【正文】 墻面（除塵） 23 次 /日 無塵、無污漬 燈具（除塵） 1 次 /日 無塵、照明良好 地面（掃、擦） 不斷巡視 無污跡 墻壁、按鍵盤（擦拭） 不斷巡視 無污 跡 梯 門（擦拭） 不斷巡視 無手印、無污跡 地毯、電梯槽（吸塵） 2 次 /日 無塵、無雜物 電梯內(nèi)地面（清洗） 1 次 /周 光亮、無污漬 空調(diào)口天花 1 次 /周 無塵、無污漬 轎廂西壁（用清潔劑擦拭） 1 次 /2 周 光亮、無污漬、無手印 地面（掃、擦） 1 次 /日 無雜物、污跡 地毯（吸塵） 1 次 /日 污跡及時清潔 辦 地板（拖擦） 1 次 /日 污跡及時清潔 倒垃圾 1 次 /日 無塵、無雜物 公 桌椅擦塵 1 次 /日 無污跡、塵土 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 日常保潔服務(wù)內(nèi)容及檢驗標(biāo)準(zhǔn) 清潔區(qū)域 清潔內(nèi)容 次數(shù) 清潔標(biāo)準(zhǔn) 大堂 日常地面 (推塵 ) 不斷巡視 地面光亮、無塵 墻壁（擦拭） 1 次 /日 無手印、塵土、污跡 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 保潔服務(wù)日常管理規(guī)定 日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。 消防演練以義務(wù)消防隊員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進行實際演練，全年集中數(shù)次對各部門進行演練，通過每年 11 月份的消防演習(xí)，檢測平時演練的結(jié)果。對施工現(xiàn)場主要為巡視檢查，嚴(yán)格控制動火、泄水等項目的施工，根據(jù)對施工現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)的問題，召開施工方負責(zé)人會議，提出明確要求，對違反者進行相應(yīng)的處罰，施工管理依據(jù)制定的施工管理規(guī)定及安全協(xié)議書的內(nèi)容進行。 （七）施工管理 施工管理由工程、安保、綜合服務(wù)三個部門共同負責(zé)，安保部主要負責(zé)對施 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 物品的出入需有出門條，出門條需由局機關(guān)相關(guān)部門負責(zé)人簽字或蓋章方有效，值崗人員認真核對無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期。保持對講機的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，與其他各專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對可疑人、物統(tǒng)一進行協(xié)調(diào)查控。 （ 四）內(nèi)保巡視管理 內(nèi)保巡視人員須熟知各區(qū)域情況，按規(guī)定時間、規(guī)定路線進行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內(nèi)容包括：各種固定設(shè)施、設(shè)備、樓層機電設(shè)備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況等。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 判斷，并及時通知相關(guān)專業(yè)進行處置，監(jiān)控值機人員須保持與各專業(yè)人員的密切聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對可疑人、物統(tǒng)一進行查控。 （二）消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理 各專業(yè)巡視人員在巡視時，注意對消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進行維保，消防 主管負責(zé)對維保工作進行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機人員及工程部弱電專業(yè)對維保廠家進行設(shè)備維修、調(diào)試工作進行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問題和故障限時廠家到場進行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時修復(fù)，維保單位定期對設(shè)備進行檢測，對發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常對重點要害部位進行巡視，定期召集中心各部門負責(zé)人集中檢查，安保部監(jiān)督整改。每班人員須認真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認真記錄，并及時上報。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒體文件資料 維保計劃的實施 設(shè)備完好狀態(tài) 設(shè)備系統(tǒng)運行動態(tài)顯示 庫存物料管理 應(yīng)急處理 方案的生成、實施、變更 維保工作單的下達與反饋記錄 圖紙資料管理 將各項業(yè)務(wù)工作的流程納入計算機管理體系中，實現(xiàn)交互式動態(tài)控制： 業(yè)務(wù)發(fā)生 業(yè)務(wù)執(zhí)行 業(yè)務(wù)調(diào)整 業(yè)務(wù)完成 過程監(jiān)控 考核評定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 培訓(xùn)管理 包括：培訓(xùn)計劃管理 ，執(zhí)行計劃管理 ，培訓(xùn)費用管理， 培訓(xùn)合同或協(xié)議的管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 、人力資源管 理 人員聘用管理 包括：招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動全同的管理，員工入離職工作的管理，員工素質(zhì)測評管理，員工內(nèi)部人事檔案管理等。 計劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個過程，要求完全電子化處理、傳遞。 (一 )、中心內(nèi)部管理方面實現(xiàn) 物管中心計劃分為管理計劃和工作計劃。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 九、計算機在工作中的應(yīng)用 隨著當(dāng)今社會科技的不斷進步，計算機已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時，計算機數(shù)據(jù)庫技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計算機在日常管理中已開始扮演重要角色。 接受外包方服務(wù)的部門，每年對外包方進行一次跟蹤復(fù)評，填寫《服務(wù)外包方業(yè)績評定表》，評價時按百分制，服務(wù)質(zhì)量評分占 60％，按期完成服務(wù)評分占 20％，其他占 20％，評定總分低于 60 分取消其合格外包方資格，如因特殊情況留用，應(yīng)報工程事務(wù)部、保潔中心負責(zé)人審核 、總經(jīng)理批準(zhǔn)，但應(yīng)加強對其提供服務(wù)的驗證。 工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。 5. 外包方項目的驗證 外包項目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對照《服務(wù)項目承包合同》的質(zhì)量保證條 款等內(nèi)容進行驗證，驗證方支可包括征求業(yè)主和客戶對外包方服務(wù)質(zhì)量的意見等，驗證方式應(yīng)在《服務(wù)項目承色合同》中經(jīng)予明確規(guī)定。 外包方進入現(xiàn)場作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應(yīng)對作業(yè)人員進行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓(xùn)。 4. 外包過程的控制 與外包方就服務(wù)項目簽訂《服務(wù)項目承包全同》，合同由物管中心相關(guān)部門負現(xiàn)同外包方擬定。 3. 合格外包方的選定： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （一） 采購管理 采購管理實行預(yù)算控制、計劃管理、逐級復(fù)核、定點采購、財務(wù)監(jiān)控，操作流程為： 1. 采購計劃編制、審批 2. 物配中心采購 3. 采購驗收 4. 采購結(jié)算、報賬審批 （二） 成本控制法 1. 成本控制原則及目標(biāo) 物管中心在成本控制方面的原則及目標(biāo)是：精細測算，以收定支、計劃主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利 2. 成本控制方法 綜合利用人 力資源 努力節(jié)約能源 八、外包工作選擇的原則、方法 1. 外包項目的分類 植物租擺，垃圾清運、排污；大廈外墻清洗；機電、消防設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)；工程更新改造項目等；綠地保養(yǎng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 低平板推車 部 3 七、采購及成本控制 成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是通過專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運營而產(chǎn)生的直接和間接成本。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 服 務(wù) 部 綜合文員 1 4 客服中心 2 5 保潔人員 24 6 餐廳人員 17 7 小計 46 8 工 程 部 工程部經(jīng)理 1 9 作業(yè)人員 17 10 小計 18 11 安 保 部 安保部經(jīng)理 1 12 安保人員 17 13 車管人員 3 14 小計 21 15 合計 85 低值工器具、物料 項目 計量單位 數(shù)量 工程工器具 沖擊鉆 把 1 手電鉆 把 1 電焊機 臺 1 砂輪切割機 臺 1 室內(nèi)疏通機 臺 1 水泵 臺 1 套絲扳手 套 1 儀表 塊 6 工具箱 套 6 空調(diào)專用維修工具 套 1 電梯專用維修工具 套 1 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? (2)、競爭 管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。 月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對物業(yè)管理中心工作的綜合考核 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松虮ＷC了每一項工作有落實有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的整體工作的順利開展。 選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人 員的再主業(yè)問題，為保持社會穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻。 公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。 管理人員持證上崗 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 工程維修人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計劃編制，專業(yè)技能等。 分類培訓(xùn)： 安保員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運作過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進行持續(xù)的、有計劃的提高型培訓(xùn)。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)計劃，并切實推行，以培 養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學(xué)社辦公樓各項物業(yè)管理工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 動火管理規(guī)程 樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定 消防中控室管理制度 機房防火規(guī)定 消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定 電氣設(shè)備防火規(guī)定 辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定 公共場所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定 消防獎懲制度 保潔服務(wù) 操作規(guī)程 辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程 清潔區(qū)域操作規(guī)程 機器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程 公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程 行政管理 員工聘用操作規(guī)程 考核評價操作規(guī)程 員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 人力資源管理規(guī)定 培訓(xùn)工作管理規(guī)定 勞動合同管理規(guī)定 績效考核管理規(guī)定 勞動考勤管理規(guī)定 員工打卡管理 規(guī)定 計算機使用管理規(guī)定 關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定 薪金管理規(guī)定 五、人員配備、培訓(xùn)與管理 (一 )、人員配備 物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人 工程部維修 部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設(shè)備組 6 人、綜合組 3 人） 安全保衛(wèi)部 21 人（經(jīng)理 1 人、領(lǐng)班 4 人、保安 13 人、車管 3 人） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2. 運作機制 3. 管理運作流程 物業(yè)管理中心運作流程圖 管理中心總經(jīng)理 管理監(jiān)督 各執(zhí)行部門 信息反饋 工程服務(wù)部 客戶投訴查詢、求助等 物業(yè)管理中心 總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 處理完成 做好記錄 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （二）運作機制 1. 管理體系 物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。 三、 理模式與運作機制 (一 )部管理模式 本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，將在本中心設(shè)三個部門，由中心總經(jīng)理直接對 各部門的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù) **辦公樓的特點建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。中心總經(jīng)理將選派我 公司具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成，操作層則是通過嚴(yán)格選拔和招聘，形成責(zé)任心強，操作熟練，經(jīng)驗豐富的團隊，各層次人員在投入項目管理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格方能上崗工作。給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個方便、整潔、舒適的辦公與娛樂環(huán)境。 (三 )、使用人員分析分析 該大樓的使用人員多為政府高級領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個人素質(zhì)好。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 53 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) JACD 型雙工光纖插座 24 個 ST 多模光纖連 接器 72 個 19 英寸網(wǎng)絡(luò)機柜 10 個 （ 4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備 4900 交換機 19 臺 堆疊套件 10 個 （ 5）樓控系統(tǒng)設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)控制器 1 個