【正文】 際需要，分批采購逐步到位。先后擔(dān)任過深圳泰華物業(yè)管理公司、深圳寶安區(qū)物業(yè)管理公司、湖南同升湖物業(yè)管理公司、湖南凱達(dá)物業(yè)管理公司顧問。 （二）管理處人員配置 管理處擬配備各類人員 110 人。 6. 保安人員： 保安隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度， 2328 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì) 高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。 機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn) 130 課時(shí)以上，保安員受訓(xùn) 260 課時(shí)以上。做事先做人，正人先正已。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素 、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對(duì)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。 （ 4） 采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取 相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。 （二）專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。 工作方式：選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場(chǎng)的施 工管理，在完成自身前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時(shí)，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。 工作內(nèi)容： 行政人事方面 在三月初招聘管理處人員計(jì)劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場(chǎng)管理工作。 （三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理 施工驗(yàn)收及 物業(yè)接管驗(yàn)收期是指辦公大樓的工程竣工并開始驗(yàn)收，經(jīng)過物業(yè)接管驗(yàn)收階段（該項(xiàng)目也可能與工程一并進(jìn)行）至業(yè)主全面進(jìn)駐的整個(gè)時(shí)期，估計(jì)時(shí)間一個(gè)月（約為 — ）。 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。 （ 5） 電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) （ 1） 在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等）。 公眾文件的確立 為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動(dòng)將大樓辦公注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審閱，在修改 后整理成冊(cè)轉(zhuǎn)請(qǐng)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。 培訓(xùn) 上崗 第二期 — 行政 2 人、出納 1 人、 物管4 人、技工 10 人、保安員 6人。在 第 25 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 辦公及居住場(chǎng)所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場(chǎng)正式掛牌辦公。 二、辦 公大樓后續(xù)工程的前期介入 按招標(biāo)文件的說明，后續(xù)工程指除市委市政府辦公大樓及南面廣場(chǎng)以外的其它將要建設(shè)的物業(yè)之施工工程。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運(yùn)作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。 CPM 在以往管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在后續(xù)及收尾工程的成品保護(hù)、污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。像混凝土攪拌機(jī)等可能產(chǎn)生噪音的設(shè)備及施工，應(yīng)建造簡(jiǎn)易磚房并盡可能遠(yuǎn)離辦公大樓予以隔離。如暫時(shí)要從大樓拉接臨時(shí)電，一定要進(jìn)行分隔多重保護(hù)，并安裝電度計(jì)量裝置。管理處要安排保安員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)每天三次以上的巡視，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。管理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。在 7： 30—18： 00 這段時(shí)間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。 三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施 周邊施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響，必須加以嚴(yán)格的控制。若物業(yè)管理單位能提供有價(jià)值的建議，可避免設(shè) 計(jì)不周在使用時(shí)再行改造的浪費(fèi)。 （ 5） 建立儲(chǔ)備倉庫 在 4 月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲(chǔ)備倉庫的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求 4 月中旬倉庫正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。 ② 前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見本標(biāo) 書第三章《培訓(xùn)計(jì)劃》。 面 試 、 審核、入職 管理處共有人員 12 人。 清潔開荒 在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。 （ 2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。 （ 3） 供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。 工作內(nèi)容： 1．簽訂《物業(yè)管理委托合同》 根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，在市委市政府正式入駐前一個(gè)月與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂《市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同》 2．行政人事方面 為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位、并進(jìn) 行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。管理處在配合室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案提出施工管理方參考。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次 裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防預(yù)防工作。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會(huì)議。 在 此期間， CPM 除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。 （三）在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)，同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程 中。 第五章 指標(biāo)的承諾及其措施 第 19 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) CPM 按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物 [2020]008 號(hào)《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè) 區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》，針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合 CPM 的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則，按照《 全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn) 》及《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對(duì)十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施： 第六章 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)長(zhǎng)沙 市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算， CPM 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣 元 /平方米?月，全年合計(jì) 4， 468， 元。 圖 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 檔案資料管理要求： （ 1） 綜合部設(shè)檔案管理員； （ 2） 檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。 長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項(xiàng)國際化、多功能、大綠 化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)新大院各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。 （三）以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的 CPM 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動(dòng)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。 第 15 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4. 基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）：行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的當(dāng)務(wù)之急。 4. 管理人員：大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉 ISO9000 質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力?，F(xiàn)任 CPM 深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。 1992 年 6 月調(diào)入深圳，加盟 CPM，曾負(fù)責(zé)深圳中航、深圳沙河工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，積累豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)管理項(xiàng)目。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。 ? 二、工作計(jì)劃 機(jī)關(guān)新大院管理處的整體工作計(jì)劃緊扣本項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和八項(xiàng)措施，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求制定。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊 密掛鉤。如何建立有效的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。 4． 堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。 （ 2） 設(shè)立值班主任制。 3. 機(jī)關(guān)新大院管理處作為 CPM 專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在 CPM 的授權(quán)下，履行“長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。 2．服務(wù)創(chuàng)新措施。如接管機(jī)關(guān)新大院，管理處即可通過 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)與深圳本部取得聯(lián)系，公司本部通過 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)可及時(shí)了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、管理處的各項(xiàng)管理情況，避免了異地管理產(chǎn)生的管理脫 第 7 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問題，大大提高了管理效率。 2． 執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。該體系引入機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目后，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。 措施四：配套服務(wù)顯身手 1． 會(huì)務(wù)服務(wù) 辦公大樓共安排有大、中、小會(huì)議室 62 個(gè)，需要安排專業(yè)的會(huì)務(wù)服務(wù)，涉及到座席安排、茶水供應(yīng)、會(huì)議準(zhǔn)備、音響控制等，還包括通過局域網(wǎng)合理調(diào)控各會(huì)議室，提高使用效率。 4. 管理人員形象。如何樹立和維護(hù) 這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下四方面的工作： 1. 對(duì)大廈主體的管理。 2. 核心競(jìng)爭(zhēng)力。 （四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐 CPM 近年來在北京、武漢、珠海承接多項(xiàng)物業(yè)，對(duì)異地項(xiàng)目管理的個(gè)中滋味深有體會(huì)，積累了異地外接項(xiàng)目管理的寶貴經(jīng)驗(yàn)。 CPM 所屬的中航電梯公司是深圳市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，可以為機(jī)關(guān)新大院的 16 部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。 四、四大優(yōu)勢(shì) （一）觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則） 深圳物業(yè)管理水平居于全國前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。 （二）一種模式： [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式 第 3 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) CPM 在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng) [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1． 依托中航企業(yè)集團(tuán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何 情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。 作為歷史名城的長(zhǎng)沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開放的進(jìn)程中，又是敢于競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)、人才輩出的活躍城市。 開放 體現(xiàn)長(zhǎng)沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式 ? 高效 ? 展示長(zhǎng) 沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率 親和 象征長(zhǎng)沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系 ? 二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程 （一）三個(gè)重點(diǎn) CPM 以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長(zhǎng)沙市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)： 第 2 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 重點(diǎn)一 ：樹立政府物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。 CPM按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)和員工險(xiǎn)，并與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商安排設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高機(jī)關(guān)新大院物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)新大院具有廣闊的施展空間。在這種理念支持下， CPM 在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)。 （三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) CPM 首創(chuàng)的 [經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。 五、八項(xiàng)措施 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì) 1. 精銳骨干。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理 團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好機(jī)關(guān)新大