【正文】 亮點之一。對房屋保養(yǎng)管理、秩序維護管理、衛(wèi)生保潔管理、設施設備維護保養(yǎng)管理、商業(yè)地產廠房租賃管理等，都制訂有詳細的、規(guī)范化的 制度和操作要求，并將繼續(xù)在努力提高服務水平的基礎上，逐漸完善相關制度，將管理融合于服務中，以便更好地服務于市民、公司、企業(yè)等客戶。因此，根據這部分客戶的上述特點，為其提供高質量、全方位的特色物業(yè)管理服務是這個項目物業(yè)管理工作的特點和重點。 項目用地被大約等分為 3個地塊，呈指狀分布，間以諾貝爾湖水系；自然形成 3個從岸邊伸出的半島。極目遠眺，可欣賞東面的遠山（陽山）。 公司現有項目面積約 26 萬 /㎡ ，物業(yè)類型包括了商業(yè)、住宅、影院會所等， 服務項目包括各類住宅地產的安保、保潔工作、工程設施設備維修養(yǎng)護、房屋養(yǎng)護管理和停車場經營管理等。 追求目標 以公司經營為主導，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 一種模式： 根據本項目房屋建筑特與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將悅 瀜 莊別墅項目別墅 群的管理模式定位為： ? 一個目標： 服務滿意 。 重點二： 酒店式禮儀帶來尊貴的享受 管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業(yè)素養(yǎng)： 熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質 —— 禮儀 管家式服務在全國物業(yè)管理服務中卻無規(guī)范性標準，尚處于摸索階段，本人認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現優(yōu)越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業(yè)主的“虛榮心”。正如熨報紙一樣，在管家行業(yè)中屬于傳統(tǒng)性、公眾性服務 。 利用辦理入住的良好時機，充分體現順馳物業(yè)特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡潔、精致的入住材料（含《“管家”服務卡》，對管家情況、范圍進行介紹） ；及為辦理入住業(yè)主預留車位的細致工作，將為居住悅 瀜 莊別墅業(yè)主留下完美的第一印象。 a)利用高素質的個體，展現高標準的人文環(huán)境。 激勵機制： 此為我公司內部對員工進行管理的主要方式，每個員工的個人權益都要得到尊重， 幷 應始終保持積極的工作態(tài)度，從而最大程度地獲得企業(yè)經濟效益和社會效益。 監(jiān)督 機制： 悅 瀜 莊物業(yè)服務中心在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及行業(yè)主管部門的有關法律、法規(guī)要求開展工作，定期向集團公司匯報工作，檢討物業(yè)管理運作實務，提交財務報告書， 幷 制定出日常工作計劃，分解量化到部門及每個崗位，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核。 自我約束機制： 物業(yè)服務中心在物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細則， 幷 嚴格貫徹 ISO9001質量體系，由公司質檢部門對物業(yè)服務中心進行定期或不定期檢查，發(fā)現問題及時糾正。 協(xié)助售房、向購房者提供該項目的物業(yè)管理咨詢，按照國務院、江蘇省《物業(yè)管理條例》協(xié)助開發(fā)商與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《業(yè)主臨時公約》。 前期介入具體工作： 1. 介入開發(fā)商規(guī)劃、設計、施工、銷售全過程，為開發(fā)商提供建設性的建議。 9. 爭取開發(fā)商的理解和邀請，認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收，熟悉和掌握一手資料。 三、 物業(yè)管理人員配置與培訓 人員配置： 1． 項目經理： 1人，本科以上學歷，年齡 35 歲以下，具有 15 萬平米以上物業(yè)管理經驗，有親和力及應變能力，有良好的組織、協(xié)調、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。 2. 培訓目標： 使員工在上述培訓完成后：新員工培訓率 100%；培訓合格率 100%；管理人員持證上崗率 100%；特殊工種人員持證上崗率 100%；員工年度培訓率 100%，培訓合格率 100%。嚴禁與住戶發(fā)生爭吵或打罵行為，對待違章、無禮行為要男新，容忍。 (3)組編檔號。 (1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 (8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。 (10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 (3)與當地派出所建立警民共建關系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導員， 定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。 (4)裝修垃圾清運。 消防管理 (1)管理處負責建立消防安全小組。 (3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 (5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 (5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。 車輛管理 24小時值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。管理員交接班時應辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。 （一）、安全管理服務 安全管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內的人員、財物不受損失，為業(yè)主營造一種安全、無干擾的生活環(huán)境。 e) 利用智能化技術安全防范的方法與人防有機結合。建立防火檔案對火險隱患、校方設備狀況（位置、功能、狀態(tài)等）重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以多種宣傳形式加強區(qū)內住戶消防意識。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。作為對清潔工的工作結果評定依據 。 人工湖的保潔工作應每天進行一次，保持人工湖面水面無飄浮物。 宣傳標識牌的清潔： 有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗； 宣傳牌、標示牌等應 每天擦試一遍。 k) 監(jiān)控探頭 監(jiān)控探頭每周擦試一次。 （六）共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、地下機動車庫等。 二類設備：監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設備、設施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。 、對保安員進行住宅內智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓。 A智能系統(tǒng)的運行管理。 、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)實施計劃的制訂 監(jiān)控中心、維修部分別按責任劃分，根據相關設備維護保養(yǎng)規(guī)程和設備具體狀況，制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養(yǎng)實施計劃，并確定設備維護保養(yǎng)責任人。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態(tài)。 設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查 服務中心主管、維修部主管、監(jiān)控中心負責人根據《設備管理》程序和《設備維護保養(yǎng)、檢查制度》，分層次、分系統(tǒng)、分類別對所轄設備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質量、進行定期檢查和評議，發(fā)現問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進情況，對其所轄人員設備維護保養(yǎng)工作質量的評議作為考核依據，改進工作質量的目的。 （防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現場，及時處置各類事件并做好記錄。 —— 設備分類及編號。 、建立健全的各類崗位責任制，明確相關工作程序、工作制度，如： —— 崗位職責 —— 運行管理制度（值班規(guī)定、交接班制度、設備操作規(guī)程、設備巡檢 —— 設備維護、保養(yǎng)管理制度（設備日常、定期維護保養(yǎng)規(guī)程、設備維護保養(yǎng)檢查制度、設備大修改造、管理程序） —— 工作程序（報警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災害處理程 序、事故處理程序） —— 設備檔案管理制度。 （七）智能化設施設備 范圍包括：樓宇可視對視系統(tǒng)、如戶寬 帶數據網系統(tǒng)、室內智能報警系統(tǒng)，“六表”遠傳系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、周界紅外線對射報警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能 IC 卡門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。大理石地面應每周除塵一次。 清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。 路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業(yè)前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。 2. 保潔各項服務標準如下： a) 道路的清潔標準： 目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙； 道路、人行道無污漬、每 200平方米痰跡控制在一個以內； 行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬； 路面垃圾滯留時間不能超過 10 分鐘。 2. 管理方法 a) 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。 c) 汽車憑 IC 卡，經電腦讀卡進入小區(qū)。建立各級負責的逐級防火崗位責任制，從經理到員工，都 對消防負有一定的責任。最大限度地減少火災損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財產的安全。 2. 治安管理實施措施 a) 實施“半軍事化”管理，實施住宿和 24 小時備班制，建立業(yè)務、績效考核與工資晉升掛鉤，實現 10%的淘汰率，保證保安人員的高素 質和戰(zhàn)斗力。藍灣溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，營造一種悠閑、便捷的生活。 保潔工作流程及標準將按照 ISO9000標準，由本公司制定。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。 (3)制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。 (1)對業(yè)戶的消防要求 (包括安全用水、用電 )，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。 (1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。 (5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 (3)裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真