 我公司財務(wù)管理實際集中管理、分物業(yè)項目獨立核算的模式。公司設(shè)財務(wù)部，財務(wù)部指定財務(wù)管理人員對所管物業(yè)項目進行財務(wù)收、支的管理和控制，指定會計人員分物業(yè)項目獨立進行財務(wù)收支核算、編報財務(wù)報表；各物業(yè)管理中心不單獨設(shè)立財務(wù)部，設(shè)立收款員、庫管員配合公司財務(wù)部現(xiàn)場收款并進行資產(chǎn)管理，各項支出由公司統(tǒng)一辦理。 為加強財務(wù)管理，本 公司制定了相應(yīng)的財務(wù)管理制度，主要包括： 預(yù)算管理辦法 應(yīng)收帳款管理辦法 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理辦法 設(shè)備工具管理辦法 合同管理辦法 采購管理制度 庫房管理制度 財務(wù)支出報銷程序及相關(guān)規(guī)定 （二）預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容 我公司各項收支實行預(yù)算管理制度。各物業(yè)管理中心根據(jù)委托管理的內(nèi)容編制年度工作計劃，按工作計劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預(yù)算》、《物業(yè)大中修預(yù)算》、《設(shè)備工具購置預(yù)算》，公司審核后報業(yè)主或業(yè)主委員會批準。執(zhí)行當(dāng)年，按業(yè)主批準的預(yù)算進行各項收、支控制，年終比 照原各項預(yù)算、按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進行決算。 二、能源費的估算與節(jié)能設(shè)想 （一）能源消耗估算 根據(jù)我公司多年管理高檔寫字樓的經(jīng)驗，以及對國土管理辦公樓主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情況的了解，對本項目主要用能費用進行以下估算： 能源消耗估算表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號 項目 單位 單價 年用量 年費用 備注 1. 水費 噸 元 50， 000 270， 000 生活用水、供熱、制冷用水、清潔用水 2. 電費 度 元 1， 400， 000 952， 000 照明、動力、供熱、制冷 3. 燃氣費 立方米 元 170， 000 306， 000 供熱、制冷 4. 不可預(yù)見費 61， 120 合計 1， 589， 120 （二）節(jié)能設(shè)想 為確保辦公樓正常運行、滿足市國土管局各部門工作需要，同時又最大限度節(jié)約能耗，我們考慮在計量裝置到位的前提下，采取如下節(jié)能措施： 電力： 1）設(shè)計并執(zhí)行科學(xué)的管理方案，對公共區(qū)域照明的用電時間進行合理有效的控制； 2）加強調(diào)整設(shè)備系統(tǒng)運行時間及遠行工況，避峰添谷，保證功率因數(shù)達到 以上； 3）采用節(jié)能照明燈具； 4）隨著日光燈具的檢修，逐漸加裝就地補償電容或更換電子鎮(zhèn)流 器等措施，減少無功率電能損耗。 燃氣： 1）制冷根據(jù)使用要求，結(jié)合每天氣候情況，盡量減少開機時間，降低能耗； 2）采暖根據(jù)使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過多過頻起停。 用水： 1）加強用水節(jié)水宣傳，加強管理，避免跑、冒、滴、漏； 2）加強冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。 三、物業(yè)管理費標(biāo)準及測算明細 （一）測算說明 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 測算的依據(jù) （ 1） （ 2）招標(biāo)答疑會中，招標(biāo)單位對各項情況的說明 （ 3）現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī) （ 4）本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗，參考了現(xiàn)行市場行情 （ 5）我公司日前管理的在建筑 體量、使用功能、系統(tǒng)設(shè)備、服務(wù)項目、業(yè)主類型等方面與本項目有著諸多相近之處的北京海關(guān)辦公樓的管理情況。 測算原則： （ 1） 合法收、支； （ 2） 從實際出發(fā)，科學(xué)計量。 測算文件包括： （ 1）《物業(yè)管理費支出測算匯總表》及附表（表 1，表 1表 12） （ 2）《開辦費預(yù)算表》及附表（表 3，表 3表 3表 33） （ 3） 《自備設(shè)施清單（建議）》（表 5） 測算中需說明的事項 （ 1）測算的物業(yè)管理項目為“北京市國土房管局新辦公大樓”（以下簡稱“大廈”），測算面積按大廈建筑面積計算，為 平方米。 （ 2）大廈物 業(yè)管理費年費用總額為人民幣 元，平均單價為 元 /平方米 /月。費用包括下列 12 項： a、主要人員費用 b、設(shè)備設(shè)施運行、小修費用 c、安保及傳達服務(wù)費用 d、清潔費用 e、環(huán)境工程費用 f、會議服務(wù)費用 g、設(shè)備使用費 h、保險費用 i、行政辦公費用 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) j、不可預(yù)見費（以上費用的 1%） k、管理者酬金 l、營業(yè)稅金及附加 （ 3）為了充分保障機關(guān)辦公人員工作的水平和質(zhì)量，局機關(guān)員工餐廳的工作作為辦公樓物業(yè)管理總體工作的一部分，不再單獨計算餐廳人員費用，實行人員統(tǒng)一調(diào)配使用以節(jié)約總體人工成本。 測算表中 ，“主要人員費用”包括綜合服務(wù)、餐廳工程人員費用，安 保人員費用包含在“安保及傳達服務(wù)費用”中，保潔人員費用包含在“清潔費用”中。 測算文件中，僅“年費用”合計數(shù)有效，各表中單項數(shù)額、其他單項 測算表數(shù)額僅供參考。 按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費用不計入物 業(yè)管理費中，應(yīng)在大中修費用中開支。 (4)、測算中不包括下列費用： a、辦公樓的運行、辦公用能源費用（水、電、燃氣等，參見表 4）； b、業(yè)主自用辦公設(shè)備設(shè)施、器具維修、養(yǎng)護費用； c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護費用；（答疑會上說明該系統(tǒng)尚 未確定最終方案） d、大廈辦公會議用水具及消毒設(shè)備購置費用； e、特殊會議服務(wù)及布置費用（雙方根據(jù)實際情況協(xié)商確定）； f、大廈財產(chǎn)保險（包括機器損壞險）費用； g、業(yè)主自備設(shè)施費用（參見表 5）； h、大廈設(shè)施設(shè)備的大、中修費用，增、改、擴費用。 （二）測算分析 本公司在進行物業(yè)管理費用支出測算時，本著“減輕業(yè)主負擔(dān)，但取微利；費用合理，收支平衡；嚴格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達到本公司財務(wù)管理的長期目標(biāo)：使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值。 ，但取微利 本公司在這個物業(yè)管理項目測算中，年管理 酬金為 萬元，占管理費年總 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 收入的 %。同時，憑借公司的資金實力，承擔(dān)物業(yè)管理的開辦費用約計 萬元，購置物業(yè)管理各項工作所需的設(shè)備、工具、工服，根據(jù)工作需要一次投入，分期收回。 ，收支平衡 在本次測算中，大廈物業(yè)管理費年總支出約為人民幣 元，物業(yè)管理人員總數(shù)為 人，平均單價為 元 /平方米 /月。物業(yè)管理費用、人員數(shù)量，均從招標(biāo)書中對大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。 ，確保工程 本公司考慮到作為政府機關(guān)使用的大廈，對大廈的管理著力于保證運行。在財務(wù)預(yù)算安 排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎(chǔ)上，向各項工程費用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員 人，約占總?cè)藬?shù)的 %；在人員費用中，工程人員費用約占人員總費用的 %；在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運行 \小修費”占總支出的 %。包括人員的工程總費用占到了管理費總額的 %。同時，在日常管理中： 第一：嚴格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護 本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保 持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。 第二：按計劃安排各項維修和養(yǎng)護 根據(jù)該辦公樓各項硬件條件和使用特點，本公司將組織工程技術(shù)和財務(wù)人員編制切實可行的中修計劃、大修計劃，提前提交給業(yè)主進行審核；根據(jù)業(yè)主批準的各期計劃和預(yù)算，合理安排各級檢修、養(yǎng)護工作，逐年增加設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護費用，及時籌集資金，保證使用。憑借良好的日常養(yǎng)護工作，延長設(shè)施設(shè)備的大、中修年限，節(jié)約業(yè)主費用支出。 （三）測算明細 表 1 物業(yè)管理費支出測算匯總表 項目名稱： 單位：元 序號 項目 金額（月） 金額（年） 比例 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 主要人員費用（綜合服務(wù) \餐廳 \工程） 其中：餐廳人員費用 2 設(shè)備設(shè)施運行 \小修養(yǎng)護費用 3 安保及傳達服務(wù)費用 4 清潔費用 5 環(huán)境工程費用 6 會議服務(wù)費用 7 設(shè)備使用費 8 保險費用 9 行政辦公費用 10 不可預(yù)見費 小計（ 110） 11 管理者酬金 12 營業(yè)稅金及附加 合計（ 112） 單價（元 /M2/月） (接橫表 )3 張 表 12 主要人員費用表 項目名稱： 行號 部門 項 目 標(biāo)準 人數(shù) 年費用 1 工資及加班費 2 綜 管理中心總經(jīng)理 3 部門經(jīng)理 4 綜合文員 5 客服人 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 6 合 服 務(wù) 部 小計 7 保潔領(lǐng)班 8 保潔人員 9 小計 10 前廳主管 11 餐廳后廚人員 12 餐廳前廳人員 13 小計 14 工 程 部 部門經(jīng)理 15 電器組 16 設(shè)備組 17 綜合組 18 小計 19 安 保 部 部門經(jīng)理 20 安保人員 21 車管人員 22 小計 23 獎勵金 24 社保費 25 福利費、工會費、培訓(xùn)費 26 工作餐費 元 /每工作日 27 勞保及工服洗滌費 元 /人/月 28 工服購置攤銷費 表 33 29 總計 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注： 工資按 12 個月計算。 獎勵金、社保費、福利費等具體實施按本公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 表 3 開辦費預(yù)算表 序號 項目 說明 總金額 折舊 /攤銷年限 折舊攤銷到費用（月） 1 固定資產(chǎn)購置費 1． 1 工程設(shè)備 \儀器儀表 疏通機、測溫儀等 1． 2 清潔設(shè)備 清潔車、洗地機、吸塵器等 1． 3 通訊 \客服設(shè)備 對講機 \消毒柜 1． 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 復(fù)印機、傳真機、電腦及打印機等 2 低值工器具購置費 工程手動工具、測量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等 3 工服購置費 合計 表 31 固定資產(chǎn)購置預(yù)算 單位：元 序號 項目 計量單位 數(shù)量 單價 金額 1 工程設(shè)備 \儀器 儀表 臺 室外管道疏通機 臺 2 清潔設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 真空吸塵機 臺 吸水機及配套設(shè)備 臺 多功能洗地機 套 高速拋光機 臺 清潔服務(wù)車 部 3 通訊 \客服設(shè)備 對講機 臺 4 行政辦公設(shè)備 \設(shè)施 電腦終端機 臺 打印機 臺 數(shù)碼照相機 臺 電視機（培訓(xùn) \宿舍） 臺 圖紙柜 個 合計 注：以上物品單價在 2021 元以上，使用年限超過 2 年。 表 32 低值工器具、物料購置預(yù)算 序號 項目 計量單位 數(shù)量 單價 金額 1 工程工器具 沖擊鉆 把 手電鉆 把 電焊機 臺 砂輪切割機 臺 75 型室內(nèi)疏通機 臺 水泵（換修備用） 臺 套絲扳手 套 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀?