【正文】 〗項目的服務(wù)體系總支撐。 本企業(yè)憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。 二、管理服務(wù)目標(biāo) 目標(biāo)定位 〖云頂別墅〗項目的前瞻性和創(chuàng)造性的規(guī)劃，使本企業(yè)充滿信心在比較短的時間內(nèi)將它建成： 1）理想的生態(tài)性居住生活小區(qū) 2）創(chuàng)建上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) 3）創(chuàng)建建設(shè)部物業(yè)管理示范小區(qū) 4）通過 ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證 三、 目標(biāo)實現(xiàn)的措施 〖云頂別墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。我們將制定例會制度，對社區(qū)的交通、入住、二次裝修、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化，程序化的管理確保社區(qū)安寧、祥和。在〖云頂別墅〗的物業(yè)管理中我們?nèi)匀谎永m(xù)這一特點，建立良好的社會關(guān)系和強有力的社會監(jiān)督體系，把〖云頂別墅〗建設(shè)成高品質(zhì)生活小區(qū)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 與主要出入口形成呼應(yīng)，實現(xiàn)科學(xué)合理布控，增強應(yīng)急事件的響應(yīng)速度，并可為業(yè)主提供就近的綜合服務(wù)。實行整個小區(qū)管理中心整體管理和各部門分片管理相結(jié)合的管理 方式； 管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率； 保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通與消防管理工作；工程維修中心負(fù)責(zé)整個項目的設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)衛(wèi)生和綠化服務(wù)，客戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之聯(lián)系，處理業(yè)戶投訴，協(xié)調(diào)各部門工作：采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由上實物業(yè)人事部計財部與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)；社區(qū)文化中心主要負(fù)責(zé)向小區(qū)業(yè)主提供便民服務(wù)，開展社區(qū)文化，實行獨立核算自負(fù)盈虧。 —— 公司支持 若我司接管〖云頂別墅〗，將委派駐場經(jīng)理，成立 “ 云頂別墅管理處 ” 。 ” 人事培訓(xùn)主要對管理處內(nèi)部的人員和外部的質(zhì)量管理，其主要工作為人員招聘、培訓(xùn)及考核。依據(jù)公共契約，盡力滿足業(yè)主要求。 9) 負(fù)責(zé)組織社區(qū)精神文明建設(shè)的有關(guān)活動。熱情接待每一位業(yè)主，做到認(rèn)真聽取、合理解答、有求必應(yīng)。月終，要編制總帳目余額試算平衡表并與有關(guān)明細(xì)帳核對，保證帳帳相符。 8）嚴(yán)格管理空白支票 、空白收據(jù)和停車 車票，專設(shè)登記簿登記，認(rèn)真辦理領(lǐng)用手續(xù)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 6）任何保養(yǎng)、維修工作完成后，將施工現(xiàn)場清掃干凈。 3）嚴(yán)格執(zhí)行對外來人員的控制，遇訪客或登記或征得業(yè)戶的同意后方能進(jìn)入。 11）監(jiān)督檢查二次裝修有無違規(guī)行為，施工人員是否有證。 5) 負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域的綠化。 五、日常管理制度及考核目錄 物業(yè) 管理是一項非常平凡而又繁瑣，相對勞動力密集的管理服務(wù)工作，同時隨著科技的發(fā)展和進(jìn)步，其科學(xué)技術(shù)的含量在逐年提高，對物業(yè)管理而言已不可與過去相比了。人員配備遵循：精干、高效、一專多能的原則，倡導(dǎo)提高技術(shù)含量和人員的整體素養(yǎng)，建立一支業(yè)務(wù)能力強，思想意識新的員工隊伍。 做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 職工素質(zhì)。了解人員管理、獎懲條件和勞動紀(jì)律的一般規(guī)定。 做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 懂得清潔衛(wèi)生藥劑、藥品的化學(xué)性能和使用要領(lǐng)，具有衛(wèi)生、保健知識； 具有法律常識、了解安全保衛(wèi)和消防條例規(guī)定； 能力要求： 能帶領(lǐng)員工按操作規(guī)程和要領(lǐng)熟練地操作各類相關(guān)工具和能正確使用消毒藥劑； 職業(yè)素養(yǎng)： 帶頭嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律和有關(guān)制度，工作中不怕苦、不怕累，認(rèn)真負(fù)責(zé)； 經(jīng)歷要求： 擔(dān)任項目保潔管理工作三年以上； 二、項目總負(fù)責(zé)人簡歷表 項目經(jīng)理： 姓名 性別 年齡 職務(wù) 職稱 擬在本合同中擔(dān)任職務(wù) 畢業(yè)學(xué)校 參加工作時間 從事本專業(yè)工作時間 物業(yè)管理工作經(jīng)歷 年～年 管理過的 物業(yè)項目名稱 項目規(guī)模及獲獎 擔(dān)任職務(wù) 工程主管： 姓名 性別 年齡 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 客戶接待室 50 接待柜臺， 2接待圓桌， 8只椅子、 大會議室 100 會議桌配 12座 倉庫 50 貨架若干 監(jiān)控室 30 安保休息室 35 維修中心 15 維修人員 休息室 30 保潔綠化休息室 10 二、管理設(shè)施的配置 辦公設(shè)備：復(fù)印機、電腦、打印機、保險箱、傳真機、文件柜辦公桌 (椅 )、物業(yè)接待臺、小會議桌 (椅 )、飲水機、更衣柜、微波爐、掛壁式空調(diào) 工程設(shè)備：電動疏通機、電錘 (進(jìn)口 )、潛水泵 (單相 )、數(shù)字式萬用表、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表 (1000V)、絕緣墊、鋁合金升降梯 (6M)、鋁合金升降梯 (4M)、鋁合金升降梯 ()、手提充電式遠(yuǎn)射燈、梅花 /開口扳手 (公制 )、套筒扳手 (公制 )、各類小工具、角向磨光機、工具箱、小型切割機、 保潔設(shè)備：小型清潔工具、鋁合金合頁梯、增壓泵水槍、手推車、桶式洗塵機、清潔其他開支、垃圾桶。平方米） 住宅 小高層公寓 42443 658 其他附屬面積 227 —— 合計 77490 —— 一期項目綜合管理費總收入 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注：①由于設(shè)備運行能耗屬于估算，實際運作中回有差異。急修，第一時間趕到現(xiàn)場，采取相關(guān)措施，把損失減到最小化。如有異議，將即刻向上級匯報并采取相關(guān)補救措施。 水景水面無明顯漂浮物、水質(zhì)潔凈。 7 小區(qū) 消防設(shè)施管護(hù)措施與承諾 投標(biāo)方承諾 無管理責(zé)任 火災(zāi)事故 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 對小區(qū)內(nèi)的路面定時進(jìn)行巡視，排除障礙物，確保通行暢通。 花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 尊重每一位業(yè)主，業(yè)主提出的相關(guān)質(zhì)疑，耐心及時的給予回復(fù)答案。 翻新工作由工程維保部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。 做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季各補換 3%6%。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。 1）由安保隊長加強裝修督察，嚴(yán)禁中高層施工車輛 進(jìn) 入 區(qū) 內(nèi) 道路； 2）翻新工作由工程部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。 執(zhí)行業(yè)主投訴處理流程，確保在 24小時內(nèi)處理或回復(fù)，做到件件由詳細(xì)的處理結(jié)果和記錄，并由投訴人簽字認(rèn)可。 9 小區(qū) 水景清潔度承諾 標(biāo)準(zhǔn) 95% 投標(biāo)方承諾 98% 實行專人負(fù)責(zé)制度，由專人負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)和維護(hù)，明確相關(guān)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)有損壞或不符合標(biāo)準(zhǔn)的立即進(jìn)行整改。 加強社區(qū)安全宣傳，由消防專管人負(fù)責(zé)日常巡視并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。 管理處事先做好所用燈具的備品工作，以備不時之需。 重要機房內(nèi)保持干凈無積塵、不堆放雜物，保持良好的室內(nèi)通風(fēng)及照明，房門開啟靈活 5 街坊道路、小區(qū)綠化 等公共部位 24小時內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾 投標(biāo)方承諾 無死角、無積灰、干凈整潔，保潔范圍達(dá) 98％ 公共區(qū)域道路、廣場、綠地等每日清掃 2次，無垃圾。 做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 公共項目維修完畢后，執(zhí)行復(fù)查制度，次日由該維修人員上一級領(lǐng)導(dǎo)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)香分項檢查并一一調(diào)試，確保一步到位。 大型項目在維修、保養(yǎng)防礙到業(yè)主的正常生活或通行時，在施工前一周告之業(yè)主知悉，同時在施工中，設(shè)置明顯的告示牌，以防危險。 做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 支出合計 218,180 2,618,160 收入合計 107,040 1,284,480 —— 盈虧情況 111,140 1,333,680 —— 四、管理處員工薪金 /福利費明細(xì) 管理處崗位名稱 人數(shù) 基本月薪 （人 /元） 各項基金 （人 /元； 按 44%計算） 月總支出 （元） 一 管理人員 開支 1 管理處經(jīng)理 1 5,000 2,200 7,200 2 經(jīng)理助理 （兼業(yè)主服務(wù)中心主任） 1 3,000 1,320 4,320 3 客服助理 2 1,500 1,320 4,320 4 財務(wù)出納 1 1,400 616 2,016 5 行政文員 1 1,500 660 2,160 6 財務(wù)會計 2,500 550 1,800 小 計 15,150 6,666 21,816 二 服務(wù)人員開支 7 維修主管 1 2,000 880 3,430 8 水電 維修工 2 1,400 1,232 3,107 9 弱電工 1 1,500 660 11,782 小 計 4 6,300 2,772 9,072 10 保安主管 1 1,800 792 2,592 11 領(lǐng)班 (兼巡邏 ) 4 1,300 2,288 7,488 12 保安門崗 (主出入口雙崗 ) 12 1,000 5,280 17,280 13 保安監(jiān)控 4 1,000 1,760 5,760 14 保安巡邏 4 1,000 1,760 5,760 小 計 25 27000 11,880 38,880 15 保潔領(lǐng)班 1 1,200 528 1,728 16 保潔工 12 850 4,488 14,688 17 綠化工 1 1,000 440 1,440 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?（具體見下表） 物業(yè)用具及機械設(shè)備購置清單 （ 表二 ） 購置設(shè)備費用（ RMB） 數(shù)量 單價 金額 復(fù)印機 1 20,000 20,000 電腦 6 5,000 30,000 打印機 2 2,000 4,000 打印機（彩色） 1 4,000 4,000 保險箱（一大一?。? 2 3,200 3,200 傳真機 1 2,000 2,000 文件柜 一批 12,000 12,000 辦公桌 (椅 ) 一批 1 0,000 10,000 物業(yè)接待臺 2 1,000 2,000 小會議桌 (椅 ) 1 2,000 2,000 中會議桌 (椅 ) 1 6,000 6,000 飲水機 6 250 1,500 更衣柜 (組 ) 27 800 21,600 微波爐 3 350 1,050 柜式空調(diào) 2 6,000 12,000 掛壁式空調(diào) 2 2,000 4,000 用友財務(wù)軟件 1 4,000 4,000 印刷文件資料費 1500 12 1,8000 考勤機 1 2,500 2,500 停車證 一批 6 5,000 淋浴器 1 1,000 1,000 電話機 8 120 960 小計 (1) 166,810 電動 疏通機 1 1,400 1,400 電錘 (進(jìn)口 ) 1 3,450 3,450 潛水泵 (單相 )