【正文】 大概安排 經(jīng)理室 20 1個(gè)辦公桌、 3只椅子、 2個(gè)文件柜、 1對(duì)沙發(fā)、 1茶幾 財(cái)務(wù)室 10 2個(gè)辦公桌、 2只椅子、 3個(gè)文件柜 文檔室 10 1對(duì)桌椅、 5只文件柜 辦公室 40 助理、客戶主管、工程師、文員各 1桌1椅。 地庫保安 4 每班 1人，四班輪翻，地庫車輛引導(dǎo)、管理。 個(gè)主出入口 12 一個(gè)出入口日班 2人，夜班 1人，四班輪翻，客人引導(dǎo)，車輛引導(dǎo)、指揮 次要出入口 4 每班 1人，四班輪翻，客人引導(dǎo)，維持秩序 巡 邏 4 每班 2人，四班對(duì)翻。 做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 職務(wù) 職稱 擬在本合同中擔(dān)任職務(wù) 畢業(yè)學(xué)校 參加工作時(shí)間 從事本專業(yè)工作時(shí)間 物業(yè)管理工作經(jīng)歷 年～年 管理過的 物業(yè)項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模及獲獎(jiǎng) 擔(dān)任職務(wù) 三、其他主要崗位人員擬配： 全體人員配 備 崗位 人數(shù) 工作概述 經(jīng) 理 1 經(jīng)理，主持小區(qū)管理處全面工作 客服主管 1 分管行政事務(wù)工作并負(fù)責(zé)主管內(nèi)勤 客戶管理工作，負(fù)責(zé)客戶接待及投訴處理 客戶服務(wù) 2 客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、社區(qū)綜合服務(wù) 會(huì) 計(jì) 1 財(cái)務(wù)事務(wù)處理（按二分之一計(jì)算） 出 納 1 出納兼業(yè)戶接待 工 程 部 6 電話、網(wǎng)絡(luò)布線、變電所、日常房屋設(shè)備維保 安 保 部 41 監(jiān)控、正門、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章 保 潔 部 0 外包 綠化人員 0 外包 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?能處理各種突發(fā)事件； 能熟練操作各類安保消防設(shè)備，并能按規(guī)定予以保養(yǎng)； 能指揮好當(dāng)班各崗位保安人員，確保物業(yè)的安全； 職業(yè)素養(yǎng)： 嚴(yán)格遵守物業(yè)服務(wù)組織規(guī)章制度和涉外紀(jì)律，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)； 經(jīng)歷要求： 曾擔(dān)任社會(huì)公眾物業(yè)項(xiàng)目安保領(lǐng)班工作五年以上，退伍人員最佳； 保潔部主管 身體要求： 年齡 3045 身高 ； 身體健康，精力充沛，品貌端正； 知識(shí)要求： 高中畢業(yè)或同等 學(xué)歷； 熟悉小區(qū)、社會(huì)公眾物業(yè)項(xiàng)目的保潔服務(wù)常識(shí)和環(huán)境衛(wèi)生知識(shí)，掌握防蟲、防霉、防腐和安全用電知識(shí)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 保安部主管 身體要求： 年齡 3040 身高 ； 身體健康，視聽靈敏，精力充沛、體格強(qiáng)?。? 知識(shí)要求： 高中畢業(yè)或同等學(xué)歷； 熟悉保安消防知識(shí)和有關(guān)的法律常識(shí)以及物業(yè)管理知識(shí)。了解設(shè)備管 理及組織勞動(dòng)競賽的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)； 掌握修理作業(yè)中的專用術(shù)語； 具有公關(guān)、安全、消防等基礎(chǔ)知識(shí)； 能力要求： 具備中級(jí)工以上（含中級(jí)工）的操作、檢修、調(diào)整等能力規(guī)范要求； 能撰寫工作小結(jié)，布置施工語言準(zhǔn)確無誤。掌握修理過程中質(zhì)量檢查的順序和要求。熟悉各類常用設(shè)備設(shè)施的性能及特征，具有豐富的操作、保養(yǎng)和維修經(jīng)驗(yàn)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 擔(dān)任物業(yè)管理接待工作一年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗 位培訓(xùn)，達(dá)到任職要求； 工程主管 身體要求： 年齡 3050歲 身體健康，視聽良好，精力充沛； 知識(shí)要求： 高中畢業(yè)或同等學(xué)歷； 具備中級(jí)工以上（含中級(jí)工）的職業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)等規(guī)范要求； 熟練掌握建筑、工程設(shè)計(jì)、機(jī)械、電子技術(shù)、能源控制等專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。提高自身素質(zhì)和工作能力； 能很好的協(xié)調(diào)員工關(guān)系，能撰寫工作報(bào)告和相關(guān)文件； 工作認(rèn)真，反應(yīng)敏捷，思維清晰。能正確處理企業(yè)、職工、社會(huì)、政府部門等之間的相關(guān)關(guān)系； 能組織協(xié)調(diào)全體員工具有鼓動(dòng)能力，能很好的組織與團(tuán)結(jié)全體員工，工作邏輯性強(qiáng)，用詞恰當(dāng)，能撰寫工作報(bào)告和相關(guān)文件； 職業(yè)素養(yǎng)： 遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務(wù)至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模； 工作經(jīng)歷： 擔(dān)任知名賓館或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理助理一年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓(xùn)，達(dá)到任職要求； 客戶服務(wù)人員 身體要求： 年齡 2535歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識(shí)要求： 中等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識(shí)和全面質(zhì)量管理知識(shí)。根據(jù)公司要求和目標(biāo)，制定內(nèi)部管理制度、員工管理制度、外部管理制度以及組織員工培訓(xùn)，提高 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?能正確處理企業(yè)、職工、社會(huì)、政府部門等之間的相關(guān)關(guān)系； 能組織協(xié)調(diào)全體員工具有鼓動(dòng)能力，邏輯性強(qiáng)，用詞恰當(dāng)，能撰寫工作報(bào)告和相關(guān)文件； 職業(yè)素養(yǎng)： 遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務(wù)至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模； 工作經(jīng)歷： 擔(dān)任知名賓館或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理五年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強(qiáng)的經(jīng) 營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓(xùn)，達(dá)到任職要求； 管理處經(jīng)理助理 身體要求： 年齡 3050歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識(shí)要求： 高等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識(shí)和全面質(zhì)量管理知識(shí)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 掌握或懂得企業(yè)法、勞動(dòng)法、財(cái)稅法、合同法等相關(guān)的國際慣例； 能熟練的進(jìn)行英語會(huì)話和閱讀； 了解應(yīng)用文寫作 、房產(chǎn)建筑學(xué)、機(jī)電設(shè)備等基礎(chǔ)知識(shí)； 能力要求： 能對(duì)國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢有比較深刻的了解，根據(jù)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施計(jì)劃。綜合考量本項(xiàng)目的管理特性，管理要求等各方 因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)的人員任職前應(yīng)通過雙方的政審，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后取得上崗資格，同時(shí)應(yīng)具備以下要求： 項(xiàng)目管理處經(jīng)理 身體要求： 年齡 3050歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識(shí)要求： 高等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識(shí)和全面質(zhì)量管理知識(shí)。 做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11 動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)審批表 12 外來施工申請(qǐng)表 13 外來施工隊(duì)伍管理協(xié)議書 14 保安工作質(zhì)量檢查表 清 潔 序號(hào) 文件名稱 1 清潔工崗位職責(zé) 2 物業(yè)常用保潔工具配備一覽表 3 清潔服務(wù)質(zhì)量檢查評(píng)分表 4 每日清潔工作檢查表 第五章 管理服務(wù)人員配置規(guī)劃 一、配置管理服務(wù)人員的標(biāo)準(zhǔn)要求： 本物業(yè)項(xiàng)目從業(yè)人員，應(yīng)具備較高的技術(shù)管理，操作能力的職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)還應(yīng)具備有較高的道德修養(yǎng)，忠于職守，并具有一定的奉獻(xiàn)精神。 做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 9 物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度 10 緊急預(yù)案 11 物業(yè)管理人員入職要求 12 物業(yè)管理人員服裝使用規(guī)定 13 物業(yè)管理人事制度 14 物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃 15 物業(yè)管理各部門規(guī)章制度 16 物業(yè)管理采購制度 17 文件借閱發(fā)放制度 18 每日巡視記錄表 19 物業(yè)咨詢情況登記表 20 物業(yè)接管驗(yàn)收程序 21 物業(yè)治安管理規(guī)定 22 物業(yè)消防管理規(guī)定 23 物業(yè)公共 設(shè)施場所管理規(guī)定 24 物業(yè)公司檔案管理制度 25 物業(yè)公司處理投訴制度 工程 序號(hào) 文件名稱 1 工程主管／經(jīng)理崗位職責(zé) 2 工程部常用工、器具清單 3 電工崗位職責(zé) 4 弱電工崗位職責(zé) 5 空調(diào)工崗位職責(zé) 6 建立設(shè)備管理臺(tái)帳要?jiǎng)t 7 工程部值班工作記錄 8 客戶報(bào)修工作規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?在此，我們摘錄我司部分的規(guī)章制度目錄以供參考?，F(xiàn)代物業(yè)管理尤其是上海云頂別墅住宅小區(qū)這樣的綜合性小區(qū)，它需要一整套科學(xué)完善，合理量化機(jī)制建全的管理規(guī)章制度。 6) 制止占綠、毀綠的現(xiàn)象。 4) 對(duì)布局不合理的綠化，應(yīng)及時(shí)更換和適宜調(diào)整，確保綠化區(qū)域美觀、舒適。 2) 根據(jù)小區(qū)種植綠化的情況，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 6) 負(fù)責(zé)定期采取措施滅蟲害。 合理安排清運(yùn)時(shí)間，減少對(duì)業(yè)戶的影響。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2) 每天清掃公共道路等。 12）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。 10）熟悉小區(qū)業(yè)戶情況，與業(yè)戶建立友好關(guān)系，及時(shí)反饋業(yè)戶的意見和要求，對(duì)改進(jìn)管理處工作提出建議。 8）定期測試消防設(shè)施，參加消防演練。 6）加強(qiáng)小區(qū)巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑跡象，要跟蹤盤察，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，采取有效措施確保小區(qū)平安。 4）大宗物品搬運(yùn)出小區(qū)，須辦理物品出門手續(xù)，經(jīng)業(yè)戶認(rèn)可方能放行。主動(dòng)熱情為各類業(yè)戶提供便利服務(wù)，諸如提攜物品、備好打氣筒、代叫出租車等。 安保員職 責(zé)： 1）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安防范、安全保衛(wèi)和消防管理工作。 8）接到報(bào)修任務(wù)，須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場，并設(shè)法在最短時(shí)間內(nèi)解決。并詳細(xì)記錄各類維修耗用材料。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4）提出對(duì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的改良建議和降低能耗的合理化建議，盡可能降低物業(yè)運(yùn)行和管理成本。 2）嚴(yán)格 按照作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定的程序進(jìn)行操作。以支票結(jié)算時(shí)，須在支票上寫明收款單位（人）、結(jié)算金額（或現(xiàn)額）、出票日期、支票用途、轉(zhuǎn)帳支票與現(xiàn)金支票的標(biāo)識(shí)及其他有關(guān)要求填列的內(nèi)容，并做好支票的領(lǐng)用登記手續(xù)，禁止經(jīng)辦人員領(lǐng)取空白支票。 7）出納人員使用的保險(xiǎn)柜，要注意保守保險(xiǎn)柜密碼的秘密，保險(xiǎn)柜的鑰匙不得隨意轉(zhuǎn)交他人。還要注意保持現(xiàn)金實(shí)際庫存數(shù)不超過規(guī)定的限額。 4）對(duì)于按照會(huì)計(jì)手續(xù)填制和取得的各種銀行結(jié)算憑證、現(xiàn)金收付憑證及各類電腦托收單據(jù)，在該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)完成后，應(yīng)及時(shí)作帳務(wù)處理。 2）及時(shí)反映和清理各項(xiàng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的往來結(jié)算情況，對(duì)內(nèi)部往來單位的各項(xiàng)往來掛帳，要及時(shí)核對(duì)，適時(shí)核對(duì)，適時(shí)結(jié)清，對(duì)外來單位的各項(xiàng)預(yù)收、預(yù)付、應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)，要嚴(yán)格按對(duì)象設(shè)置二級(jí)科目，準(zhǔn)確、及時(shí)給予結(jié) 算。 做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 財(cái)會(huì)人員職責(zé)： 1）在公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定的會(huì)計(jì)科目設(shè)立帳戶，按照確定的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算形式處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚。 9）緊密配合管理處作好其他各項(xiàng)工作。 7）負(fù)責(zé)接待業(yè)主的保修事情，作到急修當(dāng)日解決，一般修理不超過二天。 5）負(fù)責(zé)向業(yè)主收取管理費(fèi)和其他應(yīng)繳納費(fèi)用，作到當(dāng)月費(fèi)用，當(dāng)月收繳，對(duì)有困難的業(yè)主可上門服務(wù)。 4）負(fù)責(zé)好對(duì)外窗口的一切接待事項(xiàng)。 2）負(fù) 責(zé)業(yè)主入住后二次裝潢的指導(dǎo)和審核，并辦好二次裝潢的必要手續(xù)。如若超出職位權(quán)限范圍或能力，應(yīng)及時(shí)報(bào)告總經(jīng)理處理。 10）定期召開管理員工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各級(jí)工作人員。 8）根據(jù)總經(jīng)理的要求及指 示，定期舉辦應(yīng)急演習(xí)，使管理員工能經(jīng)常保持最佳狀態(tài)并實(shí)習(xí)應(yīng)急之程序，同時(shí)也使用戶對(duì)管理工作有進(jìn)一步認(rèn)識(shí)，以建立良好的合作精神。 6）管理處經(jīng)理亦應(yīng)預(yù)計(jì)一切有關(guān)小區(qū)管理問題及困難，如超越職責(zé)范圍或能力，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3）合理分派工作給予屬下員工，使他們嚴(yán)格遵照公司的指示工作。 2）主動(dòng)與小區(qū)業(yè)主、住客接觸并維持良好關(guān)系，保持一流的管理服務(wù)。 —— 客戶服務(wù) 客戶服務(wù)是處理整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理的接待中心，其下有公共關(guān)系、財(cái)務(wù)管理和結(jié)算中心、服務(wù)接待三大塊，公 共關(guān)系對(duì)內(nèi)主要負(fù)責(zé)處理和協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)、會(huì)所管理等事，對(duì)外負(fù)責(zé)與政府部門的聯(lián)絡(luò)，組織協(xié)調(diào)有關(guān)社區(qū)的大型活動(dòng)，宣傳公司及企業(yè)形象；財(cái)務(wù)管理主要對(duì)整個(gè)小區(qū)財(cái)務(wù)的預(yù)算，費(fèi)用的收繳等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保管理處在最經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)下運(yùn)作，降低成本；服務(wù)接待全年無休為業(yè)主提供 24小時(shí)的服務(wù)和幫助，是業(yè)主能真正體驗(yàn)到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺(tái)。使維修工作能真正做到及時(shí)、優(yōu)質(zhì)和高效。通過人員招聘和培 訓(xùn)，將合格的人事輸送到合適的崗位上；通過考核將不合格的人員撤換或進(jìn)行再培訓(xùn)。正如英國格言所說：“ 合適的人在合適的位置上。 —— 人力資源配合 人是企業(yè)的重要資源之一。 做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 78 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 最直接的組織和部門。為了形成資源共享、降低管理成本、形成有機(jī)管理、著眼長效管理，我們物業(yè)公司將給予資源和技術(shù)方面的支持，使本項(xiàng)目的現(xiàn)場管理更符合該項(xiàng)目的要求；更符合現(xiàn)代物業(yè) 管理的需求。 物業(yè)小區(qū)管理處的日常運(yùn)作，光有單獨(dú)幾個(gè)、十幾個(gè)物業(yè)管理人員的工作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，它必須依靠團(tuán)隊(duì)的配合，需要社會(huì)各個(gè)方面的理解和支持。 ③整個(gè)運(yùn)作策劃由公司行政辦公室、綜合管理部、品質(zhì)保證部、財(cái)務(wù)管理部、人力資源部等各職能部門參與并指導(dǎo)，公司供資源支持協(xié)助管理，以確保整個(gè)過 程的順利進(jìn)行。 二、工作職能組織運(yùn)行圖 運(yùn)作方