【導讀】『學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！』。中國物業(yè)服務教育網。第一章、公司簡介。第三章、日常管理服務項目、標準、承諾及采取措施。、承諾指標及采取措施一覽表。第四章、房屋及設施設備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案。第五章、財務管理制度與管理費標準測算。第六章、接管入住程序。第七章、重點問題的解決預案。京市物業(yè)管理資格。房地局有關質量標準運作。為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理工作五年以上，并擁有建設部和北京。市頒發(fā)的物業(yè)管理經理上崗證。北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導思想、奉行“真。理人員的，具有中級以上職稱的人，占管理人員的，管理人員均。勻參加了建設部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓班，取得了物業(yè)管理上崗證書。人，占全體員工的。射流風機變更為誘導風機18個百葉窗式換氣扇9個。6倍電動三可變金鏡頭4個。控制機柜1套門禁讀卡器20套。采暖集分水器2個

　　

【正文】 2. 污水泵 清潔、換潤滑油 每年一次 13. 風機防塵罩 清洗 每半年一次 14. 各種管道的金屬閥門 清潔、防銹 每年一次 各種金屬管道和構架 清潔、防銹、緊固 每年一次 弱電系統(tǒng)的設備、線纜按技術資料的相關規(guī)定執(zhí)行 電動消防水泵每周試運轉一次并加注潤滑脂 各種設備每天運行 時間超過 12 小時的保養(yǎng)周期為一年，不足 12 小時的保養(yǎng)周期為二年。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 第五章 財務管理制度與管理費標準測算 一、財務管理工作模式、制度、預算、決算的方式、內容 （一）財務管理工作模式、制度 我公司財務管理實際集中管理、分物業(yè)項目獨立核算的模式。公司設財務部，財務部指定財務管理人員對所管物業(yè)項目進行財務收、支的管理和控制，指定會計人員分物業(yè)項目獨立進行財務收支核算、編報財務報表；各物業(yè)管理中心不單獨設立財務部，設立收款員、庫管員配合公司財務部現(xiàn)場收款并進行資產管理，各項支出由公司統(tǒng)一辦理。 為加強財務管理，本 公司制定了相應的財務管理制度，主要包括： 預算管理辦法 應收帳款管理辦法 公共設施設備維修養(yǎng)護管理辦法 設備工具管理辦法 合同管理辦法 采購管理制度 庫房管理制度 財務支出報銷程序及相關規(guī)定 （二）預算、決算的方式、內容 我公司各項收支實行預算管理制度。各物業(yè)管理中心根據委托管理的內容編制年度工作計劃，按工作計劃分別編制年度《物業(yè)管理收、支預算》、《物業(yè)大中修預算》、《設備工具購置預算》，公司審核后報業(yè)主或業(yè)主委員會批準。執(zhí)行當年，按業(yè)主批準的預算進行各項收、支控制，年終比 照原各項預算、按權責發(fā)生制原則進行決算。 二、能源費的估算與節(jié)能設想 （一）能源消耗估算 根據我公司多年管理高檔寫字樓的經驗，以及對國土管理辦公樓主要經濟技術指標、房屋功能及配套情況的了解，對本項目主要用能費用進行以下估算： 能源消耗估算表 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 序號 項目 單位 單價 年用量 年費用 備注 1. 水費 噸 元 50， 000 270， 000 生活用水、供熱、制冷用水、清潔用水 2. 電費 度 元 1， 400， 000 952， 000 照明、動力、供熱、制冷 3. 燃氣費 立方米 元 170， 000 306， 000 供熱、制冷 4. 不可預見費 61， 120 合計 1， 589， 120 （二）節(jié)能設想 為確保辦公樓正常運行、滿足市國土管局各部門工作需要，同時又最大限度節(jié)約能耗，我們考慮在計量裝置到位的前提下，采取如下節(jié)能措施： 電力： 1）設計并執(zhí)行科學的管理方案，對公共區(qū)域照明的用電時間進行合理有效的控制； 2）加強調整設備系統(tǒng)運行時間及遠行工況，避峰添谷，保證功率因數達到 以上； 3）采用節(jié)能照明燈具； 4）隨著日光燈具的檢修，逐漸加裝就地補償電容或更換電子鎮(zhèn)流 器等措施，減少無功率電能損耗。 燃氣： 1）制冷根據使用要求，結合每天氣候情況，盡量減少開機時間，降低能耗； 2）采暖根據使用要求，盡量保持恒溫出水，避免鍋爐過多過頻起停。 用水： 1）加強用水節(jié)水宣傳，加強管理，避免跑、冒、滴、漏； 2）加強冷卻水的處理，減少冷卻水排污量。 三、物業(yè)管理費標準及測算明細 （一）測算說明 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 測算的依據 （ 1） （ 2）招標答疑會中，招標單位對各項情況的說明 （ 3）現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī) （ 4）本公司多年寫字樓的管理經驗，參考了現(xiàn)行市場行情 （ 5）我公司日前管理的在建筑 體量、使用功能、系統(tǒng)設備、服務項目、業(yè)主類型等方面與本項目有著諸多相近之處的北京海關辦公樓的管理情況。 測算原則： （ 1） 合法收、支； （ 2） 從實際出發(fā)，科學計量。 測算文件包括： （ 1）《物業(yè)管理費支出測算匯總表》及附表（表 1，表 1表 12） （ 2）《開辦費預算表》及附表（表 3，表 3表 3表 33） （ 3） 《自備設施清單（建議）》（表 5） 測算中需說明的事項 （ 1）測算的物業(yè)管理項目為“北京市國土房管局新辦公大樓”（以下簡稱“大廈”），測算面積按大廈建筑面積計算，為 平方米。 （ 2）大廈物 業(yè)管理費年費用總額為人民幣 元，平均單價為 元 /平方米 /月。費用包括下列 12 項： a、主要人員費用 b、設備設施運行、小修費用 c、安保及傳達服務費用 d、清潔費用 e、環(huán)境工程費用 f、會議服務費用 g、設備使用費 h、保險費用 i、行政辦公費用 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 j、不可預見費（以上費用的 1%） k、管理者酬金 l、營業(yè)稅金及附加 （ 3）為了充分保障機關辦公人員工作的水平和質量，局機關員工餐廳的工作作為辦公樓物業(yè)管理總體工作的一部分，不再單獨計算餐廳人員費用，實行人員統(tǒng)一調配使用以節(jié)約總體人工成本。 測算表中 ，“主要人員費用”包括綜合服務、餐廳工程人員費用，安 保人員費用包含在“安保及傳達服務費用”中，保潔人員費用包含在“清潔費用”中。 測算文件中，僅“年費用”合計數有效，各表中單項數額、其他單項 測算表數額僅供參考。 按招標書要求，本公司承擔電梯中修工作，但電梯中修費用不計入物 業(yè)管理費中，應在大中修費用中開支。 (4)、測算中不包括下列費用： a、辦公樓的運行、辦公用能源費用（水、電、燃氣等，參見表 4）； b、業(yè)主自用辦公設備設施、器具維修、養(yǎng)護費用； c、夜景照明燈器具維修養(yǎng)護費用；（答疑會上說明該系統(tǒng)尚 未確定最終方案） d、大廈辦公會議用水具及消毒設備購置費用； e、特殊會議服務及布置費用（雙方根據實際情況協(xié)商確定）； f、大廈財產保險（包括機器損壞險）費用； g、業(yè)主自備設施費用（參見表 5）； h、大廈設施設備的大、中修費用，增、改、擴費用。 （二）測算分析 本公司在進行物業(yè)管理費用支出測算時，本著“減輕業(yè)主負擔，但取微利；費用合理，收支平衡；嚴格控制人工成本，確保工程”的思想，以期達到本公司財務管理的長期目標：使業(yè)主資產的保值、增值。 ，但取微利 本公司在這個物業(yè)管理項目測算中，年管理 酬金為 萬元，占管理費年總 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 收入的 %。同時，憑借公司的資金實力，承擔物業(yè)管理的開辦費用約計 萬元，購置物業(yè)管理各項工作所需的設備、工具、工服，根據工作需要一次投入，分期收回。 ，收支平衡 在本次測算中，大廈物業(yè)管理費年總支出約為人民幣 元，物業(yè)管理人員總數為 人，平均單價為 元 /平方米 /月。物業(yè)管理費用、人員數量，均從招標書中對大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。 ，確保工程 本公司考慮到作為政府機關使用的大廈，對大廈的管理著力于保證運行。在財務預算安 排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎上，向各項工程費用傾斜：在總人數中，工程人員 人，約占總人數的 %；在人員費用中，工程人員費用約占人員總費用的 %；在年總支出中，“設備設施運行 \小修費”占總支出的 %。包括人員的工程總費用占到了管理費總額的 %。同時，在日常管理中： 第一：嚴格控制人工成本，著重設備設施及建筑物的維修理工和養(yǎng)護 本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設備設施維修、養(yǎng)護投入，做好設施設備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內保 持樓宇的優(yōu)秀品質和良好性能。 第二：按計劃安排各項維修和養(yǎng)護 根據該辦公樓各項硬件條件和使用特點，本公司將組織工程技術和財務人員編制切實可行的中修計劃、大修計劃，提前提交給業(yè)主進行審核；根據業(yè)主批準的各期計劃和預算，合理安排各級檢修、養(yǎng)護工作，逐年增加設備設施的維修養(yǎng)護費用，及時籌集資金，保證使用。憑借良好的日常養(yǎng)護工作，延長設施設備的大、中修年限，節(jié)約業(yè)主費用支出。 （三）測算明細 表 1 物業(yè)管理費支出測算匯總表 項目名稱： 單位：元 序號 項目 金額（月） 金額（年） 比例 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 1 主要人員費用（綜合服務 \餐廳 \工程） 其中：餐廳人員費用 2 設備設施運行 \小修養(yǎng)護費用 3 安保及傳達服務費用 4 清潔費用 5 環(huán)境工程費用 6 會議服務費用 7 設備使用費 8 保險費用 9 行政辦公費用 10 不可預見費 小計（ 110） 11 管理者酬金 12 營業(yè)稅金及附加 合計（ 112） 單價（元 /M2/月） (接橫表 )3 張 表 12 主要人員費用表 項目名稱： 行號 部門 項 目 標準 人數 年費用 1 工資及加班費 2 綜 管理中心總經理 3 部門經理 4 綜合文員 5 客服人 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 6 合 服 務 部 小計 7 保潔領班 8 保潔人員 9 小計 10 前廳主管 11 餐廳后廚人員 12 餐廳前廳人員 13 小計 14 工 程 部 部門經理 15 電器組 16 設備組 17 綜合組 18 小計 19 安 保 部 部門經理 20 安保人員 21 車管人員 22 小計 23 獎勵金 24 社保費 25 福利費、工會費、培訓費 26 工作餐費 元 /每工作日 27 勞保及工服洗滌費 元 /人/月 28 工服購置攤銷費 表 33 29 總計 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 注： 工資按 12 個月計算。 獎勵金、社保費、福利費等具體實施按本公司有關規(guī)定執(zhí)行。 表 3 開辦費預算表 序號 項目 說明 總金額 折舊 /攤銷年限 折舊攤銷到費用（月） 1 固定資產購置費 1． 1 工程設備 \儀器儀表 疏通機、測溫儀等 1． 2 清潔設備 清潔車、洗地機、吸塵器等 1． 3 通訊 \客服設備 對講機 \消毒柜 1． 4 行政辦公設備 \設施 復印機、傳真機、電腦及打印機等 2 低值工器具購置費 工程手動工具、測量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等 3 工服購置費 合計 表 31 固定資產購置預算 單位：元 序號 項目 計量單位 數量 單價 金額 1 工程設備 \儀器 儀表 臺 室外管道疏通機 臺 2 清潔設備 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務教育網 真空吸塵機 臺 吸水機及配套設備 臺 多功能洗地機 套 高速拋光機 臺 清潔服務車 部 3 通訊 \客服設備 對講機 臺 4 行政辦公設備 \設施 電腦終端機 臺 打印機 臺 數碼照相機 臺 電視機（培訓 \宿舍） 臺 圖紙柜 個 合計 注：以上物品單價在 2021 元以上，使用年限超過 2 年。 表 32 低值工器具、物料購置預算 序號 項目 計量單位 數量 單價 金額 1 工程工器具 沖擊鉆 把 手電鉆 把 電焊機 臺 砂輪切割機 臺 75 型室內疏通機 臺 水泵（換修備用） 臺 套絲扳手 套 『學習改變人生做成