【正文】 接管驗收標準》及廣東省建委的有關(guān)規(guī)定，收集各類機電設(shè)備技術(shù)資料，并建立檔案。對于不同用途的管道組，我們將根據(jù)色標圖噴涂標準顏色，并標上流向標志。 對業(yè)主的臨時性用電要求，嚴格采取管理措施，做到既提供方便，又嚴格控制負荷并做好安全指引。最大限度地避免火災事故的發(fā)生，消滅各種消防隱患。 確保廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)公共路燈、通道、樓梯照明設(shè)備完好、干凈，能正常使用。 充分利用保安系統(tǒng)對大院進行全面監(jiān)控。把大樓建設(shè)成為溫暖、安全、祥和、文明的“小社區(qū)”是我們的目標。 根據(jù)公司及所方審批意見，制訂活動具體方案。 八、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 2）化糞池無 堵塞，井蓋標志清晰。 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。 1）無積水，無滲漏 2）隔熱層完好無損 3）避雷網(wǎng)無間斷 4 機電設(shè)備 1）水泵等維護保養(yǎng) 2）日常機電設(shè)備零部件易耗品維修、更換 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門組織實施 各機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 無故障、 保障安全運行 5 安全監(jiān)控系統(tǒng) 1）系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 2）線路檢修 每周巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門組織實施 智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 系統(tǒng)完好，無故障使用正常有效。 3 公共屋面 1）隔熱層破損 2）防水層破損 3）避雷網(wǎng)脫落 4）層面積水 每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按相應維修規(guī)程實施。 1）排水管施 工技術(shù)標準 2）消防設(shè)施 施工標準 1）管道暢通，無堵塞，無泄露 2）消防設(shè)施正常有效。 2）燈具施工 技術(shù)標準 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，無破損，完好率 99% 3 溝渠池井 1）雨水井 2）污水井 閥門井 3）化糞池 每周檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 整個活動期間，工作人員應注意各方面的情況，尤其注意安全防范工作。 節(jié)日前，針對各方對活動的需求，有針對性的制訂活動計劃。 4 、其它 （ 1）收集各層垃圾、打包及運至小區(qū)指定垃圾房 每日一次 （ 2）垃圾房清潔清洗 每日一次 （ 3）垃圾房消毒 每周一次 清潔標準：干凈，無青苔、無積水、無臭味。 保安管理采取三層防衛(wèi)控制方式，充分利用人防、物防、技防三防結(jié)合，為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供安全嚴密、快捷全面的保安服務。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修，避免發(fā)生大面積跑水、泛水、長時間停水等事故。我們將制定突發(fā)性火災應急方案，設(shè)立消防疏散標志，并確保各標志的完好。 高、低壓電房，供水系統(tǒng)的管理 我們將建立定期巡值班制度，以確保水電供應并及時排除故障，工作期間，管理員工均須填寫相應的值班記錄備查。 對于各類不同型設(shè)備、設(shè)施，我們將給予編號，并編制圖表，以利管理維護。 建立維修回訪制度，對維修質(zhì)量進行監(jiān)控、跟蹤，并向業(yè)主提供時間不等的保修服務，建立回訪資料檔案。 完善廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)標志 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)主要出入口設(shè)置總引路方向平面圖。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。 資料交接： 產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。但由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。 第五章 物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗收 在物業(yè)管理權(quán)移交期間，委派由經(jīng)理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產(chǎn)、建立財務制度及帳目、并協(xié)調(diào)準備小區(qū)的全面進駐工作。 會計檔案保管期滿需銷毀時，應經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導同意，審查并編造會計檔案，銷毀設(shè)冊。 所有質(zhì)量體系文件均有規(guī)定的編號、易懂、易查、易察。 各部門廣泛收集，資料室集中管理。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。 注重員工培訓的連續(xù) 性和有效性。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務。 （四）培訓內(nèi)容： 觀念培訓（針對全體人員）：服務觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及華僑物業(yè)企業(yè)文化體系。 三、管理人員培訓 （一）培訓觀念 物業(yè)管理企業(yè)的競爭實質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓。 ? 堅持每六個月公布物業(yè)管理費收支狀況。 （ 2）量化目標激勵。目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給管理處的領(lǐng)導集體，并賦予相應的權(quán)利，同時，將目標的實現(xiàn)與領(lǐng)導集體切身利益（工資、獎金、崗位升遷）掛勾。 （三）信息系統(tǒng) 其它渠道 業(yè)主 新聞媒介 業(yè)主意見 計算機信 管理處 委員會 調(diào)查程序 息系統(tǒng) 員工 反饋 接收 小區(qū)管理處 執(zhí) 行 反 跟 命 結(jié) 饋 蹤 令 果 相關(guān)部門和人員執(zhí)行 圖 信息反饋及處理流程圖 堅持管理處主任每季安排專門的業(yè)主專訪，每月隨機走訪單位不少于十部門，收集業(yè)主要求、意見、建議或投訴。 （ 2）整體運作流程的具體運行，按 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求運作。 專業(yè)化 本物業(yè)管理公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體 協(xié)調(diào)、管理，實現(xiàn)管理目標； 品牌化 本物業(yè)管理公司通過實施品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻，全面、長遠承擔物業(yè)管理責任，樹立小區(qū)高效、親和的整體品牌形象； 經(jīng)營型 創(chuàng)造性地運用本物業(yè)管理公司特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完 善綜合配套服務，實現(xiàn)廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)功能的全面發(fā)揮。小區(qū)對物業(yè)管理服務的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。 執(zhí)行預算過程中實行成本否決制，即預算案中未列項目堅決控制或從簡。 措施四：引入 ISO9000 及 ISO14000 環(huán)境質(zhì)量保證體系 ISO9000 質(zhì)保體系是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可缺少的大綱。 突出環(huán)境工程管理。本物業(yè)管理公司承接小區(qū)項目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團隊上。以“業(yè)主品質(zhì)、忠誠服務、嚴格周到、盡善盡美”為經(jīng)營理念，以“創(chuàng)一流管理，創(chuàng)一流服務，創(chuàng)一流大廈（小區(qū)）”為公司目標。正是由于滿意服務觀念的提出，使年有效投訴率均控制在千分之二以下。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項目的經(jīng)營作為服務住戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務的綜合能力。 重點四：提供綜合性配套服務 小區(qū)管理要求物 業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務。 *人性化： 以關(guān)注業(yè)主的生活質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征，使小區(qū)成為人性 得以充分張揚的生存空間。 二、貫徹小區(qū)人性化的管理方針，實施全方位的管理服務。物業(yè)管理單位必須交樓前全面熟悉設(shè)備特 性，掌握運行規(guī)律；在正式交接后，要確保供配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。 專業(yè)保障 展示物業(yè)管理公司“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮 ISO9000 質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務預算 及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式在小區(qū)的應用，提高物業(yè)的使用效益，明顯提升物業(yè)管理服務附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。 本物業(yè)管理公司技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)小區(qū)的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低辦公費用。 六、六項措施 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團隊 精銳骨干。 措施二：樹立中高檔次、人性化的整體形象 本物業(yè)管理公司從小區(qū)角度分析，確定了小區(qū)中高檔次、人性化的整體形象定位。 管理人員形象。在管理處員工培 訓過程中，要增強質(zhì)保體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)保體系正常運作，并力爭在接管半年內(nèi)，全面導入 ISO9000 質(zhì)保體系。 通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費用，減少行政支出。物業(yè)管理服務工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個細節(jié)，管理人員需要借助行為科學、心理學、統(tǒng)籌學等知識，創(chuàng)造性地完成服務工作。 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓管理處為本物業(yè)管理公司專業(yè)機構(gòu)，財務相對獨立，在本物業(yè)管理公司的授權(quán)下，履行“廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務和責任。 （ 2）設(shè)立值班主任制。 堅持每季組織一次業(yè)主座談會，廣泛了解機關(guān)各式各樣部門、職工對物業(yè)管理服務的需求。如何建立有效的激勵機制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項目的成敗。 （ 3）效益激勵。 （一）廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理工作計劃 （二）日常物業(yè)管理服務項目 房屋建筑本體、公共部分的維護管理； 公共配套設(shè)施、設(shè)備維護、運行管理； 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務觀念上的差距，也可以通過培訓得到解決。 基礎(chǔ)培訓（針對新入職員工）：行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作的不足。 有關(guān)行政機關(guān)，公司上層有關(guān)文件及會議紀要均屬辦公室檔案文件。 所有工程類國家標準均勻進行統(tǒng)一編號并附上受控負責人由專人保管于專柜中。 業(yè)主資料根據(jù)一定期限銷毀，保存軟盤。在小區(qū)物業(yè)接管驗收中，管理處的全部人員必須參與，對 各自分管的項目全面負責，任何問題一定要詳細記錄、及時報告，以求盡快解決。 現(xiàn)場驗收主要項目： 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、墻身及地面有無滲水；地下室墻面有 無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。 其它交接： 設(shè)施設(shè)備的備品備件，施工剩余材料備品等。 第六章 各項管理指標的承諾 序號 指標名稱 公司指標 % 管理指標具體內(nèi)容 1 綠化完好率 99 區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草與建筑、花基配置得當 . 2 清潔保潔率 小區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生，空氣新鮮，日產(chǎn)日清，樓梯每天清掃二次，每月清洗一次， 垃圾筒每周清洗一次， 8小時衛(wèi)生保潔制 3 水電維修率 99 對影響業(yè)主正常生活的維修項目做到即報即修，一般性維修項目一個工作日內(nèi)處理完成 4 維修工程質(zhì)量合格率 100 分項檢查結(jié)合部位嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕二次返工 5 道路完好率及使用率 98 道路暢通無損壞，路面平坦、整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能 6 化糞池、雨水池、污水井完好率