【正文】 U 網(wǎng)絡(luò)接口 1 個(gè) 系統(tǒng)監(jiān)控軟件 1 套 系統(tǒng)集成軟件 1 套 控制箱 1 面 現(xiàn)場(chǎng)控制器 16 個(gè) 網(wǎng)絡(luò)保護(hù)板 1 個(gè) 信號(hào)調(diào)理板 5 個(gè) 液位開關(guān) 8 個(gè) 照度傳感器 1 個(gè) 通訊電纜 2 箱 控制柜 16 臺(tái) 中央管理計(jì)算機(jī) 1 臺(tái) UPS 電源 1 個(gè) （ 6）電梯監(jiān)測(cè)、對(duì)講系統(tǒng) 電話機(jī) 1 臺(tái) 電話輔機(jī) 1 臺(tái) 電話分機(jī) 3 臺(tái) 主機(jī)電源 1 臺(tái) 電梯數(shù)據(jù)采集器 3 個(gè) 數(shù)據(jù)集成器 2 個(gè) 監(jiān)控軟件 1 個(gè) 系統(tǒng)計(jì)算機(jī) 1 臺(tái) 中心柜 1 套 （ 7） 31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設(shè)備： 低照度高清晰黑白攝像機(jī) 42 臺(tái) 黑白半球電梯專用攝像機(jī) 2 臺(tái) 6 倍電動(dòng)三可變金鏡頭 4 個(gè) 室內(nèi)全方位球型云臺(tái) 4 臺(tái) 主控鍵盤 1 個(gè) 室內(nèi)解碼器 4 個(gè) 十六 畫面分割器 3 臺(tái) 24 小時(shí)長(zhǎng)延時(shí)錄像機(jī) 3 臺(tái) 控制機(jī)柜 1 套門禁讀卡器 20 套 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二章 **辦公樓管理服務(wù)設(shè)想 一．三學(xué)社辦公樓基本情況 (一 )、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1．名稱： **綜合辦公樓 2．位置： 3．建筑指標(biāo)： 建筑面積： 地上面積： 地下面積： 地上樓層：地上八層 地下樓層：地下二層 4．各樓層使用說(shuō)明 地下一層：設(shè)備層 地下二層：車庫(kù) 一層：寫字樓大堂、中央空調(diào) 室、管理辦公室、廚房、員工餐廳、領(lǐng)導(dǎo)餐廳 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松麄€(gè)員工隊(duì)伍中，大專以上學(xué)歷的 人，占全體員工的 ， 35 歲以下員工 人 ，占全體員工的 。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數(shù)的 ，其中具有本科以上學(xué)歷的 人，上管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龑?duì)已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗(yàn)，可以從物業(yè)管理的角度針對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫(kù)系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運(yùn)作所需文件。 公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)驗(yàn)豐富，并富于創(chuàng)新意識(shí)的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管 理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)物業(yè)管理部和工程部、市場(chǎng)開發(fā)部、人力資源部、辦公室等科室。注冊(cè)資金 **萬(wàn)元，具備北京市物業(yè)管理資格。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第七章、重點(diǎn)問(wèn)題的解決預(yù)案 第八章、結(jié)束語(yǔ) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 目 錄 第一章、公司簡(jiǎn)介 第二章、 **辦公樓管理服務(wù)設(shè)想 1.**辦公樓基本情況 、培訓(xùn)與管理 、方法 第三章、日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾及采取措施 、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表 第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 第五章、財(cái)務(wù)管 理制度與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 、制度，預(yù)算決算的方式、內(nèi)容 第六章、接管入住程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一章 公司簡(jiǎn)介 一、公司簡(jiǎn)介 北京 **物業(yè)管理公司是由 **開發(fā)總公司下屬企業(yè)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問(wèn)服務(wù)等。 公司管理的項(xiàng)目有 *********等管理面積達(dá) **萬(wàn)平方米，全部按建設(shè)部、市房地局有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。 我公司通過(guò)對(duì)各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。 二、企業(yè)文化 企業(yè)思想：“以人為本” 企業(yè)精神：“真誠(chéng)服務(wù)” 企業(yè)意識(shí)：“用戶至上，服務(wù)第一” 經(jīng)營(yíng)理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨(dú)物的價(jià)值和形象” 質(zhì)量方針：“保護(hù)環(huán) 境、關(guān)注健康、永續(xù)創(chuàng)造物業(yè)價(jià)值、全心提升服務(wù)品質(zhì)” 三、人力資源儲(chǔ)備 北京市 **管理公司自成立以來(lái)，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營(yíng)會(huì)管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理人員的 ，具有中級(jí)以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書 。 為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵(lì)政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺(tái)，特別是公司實(shí)行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗(yàn)尚有欠缺的人員擔(dān)任各級(jí)管理崗位的助理，在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時(shí)也為公司承接新的管理項(xiàng)目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個(gè)項(xiàng)目都能及時(shí)地派出一套完整的管理班子，從而保證了北京市 **物業(yè)管理公司 的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因?yàn)槿绱耍艜?huì)有大批的專業(yè)人才不斷地加入到北京 **物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司的隊(duì)伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動(dòng)，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二層：展廳、管理辦公室 三層：領(lǐng)導(dǎo)辦公廳、檔案室、老干部公療室、人事室、財(cái)務(wù)室 四層：局級(jí)辦公室、參政議政部、研究室、基金部、組織部等 五層：大會(huì)議室、小會(huì)議室、貴賓室 六層：中會(huì)議室、局級(jí)辦公室、閱覽室等 七層：副部辦公室、休息室、秘書長(zhǎng)辦公室 八層：副局級(jí)辦公室、休息室等 5．設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成： （ 1） 消防系統(tǒng)： 廣播 105 個(gè) 廣播模塊： 10 個(gè) 感煙探測(cè)器 SD6600 185 套 電話分機(jī)： 7 部 插孔電話： 43 部 電話模塊： 1 個(gè) 平極 SD6011A： 53 個(gè) 6012 模塊： 39 個(gè) 6013 模塊： 40 個(gè) 溫感 SD6200： 178 個(gè) 6015LK 模塊： 10 個(gè) SD6010LK 模塊： 6 個(gè) （ 2）給水排水、通風(fēng)系統(tǒng) 軸流通風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī) 1 個(gè) 排煙風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 混流式管道風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 貫流電熱風(fēng)幕機(jī) 5 個(gè) 混流式管道風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 斜流高溫排油煙專用風(fēng) 機(jī) 1 個(gè) 斜流式管道風(fēng)機(jī) 1 個(gè) 射流風(fēng)機(jī)變更為誘導(dǎo)風(fēng)機(jī) 18 個(gè) 百葉窗式換氣扇 9 個(gè) 管道式換氣扇 20 個(gè) 跌泉循環(huán)泵 2 個(gè) 潛污泵 6 個(gè) 高層生活水箱 1 個(gè) 熱水變頻增壓水泵 2 個(gè) 高層立式穩(wěn)壓水罐 2 個(gè) 生活熱水分水器 1 個(gè) 冷水增壓水泵 2 個(gè) （ 3）布線系統(tǒng)設(shè)備 24 口超五類配線架 18 個(gè) 2U 雙面理線架 9 個(gè) 光纖接續(xù)盤 1 個(gè) 光纖卷筒 8 個(gè) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理電腦 1 臺(tái) 管理軟件 1 套 （ 8）空調(diào)設(shè)備明細(xì) 水冷式螺桿機(jī)組 2 組 空調(diào)冷熱水循環(huán)泵 5 臺(tái) 全自動(dòng)軟化水處理器 1 臺(tái) 半既熱浮動(dòng)盤管換熱器 2 臺(tái) 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓罐 1 個(gè) 空調(diào)集分水器 2 個(gè) 軟化水箱 1 個(gè) 貫流風(fēng)幕機(jī) 5 臺(tái) 采暖集分水器 2 個(gè) 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓泵 2 臺(tái) 組合式新風(fēng)機(jī)組 風(fēng)機(jī)盤管 冷卻塔 2 個(gè) (二 )、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目是 **辦 公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點(diǎn)。 二、 業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想 (一 )管理思路 作為高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國(guó)有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國(guó)有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。 (二 )、管理體質(zhì) 為了能夠?yàn)?**辦公樓提供最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我公司多年積累的成功管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用在該項(xiàng)目的實(shí)際管理操作中，我公司擬成立“ **辦公樓物業(yè)管理中心”。 (三 )、管理機(jī)制 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? (四 )合理取費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 通過(guò)我公司對(duì)九三學(xué)社辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分 析，按照合理、科學(xué)、周密、可行的原則對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理各進(jìn)行了系統(tǒng)的測(cè)算，我們認(rèn)為投標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足 **辦公樓日常管理的收支平衡，同時(shí)使我公司獲得合理的收益。我們將針對(duì)大樓的特點(diǎn)和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個(gè)工作環(huán)節(jié)及其過(guò)程都有章可循。 直接領(lǐng)導(dǎo) 考核 北京市 **物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司 公司各職能部門 物業(yè)管理中心 工程維修部 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松谡麄€(gè)具體運(yùn)作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又 是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過(guò)從外界檢查、評(píng)比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題加以糾正，使得物來(lái)管理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，從而根本上保證了物來(lái)管理中心工作的有效性。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、 理制度匯編 (一 )、部門規(guī)章制度 綜合服務(wù)部 操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 客戶申請(qǐng)服務(wù)項(xiàng)目的操作規(guī)程 綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制度 報(bào) 修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度 客戶服務(wù)查詢程序 餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序 綜合服務(wù)部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序 保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)準(zhǔn) 綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度 工程維修部 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程 物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程 緊急停電處 理規(guī)程 對(duì)突發(fā)事件的處理操作程序 員工出入口崗位工作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 安保部?jī)?nèi)保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制 安保器材管理制度 安保部檢查制度 要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定 地下停車場(chǎng)管理規(guī)定 消防安全 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 安保部中控室運(yùn)行規(guī)程 火災(zāi)緊行動(dòng)操作規(guī)程 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設(shè)施巡回檢查 規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 53 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 綜合服務(wù)部 45 人（經(jīng)理 1 人、綜合文員 1 人、客服人員 2 人、保潔領(lǐng)班 2人、保潔人員 22 人、餐廳主管 1 人、餐廳后廚 11 人、餐廳服務(wù)員 5 人） (二 )、人員培訓(xùn) 培訓(xùn)是北說(shuō)市薊城物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。 （ 1）培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行 入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入 崗位之前時(shí)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀要求等的培訓(xùn) 上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運(yùn)作的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位的員工進(jìn)行基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。