【正文】 。消防通道禁止堆放物品。（八）安全管理，負責緊急安全事物的處理，其相關人員和緊急聯(lián)系電話應予以公布。（七）資產(chǎn)管理，定期對所有資產(chǎn)全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。，定期盤點，保證帳物相符。、滅火器材和防暴燈具。（六）倉庫管理，分類標識，容易領取，質(zhì)量不確定的物資應隔離存放。（四）CI管理、人員、設備設施應有符合規(guī)定的標識。（三）品質(zhì)管理，定期進行內(nèi)部審核。，設置合同清單，并注明合同有效期限。，所有文件夾應該設置標識。，設置借閱權限，借閱手續(xù)完備。、工程檔案資料齊全、管理完善。（二）（文件資料管理），所有文件、記錄標識清晰，存放整齊，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。頭發(fā)干凈，發(fā)式整齊，男士禁止留長發(fā)。工牌佩戴在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。4. 辦公區(qū)域禁止進食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙。3. 打印機、復印機整潔，無散亂紙屑。2. 辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開辦公位時，應將椅子歸位。3. 管理處應制訂年度工作計劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內(nèi)的企業(yè)方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知。 表一：設備保養(yǎng)計劃細則 35 36 37 表二：消防聯(lián)動設備定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 38 表三：火災自動報警系統(tǒng)定期定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 39 表四：樓宇自控系統(tǒng)定期檢測保養(yǎng)規(guī)定：（如有） 40 41 表五：電梯定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 42 43 三、各項管理服務指標承諾（應符合國家示范住宅小區(qū)的標準）1. 房屋完好率：98%2. 房屋零修、急修及時率：100%3. 維修工程質(zhì)量合格率：100%4. 管理費收繳率：90%以上5. 綠化完好率：99%6. 清潔保潔合格率：99%7. 道路完好及使用率：100%8. 化糞池、雨水井、污水井完好率：100%9. 排水管明暗溝完好率：100%10. 道路完好率（庭院燈、樓道燈）：98%11. 停車場、車庫完好率：100%12. 公共文體設施、休息設施及雕塑、小品完好率：99%13. 小區(qū)治安案件發(fā)生率：%14. 消防設施設備完好率：100%15. 火災發(fā)生率：016. 違章處理率：100%17. 住戶投訴率：%18. 投訴處理率：100%19. 管理人員培訓合格率：98%20. 住戶回訪率：100%21. 業(yè)主對物業(yè)服務滿意率：95%以上 44 第五部分 物業(yè)管理服務標準（管理類）一、 組織規(guī)范1. 組織機構(gòu)健全。物業(yè)公司公司針對“力旺，弗朗明歌”之設備配套情況，于日后之管理中，將按照如下規(guī)定實施有關之保養(yǎng)計劃。 弗朗明歌”高服務水平，建議物業(yè)最少五年進行一次翻新工程，其中包括墻面翻新，地磚及少量的設備更新維修工程；而最少每十年必須進行一次性的全物業(yè)大型翻新工程，其中將包括外墻的翻新及物業(yè)內(nèi)部的改善工程的實施，如提升電梯的功能，定期性的檢查物業(yè)建筑，將更可避免物業(yè)因建筑結(jié)構(gòu)而引致的危險?！?巡檢周期：電梯維保公司每15 天對電梯進行檢驗、維修、保養(yǎng)以保證電梯的安全運行。▲ 水質(zhì)標準：國家規(guī)定的水質(zhì)標準或地方標準▲ 監(jiān)測項目：對哪些指標進行化驗▲ 水質(zhì)監(jiān)測方式方法：由誰進行水質(zhì)監(jiān)測，監(jiān)測的方法▲ 水質(zhì)分析：根據(jù)監(jiān)測指標分析水質(zhì)情況，制定相應措施和預案▲ 加藥程序：定期或不定期，周期多長，何時添加▲ 監(jiān)測分析周期：對于水質(zhì)進行檢測的時間要求，一個月或兩個月▲ 企業(yè)實際市場品牌和知名度的信息反饋▲ 企業(yè)的技術力量和測試儀器的完備先進程度▲ 公司總體評定：資格審定，企業(yè)實力和信譽4 . 3 電梯維保方案▲ 安全資格認證：電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司應具有當?shù)刭|(zhì)量技術監(jiān)督局簽發(fā)的有資質(zhì)許可證?！?給排水：冷熱水泵，熱交換機▲ 設備：建筑紅線以內(nèi)暖通、給排水、強弱電設備由市政、電信單位自管的設備和線路除外，如：A 、市政熱力設備和管線B 、市區(qū)屬供電局的供電設備線路C 、市政天然氣管道和設備D 、給水市政總表為界▲ 開發(fā)商與市政有協(xié)議的遵照協(xié)議執(zhí)行，如：A 、以有線電視機房為界B 、網(wǎng)絡、電話等根據(jù)前期開發(fā)與電信的協(xié)議。設備的計劃修理以設備的基礎資料管理為依據(jù)的，同時也要求負責工程管理人員有較豐富的經(jīng)驗?？梢灾贫ā?安全員工安全遵守10 條》 ；建立設備安全管理措施，對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施；實行持證上崗制度。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)。管理工作制度：主要有運行管理制度，巡視制度，安全管理制度，值班制度。一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。管理標準：如保修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核及獎懲標準等。良好的資料檔案管理可以為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)，也是工程管理人員豐富管理經(jīng)驗的重要手段。設備管理資料：如運行記錄，運行月報。 基礎管理物業(yè)設備資料包括三類：設備原始資料：如設備出廠合格證書，操作使用說明，驗收資料，設備安裝積極構(gòu)圖，設備的登記表等。工程管理要保證這些系統(tǒng)始終處于一種良好的運作狀態(tài)。是物業(yè)管理的基礎管理之一。除按所擬定制管理計劃執(zhí)行日常工作外，并以承租人之角度，檢討婁玉之設計和設施，提出有關之改善意見，以達至高水平物業(yè)之要求。B、加強對員工的培訓工作，培養(yǎng)員工嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，環(huán)保節(jié)能意識，鼓勵員工提出合理化建議，推進和提高工程師的工作質(zhì)量，提高效率。當能源費出現(xiàn)大幅變動時需及時予以分析原因，做出合理解釋?！鴮φ彰飨到y(tǒng)的合理性進行分析。、參數(shù)、狀態(tài)。、表格目錄《移交接收工作流程》《物業(yè)交接協(xié)議書》《物業(yè)交接備忘錄》《物業(yè)交接報告》《工程交接表格匯總表》《工程交接備忘錄統(tǒng)計表》《房屋建筑工程質(zhì)量保證書》《移交接收遺留問題催辦通知單》《工程圖紙資料目錄》《圖紙資料文件交接清單》《業(yè)戶資料交接清單》《鑰匙交接清單》《設備交接清單》《備品備件交接清單》《工具儀表交接清單》《設備保修單位資料清單》《設備運行試驗紀錄》《房屋驗收記錄表》《庭院設施交接表》《公共照明設施交接表》《變（配）電室設備交接表》《樓層配電箱交接表》《電梯設備交接表》《供暖系統(tǒng)交接表》《制冷機組交接表》《空氣處理機（新風機）組交接表》《風機盤管交接表》《給排水系統(tǒng)交接表》《消防水系統(tǒng)交接表》 《消防自動報警系統(tǒng)交接表》《消防排煙系統(tǒng)交接表》《智能化控制中心交接表》《綜合布線系統(tǒng)交接表》《安防監(jiān)控中心交接表》《通信系統(tǒng) 29 交接表》《有線電視系統(tǒng)交接表》《網(wǎng)絡寬帶系統(tǒng)交接表》《市政能源表底數(shù)記錄表》《業(yè)戶能源表底數(shù)記錄表》《天然氣調(diào)壓箱交接表》 制定節(jié)約能源管理計劃公司將按項目情況制定節(jié)約能源管理計劃和相應實施的制度和表格。，工程部經(jīng)理應根據(jù)《物業(yè)交接報告》和《物 業(yè)交接備忘錄》的內(nèi)容負責催辦。機電設備資料：機電設備出廠合格證；機電設備使用說明書（要求中文）；機電設備安裝、調(diào)試報告；設備保修卡、保修協(xié)議。 27 ，能夠得到合理賠償，同時也可以減低物業(yè)管理處的風險，保證物業(yè)管理出更好的運營。 。，這是一項龐大、繁重、專業(yè)、細致的工作，需要專業(yè)清潔公司來配合進行此項業(yè)務。因為只有良好的機制加上訓練有素的員工才能保證物業(yè)管理公司的良好運作，保證提供的是高水準，高品質(zhì)的物業(yè)管理服務。、公寓、商業(yè)各部分所占制管理份額，使其使用者能公平地負擔樓宇管理的支出。，確定物業(yè)管理費的收取標準，制定入住的詳細預算方案，提交開發(fā)公司審批，并建立完善之財務制度，有效控制管理手指，這是確保日后物業(yè)管理公司能否正常高效運作的一個關鍵環(huán)節(jié)。令日后的管理工作更能事半功倍。1管理服務費的用途：（1）房屋公共部位及公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)；（2）綠化管理費或花木租擺費；（3）清潔衛(wèi)生費；（4）保安費；（5）辦公費；（6）管理單位固定資產(chǎn)折舊費；（7）法人稅費；（8）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（9）公共水電費、制冷費、供暖費。管理服務費1物業(yè)管理服務費用不包括房屋共用部位、公共設施大中修、更新、改造的費用。（3） 采取糾正措施的整個過程列入質(zhì)量記錄。2）檢驗和試驗（1）明確檢驗和試驗的方法及相關的設備；（2）編制檢驗和試驗的管理程序及相關人員的崗位職責； 25 （3）各項檢驗和試驗過程均列入質(zhì)量記錄‘3）糾正措施（1）建立采取糾正措施的管理程序，防止服務、管理或相關工具出現(xiàn)不合格、缺陷或其他不希望的情況發(fā)生。過程控制的重點是質(zhì)量，過程控制管理的幾個要點如下。4）質(zhì)量記錄管理（1）確定統(tǒng)計技術方法；（2）建立對經(jīng)營、服務記錄的管理程序，以確保各項工作原始記錄真實、完整，有可追溯性。2）文件資料控制（1） 建立文件資料控制程序，以控制與經(jīng)營管理標準要求有關的所有文件和資料；（2） 確保對質(zhì)量體系有效運行起重要作用的各個場所都能得到或張貼相應文件的有效版本。質(zhì)量體系管理包括以下幾個方面。 24 1質(zhì)量體系是實施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。1述職建立述職制度并納入物業(yè)服務中心信息管理體系，使其成為各層人員了解情況、溝通信息和研究問題的重要途徑?？己恕ⅲ?）建立覆蓋全員德的不同層次、不同崗位和不同指標的考核監(jiān)督體系及實施方案，把考核監(jiān)督機制貫穿于物業(yè)管理服務的日常工作中；（2）及時總結(jié)、完善考核體系；（3）結(jié)果透明化，與業(yè)績掛鉤。招聘（1）物業(yè)服務中心規(guī)范招聘程序；（2）明確物業(yè)服務中心的用人標準及招聘人員的基本條件和要求；（3）建立暢通的招聘渠道。各級管理人員關心、了解下屬，均對下屬負有指導、示范、幫助、培養(yǎng)的職責。 物業(yè)服務中心將按照以下要求，明確從事管理、服務、質(zhì)量監(jiān)督人員的職責、權限和相互關系，明確各項工作的內(nèi)容及標準。組織結(jié)構(gòu)及職能、職責物業(yè)服務中心將遵循以下原則建立別墅、公寓、商業(yè)物業(yè)管理服務機構(gòu)，明確機構(gòu)的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道。物業(yè)服務中心將遵循以下原則，建立各項管理工作的管理程序文件并嚴格執(zhí)行。培訓內(nèi)容：物業(yè)公司的全體員工應具備以下條件：綜合素質(zhì)高，專業(yè)性強，紀律性強，綜合素質(zhì)高，職業(yè)道德品質(zhì)優(yōu)秀。通過多年的努力，我公司已建立了一套較好的管理人員培訓機制。⑷ 獎金：對當月工作考評，按等級發(fā)放浮動獎金。 ⑵ 提職：給員工提供發(fā)展空間，有崗位需求，優(yōu)先選拔內(nèi)部員工。 19 C：項目設立24小時雙熱線，總部質(zhì)量維護中心投訴電話及項目部值班電話： ⑴ 報修；⑵ 投訴舉報；⑶ 及時維修、解決；⑷ 24小時內(nèi)回訪通報結(jié)果記錄。B：每月考評，物業(yè)服務中心各部門進行自我考評，上級給下級打分，總部給項目打分，并進行不定期抽檢。 Butler（butler）特色增值服務 15 16 17 18 四、監(jiān)督機制為了確保服務質(zhì)量，物業(yè)公司建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系： 目標責任制具體的管理項目之管理目標實現(xiàn)，與物業(yè)服務中心總經(jīng)理的升遷、去留密切掛鉤，是物業(yè)公司物業(yè)考評激勵機制的重要特色之一； 同時具體項目由物業(yè)服務中心總經(jīng)理為核心全面負責，提高管理較力。 向已購買“東北亞別墅區(qū)”的業(yè)主及時傳遞Butler服務的各種信息，令客戶隨時了解各種信息及相關事情； 處理客戶提出的問題或投訴，讓客戶體會到butler服務的無微不至。負責“東北亞別墅區(qū)”現(xiàn)場展示，為客戶提供Butler服務，解答客戶提出的問題：入住前的全程跟進216。開通Butler尊貴服務熱線為業(yè)主建立完善的檔案現(xiàn)場設立Butler客戶服務的咨詢216。代叫出租車服務銷售中心統(tǒng)一調(diào)度煥然一新的Butler外表 216。????w 超前運做方式——先行式營銷超前運做方式，是指服務必須貫穿于東北亞別墅區(qū)（別墅）活動，而非僅停留在最終的物業(yè)管理服務。特色五、擴大安全服務體系范圍加強小區(qū)外圍安全防范，增加圍墻周遍安全人員的密度，甚至到區(qū)外的市政路口，配合智能識別系統(tǒng)，實現(xiàn)外緊內(nèi)松，使客戶在無意識中體現(xiàn)安全生活的舒適 特色六、“女安全員”服務配備一定比率的女性保安員，在為女住戶提供服務時，能減少相應尷尬，也能消除住戶對服務的抵觸和緊張，容易建立與客戶的良好溝通。由Butler牽頭，實施“一站式”服務，針對業(yè)主裝修工作要求質(zhì)量、服務、效率并重，同時體現(xiàn)其尊榮身份的特點，在裝修管理上將創(chuàng)新設立“二裝管理中心”、“貼心工程師”服務，為業(yè)主提供裝修咨詢，甚至監(jiān)理服務。我們將全方位地實行以人為本的客戶服務，為客戶專屬的“Butler”配備固定的移動電話號碼，隨時接受客戶的訴求，實現(xiàn)“人變號不變，服務不間斷”，保證全天候的服務。 無時限生活咨詢服務特色二、Butler “一站式”服務通過“超前運做方式”，提前接觸客戶，在業(yè)主入伙、裝修等辦手續(xù)時，業(yè)主只需面對Butler，而不需要煩瑣的手續(xù)